Kira Tespit Davası: Şartları ve Dava Süreci (TBK m.344)

Kira tespit davası, kira bedelinin kanunda belirlenen esaslara göre yeniden belirlenmesini sağlamak amacıyla açılan bir davadır. Özellikle uzun süre devam eden kira ilişkilerinde mevcut kira bedelinin piyasa koşullarının gerisinde kalması veya taraflar arasında kira artışı konusunda anlaşma sağlanamaması hâlinde bu dava gündeme gelir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira bedelinin hangi ölçütlere göre belirleneceğini ve hangi durumlarda mahkeme tarafından yeni kira bedelinin tespit edilebileceğini düzenlemektedir. Bu nedenle kira tespit davası, kira ilişkisinde bozulan ekonomik dengenin yeniden kurulmasını sağlayan önemli bir hukuki imkândır.

Bu yazıda, kira tespit davasının hangi durumlarda açılabileceği, davanın ne zaman açılması gerektiği, kira bedelinin belirlenmesinde hangi ölçütlerin esas alındığı ve dava sürecinin nasıl işlediği ana hatlarıyla ele alınacaktır.

1. Kira Tespit Davası Nedir?

Beş yılı geçen konut ve işyeri kiralarında, taraflar arasında bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın kira bedelinin piyasa koşullarına göre mahkeme tarafından belirlenmesinin talep edildiği davaya kira tespit davası denilmektedir.

Kira tespit davası, kira bedelinin yasal düzenlemelere uygun şekilde yeniden belirlenmesi gerektiği veya taraflar arasında yeni kira bedeli konusunda anlaşma sağlanamadığı durumlarda başvurulan bir dava türüdür.

1.1. Kira Tespit Davasının Hukuki Dayanağı (TBK m.344)

Kira tespit davası hukuki dayanağını Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinden almaktadır. Söz konusu hükme göre:

“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı (TÜFE), kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.”

Bu düzenleme, kira bedelinin uzun süre sabit kalmasının taraflar arasındaki ekonomik dengeyi bozmasını önlemeyi amaçlamaktadır. Kanun koyucu, kira bedelinin belirli aralıklarla güncel piyasa koşullarına uygun şekilde yeniden belirlenebilmesine imkân tanımış; bu çerçevede taraflara kira bedelinin mahkeme tarafından tespit edilmesini talep etme hakkı tanımıştır.

1.2. Kira Tespit Davasının Hukuki Niteliği

Kira tespit davası, kira sözleşmesinden doğan kira bedelinin mahkeme kararıyla belirlenmesini amaçlayan özel nitelikli bir tespit davasıdır. Bu dava ile taraflar arasındaki kira ilişkisinin varlığı veya geçerliliği değil; mevcut kira sözleşmesi devam ederken uygulanacak kira bedelinin miktarı belirlenir.

Kira tespit davası, klasik anlamda bir eda (ifa) davası olmayıp, sonucunda yalnızca kira bedelinin ne olması gerektiği yönünde bir tespit hükmü kurulmasına yol açar. Bu nedenle, bu davada kira bedelinin tahsili talep edilemez; tahsil talebi için ayrıca icra yoluna başvurulması gerekir.

Ancak diğer tespit davalarından farklı olarak, kira tespit davası yalnızca mevcut hukuki durumun belirlenmesiyle sınırlı kalmaz; aynı zamanda kira sözleşmesinin gelecekte uygulanacak şartlarını etkileyen, kira bedelini değiştiren sonuçlar doğurur.

Özetle, kira tespit davasının hukuki niteliği şu şekilde ifade edilebilir:

• Kira tespit davası bir tespit davasıdır.
• Ancak klasik tespit davalarından farklı olarak yenilik doğuran etkiye sahiptir.
• Dava sonucunda verilen karar eda hükmü içermez.
• Karar, kira bedelinin tahsiline değil, kira bedelinin belirlenmesine yöneliktir.
• Bu nedenle karar, tek başına ilamlı icra yoluyla icraya konulamaz.

kira tespit davası, öğretide ve uygulamada “yenilik doğuran etkisi bulunan tespit davası” olarak nitelendirilmektedir.

2. Kira Tespit Davasının Şartları

Kira tespit davası, kira bedelinin mahkeme kararı ile yeniden belirlenmesini sağlayan özel nitelikli bir davadır. Ancak bu davanın açılabilmesi için belirli hukuki şartların birlikte gerçekleşmiş olması gerekir. Bu şartlar, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi ve yerleşik Yargıtay uygulaması çerçevesinde şekillenmiştir.

2.1. Taraflar Arasında Geçerli Bir Kira Sözleşmesinin Bulunması

Kira tespit davasının açılabilmesi için öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması zorunludur. Bu sözleşme yazılı olabileceği gibi sözlü olarak da kurulmuş olabilir.

Kira sözleşmesinin yazılı olmaması, tek başına dava açılmasına engel teşkil etmez. Ancak kira ilişkisinin varlığı ve kira bedelinin miktarı, gerektiğinde tanık beyanları, banka kayıtları veya diğer delillerle ispat edilmelidir.

2.2. Kira İlişkisinin Devam Ediyor Olması

Kira tespit davası, yalnızca devam eden kira ilişkileri bakımından söz konusu olabilir. Kira sözleşmesinin feshedilmiş olması veya kiralananın tahliye edilmiş bulunması halinde, kira bedelinin yeniden belirlenmesine yönelik bir ihtiyaç kalmayacağından bu dava açılamaz.

Bu nedenle uygulamada özellikle şu durumlarda kira tespit davası açılması mümkün değildir:

• Kiracının kiralananı tahliye etmiş olması
• Kira sözleşmesinin sona ermiş olması
• Taraflar arasındaki kira ilişkisinin fiilen ortadan kalkmış bulunması

Başka bir ifadeyle, kira tespit davası geçmişe yönelik değil; devam eden kira ilişkisine ilişkin bir belirleme yapılmasını amaçlayan bir davadır.

2.3. Hukuki Yarar

Kira tespit davası açılabilmesi için, davacının bu davayı açmakta hukuki yararının bulunması zorunludur. Hukuki yarar, her davada olduğu gibi kira tespit davasında da bir dava şartı niteliğindedir ve mahkeme tarafından re’sen dikkate alınır.

2.4. Beş Yıllık Sürenin Dolması

Kira tespit davasının en sık açıldığı durum, kira ilişkisinin beş yılı aşmasıdır. Kira sözleşmesi beş yılı doldurduktan sonra kira bedelinin belirlenmesinde yalnızca TÜFE oranı esas alınmaz.

Bu aşamadan sonra mahkeme, kiralananın konumu, niteliği, kullanım amacı ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler. Bu nedenle özellikle uzun süre devam eden kira ilişkilerinde kira bedelinin piyasa koşullarına uyarlanması amacıyla beş yılın dolması önemli bir hukuki eşik niteliği taşımaktadır.

2.5. Kira Tespit Davasında İhtar ve Bildirim Şartı

Kira tespit davasında karşı tarafa yapılacak ihtar veya yazılı bildirim, davanın açılmasının zorunlu bir şartı olmamakla birlikte, mahkeme tarafından belirlenecek kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağını doğrudan etkileyen önemli bir usul işlemi niteliğindedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi uyarınca, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin belirlenebilmesi için:

• Davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılmış olması veya
• Bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmış olması

gerekmektedir. Bu şartların sağlanması halinde mahkeme tarafından belirlenecek yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanır. Aksi halde belirlenen kira bedeli, mevcut kira döneminde değil; bir sonraki kira döneminden itibaren hüküm ifade eder.

2.6. Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Bulunması Halinde İhtar Yapılmaksızın Dava Açılması

Kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılmasına ilişkin bir hükmün bulunması halinde, kira tespit davası açılabilmesi için ayrıca ihtar yapılması zorunlu değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir düzenleme mevcut ise, dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir ve mahkeme tarafından belirlenecek kira bedeli, içinde bulunulan kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanır.

Başka bir ifadeyle, kira sözleşmesinde artış şartının bulunması, kiracıya önceden ihtar gönderilmesi zorunluluğunu ortadan kaldırır. Bu durumda kiraya veren, yeni kira döneminin başlangıcından sonra da dava açabilir ve belirlenen kira bedeli, yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur.

Ancak kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin herhangi bir hüküm bulunmaması halinde, kira tespit davasının içinde bulunulan kira dönemi bakımından sonuç doğurabilmesi için, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce dava açılması veya kiracıya yazılı bildirim yapılması gerekmektedir.

3. Kira Tespit Davalarında Beş Yıllık Sürenin Önemi ve Hesaplanması

Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçmişse, kira bedeli yalnızca TÜFE oranına göre değil; emsal kira bedelleri, taşınmazın özellikleri ve piyasa koşulları dikkate alınarak hak ve nesafet ilkesi çerçevesinde belirlenebilir.

Kira tespit davasında beş yıllık süre, kira bedelinin belirlenmesinde uygulanacak ölçütlerin değişmesi bakımından önemli bir eşik niteliğindedir. Kira ilişkisinin ilk beş yılı içinde kira artışı kural olarak TÜFE oranı ile sınırlı iken, beş yılın dolmasından sonra kira bedeli emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi dikkate alınarak yeniden belirlenebilir.

3.1. İlk Kira Sözleşmesi Tarihinin Tespiti

Beş yıllık sürenin hesaplanmasında esas alınacak tarih, kira ilişkisinin fiilen başladığı tarihtir. Bu tarih çoğu zaman kira sözleşmesinde yer alan başlangıç tarihi olmakla birlikte, bazı durumlarda kiralananın fiilen teslim edildiği tarih de önem kazanabilir.

Özellikle taraflar arasında birden fazla sözleşme yapılmış olması, sözleşmenin yenilenmesi veya kira bedelinin değiştirilmesi gibi durumlar, yeni bir kira ilişkisinin başladığı anlamına gelmez. Bu nedenle beş yıllık sürenin hesaplanmasında ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus, yenileme sözleşmesinde belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığıdır. Şöyle ki; yenileme sözleşmesindeki kira bedeli emsal ve rayiçlerin altında kalıyorsa ilk sözleşmeye göre geçen süre dikkate alınır. Buna karşılık, yenileme sözleşmesi sırf kira bedelini emsal ve rayiç seviyesine getirmek amacıyla yapılmışsa, bu durumda beş yıllık süre yenileme tarihinden itibaren işlemeye başlar.

3.2. Yenilenen Sözleşmelerde Sürenin Hesaplanması

Belirli süreli kira sözleşmeleri, sürenin sonunda taraflar kira ilişkisini sürdürmeye devam ederse aynı koşullarla uzamış sayılır. Bu durumda her yıl yapılan yenilemeler, yeni bir kira sözleşmesi kurulması anlamına gelmez.

Dolayısıyla kira sözleşmesinin her yıl yenilenmesi veya kira bedelinin artırılması, beş yıllık sürenin yeniden başlamasına yol açmaz. Beş yıllık süre, kira ilişkisinin ilk kurulduğu tarihten itibaren kesintisiz şekilde hesaplanır.

4. Kira Bedelinin Belirlenmesinde Dikkate Alınan Ölçütler (TBK m.344)

Kira tespit davasında mahkeme tarafından belirlenecek kira bedeli, yalnızca tek bir ölçüte dayanılarak tespit edilmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca kira bedelinin belirlenmesinde; taraflar arasındaki sözleşme hükümleri, kanuni artış sınırları, emsal kira bedelleri, kiralananın fiziki ve hukuki özellikleri ile hak ve nesafet ilkesi birlikte değerlendirilir.

Bu çerçevede mahkeme, somut olayın özelliklerini dikkate alarak kira bedelini objektif ölçütlere göre belirler; kira bedelinin tespiti sürecinde özellikle piyasa koşulları ile taraflar arasındaki sözleşme dengesi arasında makul bir denge kurulması amaçlanır. Bu konuda özellikle taraflarca sunulacak emsal kira sözleşmeleri de büyük önem arz etmektedir.

4.1. TÜFE Oranı ve Kanuni Artış Sınırı

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, kira sözleşmesinin ilk beş yılı içinde kira bedelinin belirlenmesinde uygulanacak temel ölçüt, TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıdır. Bu oran, kira artışına ilişkin kanuni üst sınırı oluşturur.

Taraflar arasında kira artış oranına ilişkin bir sözleşme hükmü bulunsa dahi, bu oran kiracı aleyhine olacak şekilde TÜFE oranını aşamaz. Dolayısıyla mahkeme, ilk beş yıl içinde açılan kira tespit davalarında kira bedelini belirlerken kural olarak TÜFE oranı ile bağlıdır.

Bu düzenleme, kira ilişkisinde taraflar arasındaki ekonomik dengenin korunmasını ve özellikle kiracının aşırı artışlara karşı korunmasını amaçlayan emredici nitelikte bir hükümdür. Ayrıca 2022-2024 yılları arasında uygulanan %25 ile sınırlı artış hükümleri saklıdır.

4.2. Emsal Kira Bedellerinin Araştırılması

Kira tespit davasında kira bedelinin belirlenmesinde en önemli ölçütlerden biri, emsal kira bedellerinin araştırılmasıdır. Mahkeme, bilirkişi incelemesi yaptırmak suretiyle aynı bölgede bulunan, benzer niteliklere sahip ve yakın tarihte kiraya verilmiş taşınmazlara ilişkin kira bedellerini araştırır ve bu verileri değerlendirmeye esas alır.

Emsal kira bedellerinin belirlenmesinde;

• Taşınmazın bulunduğu bölge
• Taşınmazın kullanım amacı (konut veya işyeri)
• Taşınmazın büyüklüğü ve fiziki özellikleri
• Kiraya verildiği tarih ve kira sözleşmesinin koşulları

gibi unsurlar dikkate alınır. Bu nedenle emsal araştırması, kira tespit davalarında kira bedelinin objektif ve piyasa koşullarına uygun şekilde belirlenmesinde belirleyici bir rol oynar.

4.3. Kiralananın Konumu, Fiziksel Özellikleri ve Kullanım Amacı

Kira bedelinin belirlenmesinde, kiralananın yalnızca bulunduğu bölge değil; aynı zamanda fiziki nitelikleri ve kullanım şekli de dikkate alınır. Bu kapsamda mahkeme ve bilirkişi tarafından kiralananın ekonomik değeri üzerinde etkili olan tüm unsurlar değerlendirilir.

Özellikle aşağıdaki hususlar kira bedelinin belirlenmesinde önem taşır:

• Taşınmazın bulunduğu yer ve çevresel özellikleri
• Ulaşım imkânları ve ticari hareketlilik düzeyi
• Taşınmazın büyüklüğü, kullanım alanı ve fiziki durumu
• Yapının yaşı, bakım durumu ve teknik özellikleri
• Taşınmazın kullanım amacı (konut, işyeri, depo vb.)

Bu unsurlar, emsal kira bedelleri ile birlikte değerlendirilerek kiralananın gerçek ekonomik değerinin belirlenmesine hizmet eder.

4.4. Hak ve Nesafet İlkesi

Kira tespit davasında kira bedelinin belirlenmesinde nihai ölçüt, hak ve nesafet ilkesidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, özellikle kira sözleşmesinin beş yılı aşmış olması halinde mahkeme, kira bedelini belirlerken yalnızca matematiksel verilerle bağlı olmayıp somut olayın tüm özelliklerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir sonuca ulaşmakla yükümlüdür.

Hak ve nesafet ilkesi, kira bedelinin belirlenmesinde taraflar arasında adil bir denge kurulmasını amaçlar. Bu kapsamda mahkeme, emsal kira bedelleri ile mevcut kira bedeli arasında doğrudan bir eşitleme yapmak yerine, kiracının kullanım durumu, sözleşmenin süresi ve kira ilişkisinin devamlılığı gibi unsurları da dikkate alarak uygun bir kira bedeli belirler.

Uygulamada bu ilke, çoğu zaman emsal kira bedelleri üzerinden belirlenen tutardan kiracının mevcut kullanım durumu özellikle de kaç yıllık kiracı olduğu gözetilerek belirli bir oranda ( %5 – %20 ) indirim yapılması şeklinde kendini gösterir.

5. Kira Tespit Davasında Yargılama Usulü ve Süreci

Kira tespit davası, kira sözleşmesinden kaynaklanan bir alacak ve tespit uyuşmazlığı niteliğinde olup, belirli usul kurallarına tabidir. Bu davalarda yargılama süreci; dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılması, görevli ve yetkili mahkemenin belirlenmesi, delillerin toplanması ve bilirkişi incelemesi yapılması gibi aşamalardan oluşur.

5.1. Dava Açılmadan Önce Arabuluculuğa Başvuru Zorunluluğu

Kira tespit davası açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ve ilgili mevzuat uyarınca dava şartı niteliğindedir. Bu nedenle arabuluculuk yoluna başvurulmadan doğrudan dava açılması halinde dava, usulden reddedilir.

Zorunlu arabuluculuk kapsamında taraflar, kira bedelinin artırılması veya yeniden belirlenmesi konusunda anlaşmaya varabilirler. Taraflar arasında anlaşma sağlanamaması halinde ise arabuluculuk son tutanağı düzenlenir ve bu tutanak dava açılabilmesi için gerekli bir belge niteliği taşır.

5.2. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira tespit davalarında görevli mahkeme, uyuşmazlığın kira sözleşmesinden kaynaklanması nedeniyle Sulh Hukuk Mahkemesidir. Görev hususu kamu düzenine ilişkin olup, mahkeme tarafından yargılamanın her aşamasında re’sen dikkate alınır.

Yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Uygulamada genellikle olası uyuşmazlıkların önüne geçilmesi adına taşınmazın yani kiralananın bulunduğu yer mahkemesi tercih edilmektedir.

5.3. Delillerin Sunulması ve Bilirkişi İncelemesi

Kira tespit davalarında kira bedelinin belirlenmesi, teknik değerlendirme gerektiren bir husus olduğundan, yargılama sürecinde bilirkişi incelemesi yapılması uygulamada kural haline gelmiştir.

Mahkeme, bilirkişi marifetiyle özellikle aşağıdaki hususları araştırır:

• Kiralananın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri
• Taşınmazın fiziki ve ekonomik özellikleri
• Taşınmazın kullanım amacı ve niteliği
• Bölgedeki kira piyasasının genel durumu

Taraflar, kira sözleşmesi, emsal kira sözleşmeleri, tapu kayıtları, keşif tutanakları ve benzeri her türlü delili mahkemeye sunabilirler.

5.4. Kira Tespit Davasında Harç ve Yargılama Giderleri

Kira tespit davası açılırken ve yargılama süreci devam ederken belirli harç ve giderlerin yatırılması gerekmektedir. Bu davalar, kira bedelinin belirlenmesine yönelik bir tespit davası niteliğinde olduğundan, harç ve giderler bakımından genel eda davalarından farklı bir uygulamaya tabidir.

Kira tespit davalarında harç, dava konusu edilen kira bedelinin tamamı üzerinden değil, dava tarihindeki kira bedeli ile talep edilen kira bedeli arasındaki fark esas alınarak hesaplanır. Bununla birlikte yargılama sürecinde bilirkişi incelemesi ve keşif yapılması çoğu zaman zorunlu olduğundan, yargılama giderleri diğer birçok davaya kıyasla daha yüksek olabilmektedir.

Kira Tespit Davasında Harcın Hesaplanması

Kira tespit davalarında alınacak harç, nispi harç niteliğinde olup, dava konusu değer üzerinden hesaplanır. Dava konusu değer ise mevcut kira bedeli ile talep edilen kira bedeli arasındaki farkın bir yıllık tutarıdır.

Başka bir ifadeyle, kira tespit davalarında harç hesaplanırken:

• Mevcut aylık kira bedeli
• Talep edilen aylık kira bedeli
• Bu iki tutar arasındaki fark
• Farkın bir yıllık toplamı

esas alınır.

6. Kira Tespit Kararının Sonuçları

Kira tespit davası sonucunda verilen karar, kira sözleşmesini sona erdiren bir karar olmayıp, mevcut kira ilişkisinin devamı sırasında uygulanacak kira bedelini belirleyen bir tespit hükmü niteliğindedir. Bu karar ile kira sözleşmesinin yalnızca kira bedeline ilişkin unsuru değiştirilir; kira ilişkisi aynı koşullarla devam eder.

Mahkeme tarafından belirlenen kira bedelinin hangi tarihten itibaren uygulanacağı, kararın kesinleşmesi, kira farkının tahsili ve bu fark için faiz talep edilip edilemeyeceği hususları, kira tespit kararının en önemli hukuki sonuçlarını oluşturur.

6.1. Yeni Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Sözleşmenin Devamı

Kira tespit davası sonucunda mahkeme, kiralananın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri, taşınmazın özellikleri ve hak ve nesafet ilkesi çerçevesinde yeni kira bedelini belirler. Belirlenen bu bedel, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin devamı sırasında uygulanacak kira bedelini ifade eder.

Kira tespit kararı, kira sözleşmesini sona erdiren veya yeni bir kira sözleşmesi kuran bir karar niteliğinde değildir. Bu karar ile yalnızca kira bedelinin miktarı belirlenir ve kira ilişkisi yeni kira bedeli üzerinden devam eder.

6.2. Kira Tespit Kararının Kesinleşmesi

Kira tespit davası sonucunda verilen karar, kanun yollarına başvurulması halinde kesinleşmeden icra edilemez. Bu nedenle mahkeme tarafından belirlenen kira bedeline göre kira farkının tahsil edilebilmesi için kararın kesinleşmesi gerekir.

Taraflar, verilen karara karşı istinaf ve temyiz kanun yollarına başvurabilirler. Bu süreçlerin tamamlanmasının ardından karar kesinleşir ve kesinleşme ile birlikte yeni kira bedeli hukuken bağlayıcı hale gelir.

6.3. Kira Farkının Talep Edilmesi ve Alacak Davası

Kira tespit davası sonucunda belirlenen yeni kira bedeli ile kiracının ödediği kira bedeli arasında fark oluşması halinde, bu farkın tahsil edilebilmesi için ayrıca talepte bulunulması gerekir.

Kira tespit davası bir tespit davası olduğundan, mahkeme kararında kira farkının tahsiline ilişkin bir hüküm yer almaz. Bu nedenle kira farkının tahsili için:

• Ayrı bir alacak davası açılması veya
• Doğrudan ilamlı icra takibi yapılması

mümkündür. Uygulamada çoğunlukla, kararın kesinleşmesinden sonra doğrudan ilamlı icra yoluna başvurulmaktadır.

6.4. Kira Farkına Faiz Uygulanması

Kira tespit davası sonucunda belirlenen yeni kira bedeli ile kiracının ödediği kira bedeli arasında fark oluşması halinde, bu farkın tahsili mümkündür. Ancak kira tespit kararı bir tespit hükmü niteliğinde olduğundan, kira farkı alacağı kararın kesinleşmesi ile birlikte muaccel hale gelir.

Bu nedenle kira farkına ilişkin faiz, kural olarak kararın kesinleştiği tarihten itibaren işlemeye başlar.

Başka bir ifadeyle, mahkeme tarafından belirlenen kira bedelinin geçmiş bir tarihten itibaren uygulanmasına karar verilmiş olsa dahi, kira farkı alacağı bakımından temerrüt ve faiz, kararın kesinleşmesinden önce söz konusu olmaz. Faiz talep edilebilmesi için öncelikle kararın kesinleşmesi ve borcun ödenmemesi gerekir.

7. Sıkça Sorulan Sorular