Kira tespit davası, kira bedelinin kanunda belirlenen esaslara göre yeniden belirlenmesini sağlamak amacıyla açılan bir davadır. Özellikle uzun süre devam eden kira ilişkilerinde mevcut kira bedelinin piyasa koşullarının gerisinde kalması veya taraflar arasında kira artışı konusunda anlaşma sağlanamaması hâlinde bu dava gündeme gelir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira bedelinin hangi ölçütlere göre belirleneceğini ve hangi durumlarda mahkeme tarafından yeni kira bedelinin tespit edilebileceğini düzenlemektedir. Bu nedenle kira tespit davası, kira ilişkisinde bozulan ekonomik dengenin yeniden kurulmasını sağlayan önemli bir hukuki imkândır.
Bu yazıda, kira tespit davasının hangi durumlarda açılabileceği, davanın ne zaman açılması gerektiği, kira bedelinin belirlenmesinde hangi ölçütlerin esas alındığı ve dava sürecinin nasıl işlediği ana hatlarıyla ele alınacaktır.
İçindekiler
- 1. Kira Tespit Davası Nedir?
- 2. Kira Tespit Davasının Şartları
- 3. Kira Tespit Davalarında Beş Yıllık Sürenin Önemi ve Hesaplanması
- 4. Kira Bedelinin Belirlenmesinde Dikkate Alınan Ölçütler (TBK m.344)
- 5. Kira Tespit Davasında Yargılama Usulü ve Süreci
- 6. Kira Tespit Kararının Sonuçları
- 7. Sıkça Sorulan Sorular
1. Kira Tespit Davası Nedir?
Beş yılı geçen konut ve işyeri kiralarında, taraflar arasında bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın kira bedelinin piyasa koşullarına göre mahkeme tarafından belirlenmesinin talep edildiği davaya kira tespit davası denilmektedir.
Kira tespit davası, kira bedelinin yasal düzenlemelere uygun şekilde yeniden belirlenmesi gerektiği veya taraflar arasında yeni kira bedeli konusunda anlaşma sağlanamadığı durumlarda başvurulan bir dava türüdür.
1.1. Kira Tespit Davasının Hukuki Dayanağı (TBK m.344)
Kira tespit davası hukuki dayanağını Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinden almaktadır. Söz konusu hükme göre:
“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli; hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı (TÜFE), kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.”
Bu düzenleme, kira bedelinin uzun süre sabit kalmasının taraflar arasındaki ekonomik dengeyi bozmasını önlemeyi amaçlamaktadır. Kanun koyucu, kira bedelinin belirli aralıklarla güncel piyasa koşullarına uygun şekilde yeniden belirlenebilmesine imkân tanımış; bu çerçevede taraflara kira bedelinin mahkeme tarafından tespit edilmesini talep etme hakkı tanımıştır.
1.2. Kira Tespit Davasının Hukuki Niteliği
Kira tespit davası, kira sözleşmesinden doğan kira bedelinin mahkeme kararıyla belirlenmesini amaçlayan özel nitelikli bir tespit davasıdır. Bu dava ile taraflar arasındaki kira ilişkisinin varlığı veya geçerliliği değil; mevcut kira sözleşmesi devam ederken uygulanacak kira bedelinin miktarı belirlenir.
Kira tespit davası, klasik anlamda bir eda (ifa) davası olmayıp, sonucunda yalnızca kira bedelinin ne olması gerektiği yönünde bir tespit hükmü kurulmasına yol açar. Bu nedenle, bu davada kira bedelinin tahsili talep edilemez; tahsil talebi için ayrıca icra yoluna başvurulması gerekir.
Ancak diğer tespit davalarından farklı olarak, kira tespit davası yalnızca mevcut hukuki durumun belirlenmesiyle sınırlı kalmaz; aynı zamanda kira sözleşmesinin gelecekte uygulanacak şartlarını etkileyen, kira bedelini değiştiren sonuçlar doğurur.
Özetle, kira tespit davasının hukuki niteliği şu şekilde ifade edilebilir:
- Kira tespit davası bir tespit davasıdır.
- Ancak klasik tespit davalarından farklı olarak yenilik doğuran etkiye sahiptir.
- Dava sonucunda verilen karar eda hükmü içermez.
- Karar, kira bedelinin tahsiline değil, kira bedelinin belirlenmesine yöneliktir.
- Bu nedenle karar, tek başına ilamlı icra yoluyla icraya konulamaz.
kira tespit davası, öğretide ve uygulamada “yenilik doğuran etkisi bulunan tespit davası” olarak nitelendirilmektedir.
2. Kira Tespit Davasının Şartları
Kira tespit davası, kira bedelinin mahkeme kararı ile yeniden belirlenmesini sağlayan özel nitelikli bir davadır. Ancak bu davanın açılabilmesi için belirli hukuki şartların birlikte gerçekleşmiş olması gerekir. Bu şartlar, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi ve yerleşik Yargıtay uygulaması çerçevesinde şekillenmiştir.
2.1. Taraflar Arasında Geçerli Bir Kira Sözleşmesinin Bulunması
Kira tespit davasının açılabilmesi için öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması zorunludur. Bu sözleşme yazılı olabileceği gibi sözlü olarak da kurulmuş olabilir.
Kira sözleşmesinin yazılı olmaması, tek başına dava açılmasına engel teşkil etmez. Ancak kira ilişkisinin varlığı ve kira bedelinin miktarı, gerektiğinde tanık beyanları, banka kayıtları veya diğer delillerle ispat edilmelidir.
2.2. Kira İlişkisinin Devam Ediyor Olması
Kira tespit davası, yalnızca devam eden kira ilişkileri bakımından söz konusu olabilir. Kira sözleşmesinin feshedilmiş olması veya kiralananın tahliye edilmiş bulunması halinde, kira bedelinin yeniden belirlenmesine yönelik bir ihtiyaç kalmayacağından bu dava açılamaz.
Bu nedenle uygulamada özellikle şu durumlarda kira tespit davası açılması mümkün değildir:
- Kiracının kiralananı tahliye etmiş olması
- Kira sözleşmesinin sona ermiş olması
- Taraflar arasındaki kira ilişkisinin fiilen ortadan kalkmış bulunması
Başka bir ifadeyle, kira tespit davası geçmişe yönelik değil; devam eden kira ilişkisine ilişkin bir belirleme yapılmasını amaçlayan bir davadır.
2.3. Hukuki Yarar
Kira tespit davası açılabilmesi için, davacının bu davayı açmakta hukuki yararının bulunması zorunludur. Hukuki yarar, her davada olduğu gibi kira tespit davasında da bir dava şartı niteliğindedir ve mahkeme tarafından re’sen dikkate alınır.
2.4. Beş Yıllık Sürenin Dolması
Kira tespit davasının en sık açıldığı durum, kira ilişkisinin beş yılı aşmasıdır. Kira sözleşmesi beş yılı doldurduktan sonra kira bedelinin belirlenmesinde yalnızca TÜFE oranı esas alınmaz.
Bu aşamadan sonra mahkeme, kiralananın konumu, niteliği, kullanım amacı ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler. Bu nedenle özellikle uzun süre devam eden kira ilişkilerinde kira bedelinin piyasa koşullarına uyarlanması amacıyla beş yılın dolması önemli bir hukuki eşik niteliği taşımaktadır.
2.5. Kira Tespit Davasında İhtar ve Bildirim Şartı
Kira tespit davasında karşı tarafa yapılacak ihtar veya yazılı bildirim, davanın açılmasının zorunlu bir şartı olmamakla birlikte, mahkeme tarafından belirlenecek kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağını doğrudan etkileyen önemli bir usul işlemi niteliğindedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi uyarınca, yeni kira döneminde uygulanacak kira bedelinin belirlenebilmesi için:
- Davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılmış olması veya
- Bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılmış olması
gerekmektedir. Bu şartların sağlanması halinde mahkeme tarafından belirlenecek yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanır. Aksi halde belirlenen kira bedeli, mevcut kira döneminde değil; bir sonraki kira döneminden itibaren hüküm ifade eder.
2.6. Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Bulunması Halinde İhtar Yapılmaksızın Dava Açılması
Kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılmasına ilişkin bir hükmün bulunması halinde, kira tespit davası açılabilmesi için ayrıca ihtar yapılması zorunlu değildir. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir düzenleme mevcut ise, dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir ve mahkeme tarafından belirlenecek kira bedeli, içinde bulunulan kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanır.
Başka bir ifadeyle, kira sözleşmesinde artış şartının bulunması, kiracıya önceden ihtar gönderilmesi zorunluluğunu ortadan kaldırır. Bu durumda kiraya veren, yeni kira döneminin başlangıcından sonra da dava açabilir ve belirlenen kira bedeli, yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur.
Ancak kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin herhangi bir hüküm bulunmaması halinde, kira tespit davasının içinde bulunulan kira dönemi bakımından sonuç doğurabilmesi için, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce dava açılması veya kiracıya yazılı bildirim yapılması gerekmektedir.
3. Kira Tespit Davalarında Beş Yıllık Sürenin Önemi ve Hesaplanması
Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçmişse, kira bedeli yalnızca TÜFE oranına göre değil; emsal kira bedelleri, taşınmazın özellikleri ve piyasa koşulları dikkate alınarak hak ve nesafet ilkesi çerçevesinde belirlenebilir.
Kira tespit davasında beş yıllık süre, kira bedelinin belirlenmesinde uygulanacak ölçütlerin değişmesi bakımından önemli bir eşik niteliğindedir. Kira ilişkisinin ilk beş yılı içinde kira artışı kural olarak TÜFE oranı ile sınırlı iken, beş yılın dolmasından sonra kira bedeli emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkesi dikkate alınarak yeniden belirlenebilir.
3.1. İlk Kira Sözleşmesi Tarihinin Tespiti
Beş yıllık sürenin hesaplanmasında esas alınacak tarih, kira ilişkisinin fiilen başladığı tarihtir. Bu tarih çoğu zaman kira sözleşmesinde yer alan başlangıç tarihi olmakla birlikte, bazı durumlarda kiralananın fiilen teslim edildiği tarih de önem kazanabilir.
Özellikle taraflar arasında birden fazla sözleşme yapılmış olması, sözleşmenin yenilenmesi veya kira bedelinin değiştirilmesi gibi durumlar, yeni bir kira ilişkisinin başladığı anlamına gelmez. Bu nedenle beş yıllık sürenin hesaplanmasında ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.
Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus, yenileme sözleşmesinde belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olup olmadığıdır. Şöyle ki; yenileme sözleşmesindeki kira bedeli emsal ve rayiçlerin altında kalıyorsa ilk sözleşmeye göre geçen süre dikkate alınır. Buna karşılık, yenileme sözleşmesi sırf kira bedelini emsal ve rayiç seviyesine getirmek amacıyla yapılmışsa, bu durumda beş yıllık süre yenileme tarihinden itibaren işlemeye başlar.
3.2. Yenilenen Sözleşmelerde Sürenin Hesaplanması
Belirli süreli kira sözleşmeleri, sürenin sonunda taraflar kira ilişkisini sürdürmeye devam ederse aynı koşullarla uzamış sayılır. Bu durumda her yıl yapılan yenilemeler, yeni bir kira sözleşmesi kurulması anlamına gelmez.
Dolayısıyla kira sözleşmesinin her yıl yenilenmesi veya kira bedelinin artırılması, beş yıllık sürenin yeniden başlamasına yol açmaz. Beş yıllık süre, kira ilişkisinin ilk kurulduğu tarihten itibaren kesintisiz şekilde hesaplanır.
4. Kira Bedelinin Belirlenmesinde Dikkate Alınan Ölçütler (TBK m.344)
Kira tespit davasında mahkeme tarafından belirlenecek kira bedeli, yalnızca tek bir ölçüte dayanılarak tespit edilmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca kira bedelinin belirlenmesinde; taraflar arasındaki sözleşme hükümleri, kanuni artış sınırları, emsal kira bedelleri, kiralananın fiziki ve hukuki özellikleri ile hak ve nesafet ilkesi birlikte değerlendirilir.
Bu çerçevede mahkeme, somut olayın özelliklerini dikkate alarak kira bedelini objektif ölçütlere göre belirler; kira bedelinin tespiti sürecinde özellikle piyasa koşulları ile taraflar arasındaki sözleşme dengesi arasında makul bir denge kurulması amaçlanır. Bu konuda özellikle taraflarca sunulacak emsal kira sözleşmeleri de büyük önem arz etmektedir.
4.1. TÜFE Oranı ve Kanuni Artış Sınırı
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, kira sözleşmesinin ilk beş yılı içinde kira bedelinin belirlenmesinde uygulanacak temel ölçüt, TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıdır. Bu oran, kira artışına ilişkin kanuni üst sınırı oluşturur.
Taraflar arasında kira artış oranına ilişkin bir sözleşme hükmü bulunsa dahi, bu oran kiracı aleyhine olacak şekilde TÜFE oranını aşamaz. Dolayısıyla mahkeme, ilk beş yıl içinde açılan kira tespit davalarında kira bedelini belirlerken kural olarak TÜFE oranı ile bağlıdır.
Bu düzenleme, kira ilişkisinde taraflar arasındaki ekonomik dengenin korunmasını ve özellikle kiracının aşırı artışlara karşı korunmasını amaçlayan emredici nitelikte bir hükümdür. Ayrıca 2022-2024 yılları arasında uygulanan %25 ile sınırlı artış hükümleri saklıdır.
4.2. Emsal Kira Bedellerinin Araştırılması
Kira tespit davasında kira bedelinin belirlenmesinde en önemli ölçütlerden biri, emsal kira bedellerinin araştırılmasıdır. Mahkeme, bilirkişi incelemesi yaptırmak suretiyle aynı bölgede bulunan, benzer niteliklere sahip ve yakın tarihte kiraya verilmiş taşınmazlara ilişkin kira bedellerini araştırır ve bu verileri değerlendirmeye esas alır.
Emsal kira bedellerinin belirlenmesinde;
- Taşınmazın bulunduğu bölge
- Taşınmazın kullanım amacı (konut veya işyeri)
- Taşınmazın büyüklüğü ve fiziki özellikleri
- Kiraya verildiği tarih ve kira sözleşmesinin koşulları
gibi unsurlar dikkate alınır. Bu nedenle emsal araştırması, kira tespit davalarında kira bedelinin objektif ve piyasa koşullarına uygun şekilde belirlenmesinde belirleyici bir rol oynar.
4.3. Kiralananın Konumu, Fiziksel Özellikleri ve Kullanım Amacı
Kira bedelinin belirlenmesinde, kiralananın yalnızca bulunduğu bölge değil; aynı zamanda fiziki nitelikleri ve kullanım şekli de dikkate alınır. Bu kapsamda mahkeme ve bilirkişi tarafından kiralananın ekonomik değeri üzerinde etkili olan tüm unsurlar değerlendirilir.
Özellikle aşağıdaki hususlar kira bedelinin belirlenmesinde önem taşır:
- Taşınmazın bulunduğu yer ve çevresel özellikleri
- Ulaşım imkânları ve ticari hareketlilik düzeyi
- Taşınmazın büyüklüğü, kullanım alanı ve fiziki durumu
- Yapının yaşı, bakım durumu ve teknik özellikleri
- Taşınmazın kullanım amacı (konut, işyeri, depo vb.)
Bu unsurlar, emsal kira bedelleri ile birlikte değerlendirilerek kiralananın gerçek ekonomik değerinin belirlenmesine hizmet eder.
4.4. Hak ve Nesafet İlkesi
Kira tespit davasında kira bedelinin belirlenmesinde nihai ölçüt, hak ve nesafet ilkesidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, özellikle kira sözleşmesinin beş yılı aşmış olması halinde mahkeme, kira bedelini belirlerken yalnızca matematiksel verilerle bağlı olmayıp somut olayın tüm özelliklerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir sonuca ulaşmakla yükümlüdür.
Hak ve nesafet ilkesi, kira bedelinin belirlenmesinde taraflar arasında adil bir denge kurulmasını amaçlar. Bu kapsamda mahkeme, emsal kira bedelleri ile mevcut kira bedeli arasında doğrudan bir eşitleme yapmak yerine, kiracının kullanım durumu, sözleşmenin süresi ve kira ilişkisinin devamlılığı gibi unsurları da dikkate alarak uygun bir kira bedeli belirler.
Uygulamada bu ilke, çoğu zaman emsal kira bedelleri üzerinden belirlenen tutardan kiracının mevcut kullanım durumu özellikle de kaç yıllık kiracı olduğu gözetilerek belirli bir oranda ( %5 – %20 ) indirim yapılması şeklinde kendini gösterir.
5. Kira Tespit Davasında Yargılama Usulü ve Süreci
Kira tespit davası, kira sözleşmesinden kaynaklanan bir alacak ve tespit uyuşmazlığı niteliğinde olup, belirli usul kurallarına tabidir. Bu davalarda yargılama süreci; dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılması, görevli ve yetkili mahkemenin belirlenmesi, delillerin toplanması ve bilirkişi incelemesi yapılması gibi aşamalardan oluşur.
5.1. Dava Açılmadan Önce Arabuluculuğa Başvuru Zorunluluğu
Kira tespit davası açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ve ilgili mevzuat uyarınca dava şartı niteliğindedir. Bu nedenle arabuluculuk yoluna başvurulmadan doğrudan dava açılması halinde dava, usulden reddedilir.
Zorunlu arabuluculuk kapsamında taraflar, kira bedelinin artırılması veya yeniden belirlenmesi konusunda anlaşmaya varabilirler. Taraflar arasında anlaşma sağlanamaması halinde ise arabuluculuk son tutanağı düzenlenir ve bu tutanak dava açılabilmesi için gerekli bir belge niteliği taşır.
5.2. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira tespit davalarında görevli mahkeme, uyuşmazlığın kira sözleşmesinden kaynaklanması nedeniyle Sulh Hukuk Mahkemesidir. Görev hususu kamu düzenine ilişkin olup, mahkeme tarafından yargılamanın her aşamasında re’sen dikkate alınır.
Yetkili mahkeme ise kiralananın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Uygulamada genellikle olası uyuşmazlıkların önüne geçilmesi adına taşınmazın yani kiralananın bulunduğu yer mahkemesi tercih edilmektedir.
5.3. Delillerin Sunulması ve Bilirkişi İncelemesi
Kira tespit davalarında kira bedelinin belirlenmesi, teknik değerlendirme gerektiren bir husus olduğundan, yargılama sürecinde bilirkişi incelemesi yapılması uygulamada kural haline gelmiştir.
Mahkeme, bilirkişi marifetiyle özellikle aşağıdaki hususları araştırır:
- Kiralananın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri
- Taşınmazın fiziki ve ekonomik özellikleri
- Taşınmazın kullanım amacı ve niteliği
- Bölgedeki kira piyasasının genel durumu
Taraflar, kira sözleşmesi, emsal kira sözleşmeleri, tapu kayıtları, keşif tutanakları ve benzeri her türlü delili mahkemeye sunabilirler.
5.4. Kira Tespit Davasında Harç ve Yargılama Giderleri
Kira tespit davası açılırken ve yargılama süreci devam ederken belirli harç ve giderlerin yatırılması gerekmektedir. Bu davalar, kira bedelinin belirlenmesine yönelik bir tespit davası niteliğinde olduğundan, harç ve giderler bakımından genel eda davalarından farklı bir uygulamaya tabidir.
Kira tespit davalarında harç, dava konusu edilen kira bedelinin tamamı üzerinden değil, dava tarihindeki kira bedeli ile talep edilen kira bedeli arasındaki fark esas alınarak hesaplanır. Bununla birlikte yargılama sürecinde bilirkişi incelemesi ve keşif yapılması çoğu zaman zorunlu olduğundan, yargılama giderleri diğer birçok davaya kıyasla daha yüksek olabilmektedir.
Kira Tespit Davasında Harcın Hesaplanması
Kira tespit davalarında alınacak harç, nispi harç niteliğinde olup, dava konusu değer üzerinden hesaplanır. Dava konusu değer ise mevcut kira bedeli ile talep edilen kira bedeli arasındaki farkın bir yıllık tutarıdır.
Başka bir ifadeyle, kira tespit davalarında harç hesaplanırken:
- Mevcut aylık kira bedeli
- Talep edilen aylık kira bedeli
- Bu iki tutar arasındaki fark
- Farkın bir yıllık toplamı
esas alınır.
6. Kira Tespit Kararının Sonuçları
Kira tespit davası sonucunda verilen karar, kira sözleşmesini sona erdiren bir karar olmayıp, mevcut kira ilişkisinin devamı sırasında uygulanacak kira bedelini belirleyen bir tespit hükmü niteliğindedir. Bu karar ile kira sözleşmesinin yalnızca kira bedeline ilişkin unsuru değiştirilir; kira ilişkisi aynı koşullarla devam eder.
Mahkeme tarafından belirlenen kira bedelinin hangi tarihten itibaren uygulanacağı, kararın kesinleşmesi, kira farkının tahsili ve bu fark için faiz talep edilip edilemeyeceği hususları, kira tespit kararının en önemli hukuki sonuçlarını oluşturur.
6.1. Yeni Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Sözleşmenin Devamı
Kira tespit davası sonucunda mahkeme, kiralananın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri, taşınmazın özellikleri ve hak ve nesafet ilkesi çerçevesinde yeni kira bedelini belirler. Belirlenen bu bedel, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin devamı sırasında uygulanacak kira bedelini ifade eder.
Kira tespit kararı, kira sözleşmesini sona erdiren veya yeni bir kira sözleşmesi kuran bir karar niteliğinde değildir. Bu karar ile yalnızca kira bedelinin miktarı belirlenir ve kira ilişkisi yeni kira bedeli üzerinden devam eder.
6.2. Kira Tespit Kararının Kesinleşmesi
Kira tespit davası sonucunda verilen karar, kanun yollarına başvurulması halinde kesinleşmeden icra edilemez. Bu nedenle mahkeme tarafından belirlenen kira bedeline göre kira farkının tahsil edilebilmesi için kararın kesinleşmesi gerekir.
Taraflar, verilen karara karşı istinaf ve temyiz kanun yollarına başvurabilirler. Bu süreçlerin tamamlanmasının ardından karar kesinleşir ve kesinleşme ile birlikte yeni kira bedeli hukuken bağlayıcı hale gelir.
6.3. Kira Farkının Talep Edilmesi ve Alacak Davası
Kira tespit davası sonucunda belirlenen yeni kira bedeli ile kiracının ödediği kira bedeli arasında fark oluşması halinde, bu farkın tahsil edilebilmesi için ayrıca talepte bulunulması gerekir.
Kira tespit davası bir tespit davası olduğundan, mahkeme kararında kira farkının tahsiline ilişkin bir hüküm yer almaz. Bu nedenle kira farkının tahsili için:
- Ayrı bir alacak davası açılması veya
- Doğrudan ilamlı icra takibi yapılması
mümkündür. Uygulamada çoğunlukla, kararın kesinleşmesinden sonra doğrudan ilamlı icra yoluna başvurulmaktadır.
6.4. Kira Farkına Faiz Uygulanması
Kira tespit davası sonucunda belirlenen yeni kira bedeli ile kiracının ödediği kira bedeli arasında fark oluşması halinde, bu farkın tahsili mümkündür. Ancak kira tespit kararı bir tespit hükmü niteliğinde olduğundan, kira farkı alacağı kararın kesinleşmesi ile birlikte muaccel hale gelir.
Bu nedenle kira farkına ilişkin faiz, kural olarak kararın kesinleştiği tarihten itibaren işlemeye başlar.
Başka bir ifadeyle, mahkeme tarafından belirlenen kira bedelinin geçmiş bir tarihten itibaren uygulanmasına karar verilmiş olsa dahi, kira farkı alacağı bakımından temerrüt ve faiz, kararın kesinleşmesinden önce söz konusu olmaz. Faiz talep edilebilmesi için öncelikle kararın kesinleşmesi ve borcun ödenmemesi gerekir.
7. Sıkça Sorulan Sorular
Tespit Edilen Kira Bedeli Hangi Aydan İtibaren Geçerlidir?
Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce açılırsa yahut bu süre içerisinde kiracıya yazılı bildirim yapılırsa veya kira sözleşmesinde artış şartı bulunuyorsa, mahkeme tarafından belirlenecek yeni kira bedeli, içinde bulunulan kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanır. Aksi halde yeni başlayacak dönemden itibaren uygulanacak şekilde talepte bulunulabilir.
Kira Tespit Davası Kısmi Dava Olarak Açılabilir mi?
Kira tespit davasında davacının talep sonucunu açık ve belirli bir şekilde göstermesi gerekir. Bu davada talep edilen husus, belirli bir kira bedelinin mahkeme tarafından tespit edilmesidir. Bu nedenle kira tespit davasının kısmi dava olarak açılması mümkün değildir.
Kira Tespit Davası Belirsiz Alacak Davası Olarak Açılabilir mi?
Kira tespit davası, belirsiz alacak davası olarak açılamaz. Davacının talep ettiği kira bedelini dava dilekçesinde açık ve belirli bir şekilde belirtmesi zorunludur. Çünkü bu dava, bir alacağın tahsiline değil; kira bedelinin belirlenmesine yönelik bir tespit davası niteliğindedir.
Kira Tespit Ve Tahliye Davası Aynı Anda Açılabilir mi?
Kira tespit davası ile tahliye davasının aynı anda açılması veya biri devam ederken diğerinin açılması önünde hukuken bir engel bulunmamaktadır. Tahliye sebebinin şartları oluşmuşsa, kira tespit davası ile birlikte veya ayrı bir dava olarak tahliye davası da açılabilir.
Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?
Kira tespit davasının ne kadar süreceğine ilişkin kesin bir süre bulunmamaktadır. Ancak uygulamada bu davaların ortalama 1 yıl ile 1,5 yıl arasında sonuçlandığı görülmektedir. Bu süre; mahkemenin iş yoğunluğuna, bilirkişi incelemesi yapılmasına, keşif gerekip gerekmediğine ve tarafların usul işlemlerine bağlı olarak değişebilir.
Hak Ve Nefasete Uygun Makul Kira Bedelinin Belirlenmesi Ne Demek?
Hakim, kira bedelini belirlerken hak ve nesafet ilkesini gözetmekle yükümlüdür. Bu kapsamda emsal kira bedelleri, taşınmazın özellikleri, kullanım şekli, kira ilişkisinin süresi ve kiracının mevcut kullanım durumu birlikte değerlendirilir. Hak ve nesafet ilkesi, emsal kira bedelleri ile mevcut kira ilişkisi arasında makul bir denge kurulmasını ifade eder.
Eski Kiracılık Nedeniyle Hakkaniyet İndirimi Ne Demek?
Yargıtay uygulamasına göre, hak ve nesafet ilkesi gözetilerek belirlenen kira bedelinden, kiracının uzun süredir aynı taşınmazı kullanıyor olması halinde belirli bir oranda indirim yapılması mümkündür.
Bu uygulama, kira ilişkisinin sürekliliğinin korunması ve kiracının mevcut kullanım durumunun dikkate alınması amacına yöneliktir.
Kira Tespit Davası Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?
Kira tespit davası sonucunda verilen karar, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin bir tespit hükmü niteliğindedir. Bu nedenle karar doğrudan icra takibine konu edilemez. Mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeline göre kira farkının tahsil edilebilmesi için kararın kesinleşmesi sonrasında ayrıca icra yoluna başvurulması gerekir.
Kira Tespit Davalarında Vekalet Ücreti Ne Kadar?
Kira tespit davalarında vekâlet ücreti, Türkiye Barolar Birliği tarafından her yıl yayımlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi esas alınarak belirlenir. Taraflar arasında kararlaştırılacak vekâlet ücreti, bu tarifede öngörülen asgari tutarın altında olamaz.
Kira Tespit Davalarında Yargılama Gideri ve Vekâlet Ücretini Kim Öder?
Kira tespit davalarında yargılama giderleri ve vekâlet ücreti, genel kural olarak davada haksız çıkan tarafa yükletilir. Ancak kısmen kabul kısmen ret hallerinde buna göre dağılım yapılır.
Kira Tespit Davası Geriye Dönük Olarak Açılabilir mi?
Kira tespit davası geçmiş kira dönemlerine ilişkin olarak geriye dönük şekilde açılamaz. Bu dava, yalnızca devam eden kira ilişkisi bakımından uygulanacak kira bedelinin belirlenmesine yöneliktir.
Ancak dava açma zamanı ve kiracıya yapılan bildirimler, mahkeme tarafından belirlenecek kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren uygulanacağını etkiler. Kanunda öngörülen süre ve bildirim şartlarının sağlanması halinde, belirlenen kira bedeli içinde bulunulan kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilir.
Kira Tespit Davası Devam Ederken Kiracı Kira Ödemeye Devam Etmek Zorunda mıdır?
Kira tespit davası devam ederken kiracı, mevcut kira sözleşmesine göre ödemekte olduğu kira bedelini ödemeye devam etmek zorundadır. Dava açılmış olması, kira ödeme borcunu ortadan kaldırmaz veya askıya almaz. Mahkeme tarafından yeni kira bedelinin belirlenmesi halinde, kararın uygulanacağı tarihten itibaren yeni kira bedeli geçerli olur. Bu tarihten sonra kiracı, belirlenen yeni kira bedeline göre ödeme yapmakla yükümlüdür.
Merhabalar, bir iş yerinde 10 yıldan fazla süreli, bir yıllık ilk kira sözleşmesiyle duran ve her yıl itiraz olmadığından kiracı olmaya Efe/tüfe oran artışlarıyla devam edilmektedir. Mülk sahibi tarafından kira bitiş tarihinin 2 ay öncesinden bize noter yazısı ile önümüzdeki dönem için yeni kira bedeli miktarını yazılıp kabul etmediğimiz taktirde kira tespit davası açılaçağını tebliğ etmiştir. Bu tebliğe olumsuz olarak cevap verilmiştir.
2 aylık zaman geçip yeni dönem kira tarihi başlamış ve ilerleyen günlerde bulunduğumuz yıl için kira tespit davası açmıştır.
Bu dava, ilk kira döneminde yapılmış olan kira sözleşmesine göre kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir ifade YOK olmasına rağmen yinede bu dava görülebilir mi ? Görülebilirse Dava neticesindeki keşiflerle tespit edilip nihai karar bulunan fiyat bulunduğumuz dönem için geçerli olur mu? yoksa bir sonraki yıl fiyatımı belirlenmiş olur ? Şimdiden Teşekkürler.
2012 yılında 1 yıllık süre ile yıllık iki eşit taksit olmak üzere 26.000,00tl olarak kiralanan otel mevcut ,2018 yılında ödenen kira ise 36.000,00TL emsal otellerin kira bedelleri 80.000,00-125.000,00tl dir.bu durumda kira tespit açılınca hukuki yarar mevcut mudur? kira sözleşmesinde taraflar üfe tüfe belirtmiştir.Ancak kiracı kafasına göre artış yapmıştır.kiracıyı Nasıl tahliye ederiz.? Diğer husus otelin parselinde ayrı birde otelin bitişiğinde ayrı parsel ait havuz var bu havuza ilişkin kira sözleşmesi yapılmamıştır.Havuz, Otel eklentisine dahil edilerek tamamı içerisine girer mi
(otelin parseli ayrıdır)sözleşmede havuz belirtilmemiştir.Buna
ilişkin fuzuli işgal tahliye ve ecrimisil istenebilinir mi?
Merhabalar.2015 Eylül’de yeni kiraya çıktık.kira sözleşmesinde Tüfe ve ÜFE olarak anlaştık.500 TL kira bedeli ile başladık.2016 Eylül ayında 550 TL. (Ufe ye göre fazla zam yaptım)2017 Eylül ayında 625tl (ÜFE oranına göre zam yaptım)2018 sözleşme yenilenmesine 37 gün kala bana noter üzerinden ihtarname çektiler.oturdugumuz bölgede kiraların 950-1100 TL olduğunu Eylül 2018 den itibaren 950 TL kira odememi istediler aksi takdirde kira artış davası ve tahliye davası açacaklarını ihtarnamede belirtmisler.bende kabul etmedim ÜFE oranına göre zam yaptım.kiralarimi aksatmadan ödüyorum.kira artış davası açıldığında davayı kaybeder miyim.
Kira tespit davalarında, kira sözleşmenizin süresine göre bir ayrıma tabi tutularak karar verilir. Sözleşmeniz 5 yılın altında olduğu takdirde TBK 344 uyarınca bir önceki kira yılı ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) oranıyla bağlı olarak bu oran üzerinde olmamak koşulu ile artış yapabilir. Açılacak olan davada yasal sınırlar içerisinde karar verilir. Eğer kira sözleşmeniz 5 yılın üzerinde ise aranızda anlaşma olup olmamasına bakılmaksızın kira bedelinin belirlenmesi için mahkeme emsal taşınmaz, taşınmazın durumu, ÜFE oranı ve hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler burada hakim ÜFE ile bağlı değildir. Diğer şartlar elverdiği takdirde ÜFE oranı üzerinde de bir artış oranına karar verebilir. Hukuk Mahkemelerinde farklı olarak harç ve mahkeme masrafları peşin olarak alınır. Mahkeme masraflarını, gider avansı ve harç olarak belirtebiliriz, bu masraflar davanın açılması sırasında davacı tarafından mahkemesine yatırtılır. Dava masraflarının yatırılması ile yargılamaya başlanır. Mahkemede davayı kaybedenin hangi masrafları ödeyeceği açılan davanın türüne göre değişiklik gösterecektir. Alacağa ilişkin hukuk davalarında, davacının haklı çıkması, davalının davayı kaybetmesi halinde mahkeme masrafları ve avukatlık (vekalet ücretinin) davalıdan tahsil edilmesine karar verilmektedir.
Özellikle belirtmek isteriz ki, soru ve yorumlarınıza vermiş olduğumuz cevaplar, bilgilendirme niteliğinde olup, hak kaybına uğramamanız açısından, detaylı bilgi için avukat bir meslektaşımıza müracaat etmenizi tavsiye ederiz.
Merhaba ev sahibiyim 1 ocak 2017 itibariyle 5.500 tl ye evimi kiraya verdim .Kontratda kira artış oranı %10 yazıyor.Fakat 2018 başında kiracım hiç artış yapmadan bugün yarın çıkacam diye 5.500 tl ile devam ediyor Evi boşaltmayada hiç niyeti yok .Kirayı her ayın 5 ne kadar yatırması gerekirken 20 sini buluyor.Kira tespit davası açsam
ne kadar sürer,kazazanırmıyım ,artış ne olur.Teşekkür ederim
Merhaba, Ağustos 2014 tarihinde kiraladığım meskende (4 katlı 4 daireli) halihazırda kiracı olarak oturmaktayım. Evi kiraladığım tarihte merkezi sistem ile ısınılıyordu. Ancak ev sahibi ani bir kararla Aralık 2017 tarihinde müstakil doğalgazlı kombiye geçti. Bana da kombi taktırdım evin durumu değişti ve kira kontrat sonunda (Ağustos 2018 tarihinde kontrat yenilenecek) kira 1600TL oldu diye ihtarname çekti. Kontratım her yıl Ağustos ayı ÜFE oranında artıyor ve ödemelerimi (kira ve aidat) hiç aksatmadan günü gününe ödedim ve ödemekteyim. Yazılarınızdan anladığım kadarıyla kontratın 5 yıl altı ve üstü olmasına göre farklı değerlendirme yapılıyor. Ben evden çıkmak istemesem ve kontratta belirtilen ÜFE oranı kapsamında kira artırımı yapsam eğer ev sahibi kira tespit davası açtığında sonuç nasıl olabilir. Eğer mahkemeyi kaybedersem masraflar bana ne kadar rücu eder. Yorumlarsanız çok müteşekkür kalırım.
Merhaba,
11 Haziran’da 1. kattaki bir evi 1050 tl’ye kiraladım. Apartmandaki tüm dairelerin sahibi aynı kişi ve kiraya verirken evin tadilatta olduğunu dolayısıyla üst katlarda bir daireyi gösterebileceğini söyledi. Pazarlık yapmak istediğimizdeyse kiraların kat ve cepheye göre belirlendiğini, indirim yapmanın diğer kiracılara haksızlık olduğunu, 1050’nin zaten geçen senenin fiyatı olduğunu belirtti. 1050 tl’ye 1. kat ve kuzey cephe bir daire tuttum sonuç olarak.
Evi tuttuktan sonra internetteki bir ilan ve emlakçı sayesinde aynı kattaki dairelerin 950 tl’ye kiraya verildiğini, benim ödediğim kiranın deniz manzaralı, 4. kattaki bir dairenin kira tutarı olduğunu öğrendim.
Bu durumda kira tespit davası açabilir miyim? Başka bir şekilde zararımın tazminini talep edebilir miyim?
Teşekkürler.
Kiracı olarak 5 yılı doldurmuş olduğum bir sözleşmem mevcut. Kiralayan önce artışı kabul etti ve yatırdığım paraya itiraz etmedi. Ancak daha sonra kira tespit davası açtı. Bu noktada sözleşmede tüfe oranında artış ifadesi mevcut ve yapmis olduğum zam da bu oranın üstünde buna rağmen mahkeme kira tespitini hali hazırda zam yaptığım dönem için mi yoksa bir sonraki dönem için mi yapar.
Ev sahibi, 2012 yılında imzaladığımız kira sözleşmesinde yıllık %10 artış istedi.2014 yılına girmeden, %15 zam oranı olarak hazırladığı yeni bir kira akdi getirdi ve imzaladık.(2015,2016,2017 de hep %15 zam yapıldı)Kontrat 2018 mayısda doluyor.Bu yüksek artış oranları ile oturduğum bölgenin emsallerinin üzerinde kira ödemekteyim.Mayıs ayında kirayı bu bedel ve zam oranı ile ödeyemeyecek duruma geldim.Ev sahibine karşı haklarım nelerdir?
Merhaba iş yeri kira artışı ile ilgili danışmak istediğim benim kira artışım Kasım ayında oluyor ve sözleşmede “Kiranın bitiminde yeni yılın kirası Tüketici fiyat endeksi yıllık artış oranı esas alınarak arttırılacaktır” yazıyor ve ben internetten de hesaplama yaptığım zaman 10,37 oranı ile hesaplıyor fakat mal sahibi 11,90 üzerinden hesaplanması gerektiğini söylüyor lütfen bu konuda yardımcı olur musunuz?
Merhaba. 2011 tarihinden beri dükkanımızı işleten kiracımıza bu sene kira tespit davası açabilir miyiz. 5 yıllık sozlesmemizin süresi 2016 da dolmuştu. Sonra sözlü olarak bir senelik daha anlaştık ve bir senelik kira için senet yaptık. Bu dönem için ise miktarda anlaşamadık. Kira tespit davası açma hakkımız var mı yoksa bu hakkı kayıp mı ettik. Tesekkur ederim.
Ayrıca 10 yılda bir kontratı tekrar yapma zorunluluğum var mı?
Merhaba 10 yıl önce işyeri olarak kira verdiğimiz 4 hisseli bir dükkanımız var. Sözleşmede olmasına karşın hiç üfe oranında zam alamadık değerinin çok altında oturuyor. Bölgedeki kiralar ise 8000 civarında. 10 yıl dolduğu için gerekçe göstermeden çıkmasını isteyebiliyorum. Varislerden biri vefat etti ve 10 yılda dolduğu için kiracı 4500 tl üzerinden yeni bir kontrat yapmak istiyor. Kiracıyla yeni bir kontrat yaparsam yeni kontrat tarihi baz alınıp 10 yıl boyunca kiracıyı çıkaramaz mıyım?
Merhaba, annemin ve kardeşlerinin verasetçi olduğu bir dükkanda haksız işgalci konumunda 5 yıldır faaliyetini sürdüren bir kiracı bulunmaktadır. Şuana kadar herhangi bir kira ödememiştir. Veraset işlemleri yeni bitti ve tapumuzu aldık. Bundan sonra sizce nasıl hareket etmeliyim. Bu kişiyle ilgili ayrıca bir avukata da başvurmak istiyorum. Acaba dava sonucu lehimize sonuçlanırsa bu avukat masrafları da haksız işgali gerçekleştiren kiracıdan mı alınacaktır icraen. Teşekkür ederim şimdiden.
Merhaba,ben 52 yasinda emekli bir bayanim. 03.11.2015 tarihinde 1200 tl ye kiraladigim meskende bu gun(22.10.2017) 1300 tl ye oturmaktayim. Ev sahibim benden 1600 tl talep etmekte . Bunu sokaktaki emsallere ve hayat sartlarina bagli olarak istedigini bu artisi yapmadigim takdirde kira tespiti yaptiracagini belirtti. (Mugla Turgutreiste yasamaktayim. ) Kirami gunu gunune belirttikleri bankaya yatiriyorum ve bu gune kadar odememezlik yapmadim. Haklarim nelerdir? Acacagi davada kiram yukselir mi?
Yardimlarinizi rica eder tesekkur ederim.
Merhaba 2014 ekim ayinda 700 tl ye tuttugum ev 2015 ekim ayinda 750 tl oldu. 2016 ekim ayinda ev sahibi evi sattigini soyledi yeni ev sahibi ile anlasarak 900 tl kira ile oturmaya devam ettik. Evin satilmadigini ev sahibinin kirayi arttirmak icin boyle bir yola basvurdugunu yeni ogrendik.kira kontratimda tefe ufe ye gore yillik artis gecerli. Bu durumda geriye donuk fazla odedigim kira farklarini talep edebilir miyim ? Bu konuyla ilgili yasal haklarim nelerdir? Tesekkur ederim
Merhaba,
Kirada oturduğum site içerisinde yeni bir ev aldım.
Kiracı ile satın alma konuşmasından sonra ihtara gerek olmadıgını 2 ay içerisinde çıkacagını iletti. Bu sebeple ihtar çekmedim.
Daha sonra kira ödemelerini yaptıgında evsahibinin bir önceki dönem kira artışı yapmadığını söyledi. Kiracı belirtiği 2 ay içerisinde çıkmayacagını ve kira artışı yapmayacagını iletti. Aynı sitede ben 1700TL kira verirken kiracı 1400TL kira veriyor.
Kiracının iyiniyet dışındaki tutumu için ne yapabilirim.
Kiracının evden tahliyesini nasıl saglayabilirim.
Ayrıca evi bana satan kira sözleşmesini kaybetmiş. Bende aboneliklerden kiraya başlama tarihini tespit edebildim.
Yardımlarınızı rica ederim.
Merhaba 15 ekim 2012 yılında 750 tl ye tuttuğum dairede bugun (21 ağustos 2017) 1000 tl kira vermekteyim. Ev sahibi yeni dönemde 1600 tl kira talep etmekte ( şuan bulunduğum mevkide kiralar 1500-2000 arası) bende buna karşı çıktım ve bana kira tespit davası açacağını noter yoluyla bildirdi. Size sorum bu davayı kim kazanır eğer ev sahibi kazanırsa hakim kira artış oranını neye göre hesaplar? Ev sahibinin talep ettiği kira kabul görürmü?
Üç yıl önce Organize Sanayi Bölgesi içinde satın aldığımız bulunduğumuz işyeri için, tapu dairesi Organize Sanayi Yönetiminden muvafakat yazısı talep etti. Bu yazıyı vermek için de OSB Yönetimi işyerinde 20 yıldır kiracı olan işletme ile öncelikle kira sözleşmesi yapılması şartı ileri sürdü. Biz de zorunlu olarak rayiçte en az 5000₺ kira getirisi olabilecek işyeri için, aylık 4250 ₺ kira bedelini kabul ederek kira sözleşmesi yaptık ve OSB Yönetimindenmuvafakat yazısını alabildik. Ekim-2017 itibariyle kira sözleşmesinin 3. Yılı doluyor ve sözleşmede yıllık ÜFE artış oranı tespit edilmiş durumda. Bu yıl kira bedeli 4805₺ olarak devam ediyor, ancak rayiç kira bedelleri 7000 ₺ civarında. İşyerini satın alma aşamasında, OSB Yönetimi tarafından muvafakat yazısı için kiracı ile sözleşme yapılması şartı getirilmesi nedeniyle, rayiçten düşük bir kira bedeli üzerinden sözleşme yapmak zorunda kaldığımız ileri sürülerek, Ekim-2017’de yenilenecek kira dönemi için kira tespit davası açılırsa hukuki yönden haklı bulunabilir miyiz? Teşekkürler…
Kira tespit davasına konu artırım talebi hangi dönemi kapsar?