Kira Tespit Davası ve Kira Uyarlama Davası Arasındaki Farklar

Kira tespit davası ve kira uyarlama davası, kira bedelinin belirlenmesi veya değişen koşullara göre yeniden düzenlenmesine imkân tanıyan iki temel hukuki yoldur. Bu davalar, kira ilişkisinin devamı sırasında ortaya çıkan bedel uyuşmazlıklarının çözümünde önemli rol oynamaktadır.

Uygulamada bu iki dava türü sıklıkla birbirine karıştırılmakta; hangi durumda hangi davanın açılması gerektiği konusunda tereddüt yaşanmaktadır. Her ne kadar her iki dava da kira bedeline ilişkin olsa da, dayandıkları hukuki sebepler ve uygulanma şartları bakımından birbirinden ayrılmaktadır.

Bu yazımızda kira tespit davası ile kira uyarlama davasının kapsamı, şartları ve aralarındaki temel farklar ele alınacaktır.

1 .Kira Tespit Davası Nedir?

1.1. Kira Tespit Davasının Tanımı ve Hukuki Dayanağı (TBK m.344)

Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenen kira artışına ilişkin hükümler çerçevesinde açılan ve kira bedelinin yasal ölçütlere göre belirlenmesini amaçlayan bir davadır.

TBK m.344 uyarınca kira bedelinin belirlenmesinde;

“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı (TÜFE), kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.”

Bu düzenleme uyarınca, özellikle beş yılı dolduran kira sözleşmelerinde mahkeme, kira bedelini yalnızca TÜFE oranı ile sınırlı kalmaksızın emsal kira bedellerini esas alarak belirleyebilir.

Konu hakkında daha detaylı bilgi almak için Kira Tespit Davası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

1.2. Kira Tespit Davasının Amacı

Kira tespit davasının temel amacı, kira sözleşmesinin devamı sırasında kira bedelinin güncel ekonomik ve piyasa koşullarına uygun hâle getirilmesini sağlamaktır.

Kira tespit davası özellikle şu amaçlarla açılır:

• Kira bedelinin piyasa koşullarına uygun şekilde belirlenmesi
• Emsal kira bedelleri ile mevcut kira bedeli arasındaki dengenin kurulması
• Taraflar arasındaki kira ilişkisinin devamının sağlanması
• Uzun süre değişmeyen kira bedelinin güncellenmesi

Bu dava ile kira sözleşmesi sona erdirilmez; kira ilişkisinin devamı esas alınarak yeni kira döneminde uygulanacak kira bedeli belirlenir.

1.3. Kira Tespit Davasının Uygulama Alanı

Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine uygulanır ve kira ilişkisinin devam ettiği durumlarda açılabilir.

Uygulamada kira tespit davası özellikle aşağıdaki durumlarda gündeme gelir:

• Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde
• Devam eden kira ilişkilerinde
• Kira bedelinin emsal kira bedellerinin altında kalması hâlinde
• Özellikle 5 yılı dolduran kira sözleşmelerinde kira bedelinin emsal kira değerlerine göre yeniden belirlenmesi gerektiğinde
• Taraflar arasında kira artış oranı konusunda uyuşmazlık çıkması hâlinde

Bu dava, kira sözleşmesinin sona erdirilmesine değil, kira bedelinin yeniden belirlenmesine yöneliktir.

2. Kira Uyarlama Davası Nedir?

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ortaya çıkan ve taraflarca öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü durumlar nedeniyle sözleşmenin ekonomik dengesinin bozulması hâlinde, kira bedelinin yeni koşullara göre yeniden belirlenmesi veya sözleşme şartlarının uyarlanması amacıyla açılan bir davadır.

Bu dava ile kira sözleşmesi sona erdirilmez; sözleşmenin mevcut şartlarla sürdürülmesinin dürüstlük kuralı ile bağdaşmadığı durumlarda, kira bedelinin veya sözleşme şartlarının hakkaniyete uygun şekilde yeniden düzenlenmesi amaçlanır.

Kira uyarlama davası, özellikle ekonomik şartların olağanüstü şekilde değiştiği dönemlerde uygulamada önem kazanan bir hukuki yoldur.

Konu hakkında daha detaylı bilgi almak için Kira Uyarlama Davası başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

2.1. Kira Uyarlama Davasının Tanımı ve Hukuki Dayanağı (TBK m.138)

Kira uyarlama davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü hükümlerine dayanan bir davadır.

TBK m.138 uyarınca; sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan ve taraflarca öngörülemeyen olağanüstü bir durumun borçludan kaynaklanmaması ve sözleşmenin mevcut şartlarla sürdürülmesinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede ağırlaşması hâlinde, sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması talep edilebilir.

Bu kapsamda kira sözleşmeleri bakımından da kira bedelinin mevcut ekonomik şartlara göre yeniden belirlenmesi mümkündür.

2.2. Kira Uyarlama Davasının Amacı

Kira uyarlama davasının temel amacı, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar nedeniyle bozulan sözleşme dengesinin yeniden kurulmasını sağlamaktır.

Kira uyarlama davası özellikle şu amaçlarla açılır:

• Olağanüstü ekonomik değişiklikler nedeniyle bozulan sözleşme dengesinin yeniden sağlanması
• Taraflardan birinin yükümlülüğünün aşırı derecede ağırlaşmasının önlenmesi
• Sözleşmenin dürüstlük kuralına uygun şekilde sürdürülebilmesinin sağlanması
• Gerektiğinde kira bedelinin hakkaniyete uygun şekilde yeniden belirlenmesi

2.3. Kira Uyarlama Davasının Uygulama Alanı

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ortaya çıkan ve taraflarca öngörülemeyen olağanüstü gelişmeler nedeniyle sözleşme dengesinin bozulduğu durumlarda uygulanır.

Uygulamada kira uyarlama davası özellikle aşağıdaki durumlarda gündeme gelir:

• Ekonomik şartların olağanüstü şekilde değişmesi
• Yüksek enflasyon veya ekonomik kriz gibi öngörülemeyen gelişmelerin kira bedelini aşırı derecede ağırlaştırması
• Döviz kurundaki ani ve ciddi artışların kira ilişkisinin dengesini bozması
• Uzun süreli kira sözleşmelerinde ekonomik dengenin taraflardan biri aleyhine aşırı derecede bozulması

3. Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Temel Farklar

Kira tespit davası ile kira uyarlama davası, her ikisi de kira bedelinin yeniden belirlenmesine ilişkin davalar olmakla birlikte, hukuki dayanakları, açılma şartları ve uygulama alanları bakımından birbirinden önemli ölçüde farklıdır.

Kira tespit davası, kira bedelinin yasal ölçütlere göre belirlenmesini amaçlarken; kira uyarlama davası, sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar nedeniyle bozulan sözleşme dengesinin yeniden kurulmasını hedefler.

Aşağıdaki tablo, iki dava türü arasındaki temel farkları özetlemektedir:

Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davasının Karşılaştırılması

Karşılaştırma Kriteri	Kira Tespit Davası	Kira Uyarlama Davası
Hukuki Dayanak	TBK m.344	TBK m.138
Temel Amaç	Kira bedelinin emsal kira değerlerine göre belirlenmesi	Olağanüstü durum nedeniyle bozulan sözleşme dengesinin yeniden kurulması
Açılma Sebebi	Kira bedelinin piyasa koşullarına uygun olmaması	Öngörülemeyen olağanüstü durum nedeniyle sözleşmenin ağırlaşması
Sözleşmenin Süresi	Özellikle 5 yılın dolması önemlidir	Süre şartı yoktur
Ekonomik Kriz/Enflasyon	Tek başına yeterli değildir	Olağanüstü nitelikte ise dava sebebi olabilir
Kararın Niteliği	Tespit hükmü	Uyarlama (değişiklik) hükmü
Geçmişe Etkisi	Belirli şartlarda geçmişe etkili olabilir	Kural olarak ileriye etkili sonuç doğurur
Uygulama Alanı	Normal piyasa koşullarında kira bedelinin güncellenmesi	Olağanüstü ekonomik değişiklikler
Sık Kullanım Alanı	Uzun süreli kira ilişkileri	Ekonomik kriz, döviz artışı, aşırı enflasyon

Pratik Değerlendirme

Uygulamada en sık yapılan hatalardan biri, kira bedelinin düşük kaldığı her durumda doğrudan kira uyarlama davası açılabileceğinin düşünülmesidir. Oysa kira bedelinin piyasa koşullarına göre düşük olması tek başına uyarlama sebebi oluşturmaz; bu durumda açılması gereken dava genellikle kira tespit davasıdır.

Buna karşılık, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ortaya çıkan ve taraflarca öngörülemeyen olağanüstü ekonomik gelişmeler nedeniyle sözleşmenin mevcut haliyle sürdürülmesi dürüstlük kuralına aykırı hâle gelmişse, kira uyarlama davası gündeme gelir.

4. Hangi Durumda Kira Tespit Davası Açılır?

Kira tespit davası, kira sözleşmesinin devam ettiği durumlarda kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun olmadığının düşünüldüğü hâllerde açılır. Bu dava, kira bedelinin olağan piyasa koşullarına göre belirlenmesini amaçlar ve genellikle kira ilişkisinin uzun süre devam ettiği durumlarda gündeme gelir.

Uygulamada kira tespit davası özellikle aşağıdaki durumlarda açılır:

• Kira bedelinin emsal kira bedellerine göre düşük kaldığı düşünülüyorsa
• Taraflar arasında kira artış oranı konusunda anlaşmazlık varsa
• Kira sözleşmesi 5 yılı doldurmuşsa veya 5 yıldan sonra yenilenmişse
• Uzun süre değişmeyen kira bedelinin piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi gerekiyorsa
• Sözleşmede kira artış oranı belirlenmiş olsa bile bu oran piyasa koşullarını yansıtmıyorsa

Özellikle beş yılı dolduran kira sözleşmelerinde, mahkeme kira bedelini yalnızca TÜFE oranı ile sınırlı kalmaksızın emsal kira bedellerini dikkate alarak belirleyebilir. Bu nedenle uzun süre devam eden kira ilişkilerinde kira tespit davası, kira bedelinin güncellenmesi bakımından en sık başvurulan hukuki yollardan biridir.

5. Hangi Durumda Kira Uyarlama Davası Açılır?

Kira uyarlama davası, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra ortaya çıkan ve taraflarca öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü gelişmeler nedeniyle sözleşmenin ekonomik dengesinin bozulduğu durumlarda açılır. Bu dava, kira bedelinin olağan piyasa koşullarına göre güncellenmesini değil, sözleşmenin mevcut şartlarla sürdürülmesinin dürüstlük kuralına aykırı hâle geldiği durumlarda sözleşme şartlarının yeniden düzenlenmesini amaçlar.

Bu nedenle kira uyarlama davası, kira tespit davasından farklı olarak olağan piyasa değişikliklerine değil, olağanüstü nitelikteki değişikliklere dayanır.

Uygulamada kira uyarlama davası özellikle aşağıdaki durumlarda açılır:

• Sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan ve taraflarca öngörülemeyen olağanüstü ekonomik gelişmeler varsa
• Yüksek enflasyon, ekonomik kriz veya ciddi kur artışı gibi gelişmeler kira ilişkisinin dengesini önemli ölçüde bozmuşsa
• Kira bedelinin mevcut şartlarla ödenmesi taraflardan biri için aşırı derecede ağırlaşmışsa
• Sözleşmenin mevcut haliyle sürdürülmesi dürüstlük kuralı ile bağdaşmayacak hâle gelmişse
• Uzun süreli kira sözleşmelerinde ekonomik şartların radikal biçimde değişmesi nedeniyle sözleşme dengesi ortadan kalkmışsa

Önemle belirtmek gerekir ki, kira bedelinin piyasa koşullarına göre düşük veya yüksek olması tek başına kira uyarlama davası açılması için yeterli değildir. Uyarlama talebinin kabul edilebilmesi için sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan ve taraflarca öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü bir durumun varlığı aranır.

6. Yanlış Dava Açmanın Sonuçları

Kira bedelinin yeniden belirlenmesine ilişkin uyuşmazlıklarda en sık yapılan hatalardan biri, somut olayın niteliğine uygun olmayan dava türünün tercih edilmesidir. Kira tespit davası ile kira uyarlama davası arasındaki hukuki farkların doğru değerlendirilmemesi, davanın reddedilmesine veya beklenen sonucun elde edilememesine yol açabilir.

Yanlış dava açılması, yalnızca zaman kaybına değil, aynı zamanda ek maliyetlere ve hukuki risklere de neden olabilir.

Uygulamada yanlış dava açılmasının başlıca sonuçları şunlardır:

• Davanın reddedilmesi riski: Açılan davanın hukuki şartları somut olaya uymuyorsa mahkeme tarafından davanın reddine karar verilebilir.
• Zaman kaybı: Yanlış dava türü nedeniyle dava süreci uzar ve kira bedelinin güncellenmesi gecikir.
• Yeni dava açma zorunluluğu: Yanlış dava açılması hâlinde doğru dava türü ile yeniden dava açılması gerekebilir.
• Yargılama gideri ve vekâlet ücreti riski: Davanın reddi durumunda yargılama giderleri ve karşı taraf vekâlet ücreti davacı üzerine bırakılabilir.
• Ekonomik kayıp: Özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde dava süresinin uzaması, kira bedelinin güncellenmesinin gecikmesine ve ekonomik zarara yol açabilir.

Bu nedenle kira bedelinin yeniden belirlenmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, somut olayın özellikleri dikkate alınarak doğru dava türünün seçilmesi büyük önem taşır. Kira bedelinin piyasa koşullarına göre güncellenmesi gereken durumlarda genellikle kira tespit davası; sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü gelişmeler nedeniyle sözleşme dengesinin bozulduğu hâllerde ise kira uyarlama davası açılması gerekir.