Komşulara Rahatsızlık Verme Nedeniyle Tahliye Davası – TBK m.316

Kiracının kiralananı sözleşmeye aykırı şekilde kullanması veya komşulara rahatsızlık verecek davranışlarda bulunması hâlinde, Türk Borçlar Kanunu m.316 uyarınca kiraya veren sözleşmeyi feshederek kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu durumda kural olarak kiracıya aykırılığın giderilmesi için süre verilmesi gerekir; ancak aykırılığın ağır olması veya süre verilmesinin sonuçsuz kalacağının açıkça anlaşılması hâlinde sözleşme derhâl feshedilebilir.

Uygulamada bu tahliye sebebi, diğer tahliye nedenlerine göre daha sınırlı şekilde kullanılmakla birlikte, usul kurallarına uygun hareket edilmesi halinde sorunlu kiracıların tahliyesinde etkili bir hukuki yol sunmaktadır. Özellikle ihtar yapılması, süre verilmesi ve sözleşmeye aykırılığın delillerle ispatlanması bu süreçte belirleyici öneme sahiptir.

Bu yazımızda; kira sözleşmesine aykırılık ve komşulara rahatsızlık verme hallerinin hangi durumlarda tahliye sebebi oluşturduğunu, ihtar şartını, dava sürecini, ispat yükünü ve tahliye kararının icra yoluyla nasıl uygulanacağını ele alacağız.

1. Kira Sözleşmesine Aykırılık Nedeniyle Tahliye Nedir?

Kira sözleşmesine aykırılık nedeniyle tahliye, kiracının kira sözleşmesinden veya kanundan doğan kullanım ve özen borcunu ihlal etmesi halinde kiraya verenin kira sözleşmesini feshederek kiracının kiralanandan tahliyesini talep edebilmesine imkân tanıyan özel bir fesih ve tahliye sebebidir. Bu tahliye sebebi, kiracının kiralananı sözleşmede belirlenen kullanım amacına aykırı kullanması, kiralanana zarar vermesi veya komşuların huzur ve güvenliğini bozacak davranışlarda bulunması gibi durumlarda gündeme gelir.

1.1. Türk Borçlar Kanunu’nun 316. Maddesi Kapsamında Kiracının Kullanım ve Özen Borcu

Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi uyarınca kiracı, kiralananı sözleşmede kararlaştırılan amaca uygun şekilde kullanmak, kiralananı özenle korumak ve aynı taşınmazda yaşayan komşuların huzurunu bozacak davranışlardan kaçınmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, kiralananın fiziksel bütünlüğünün korunmasını olduğu kadar, kullanım biçiminin çevreye zarar vermemesini de kapsayan geniş kapsamlı bir borçtur.

Kiracının kullanım ve özen borcu, yalnızca kiraya veren ile kiracı arasındaki sözleşmesel ilişkiyi değil, aynı zamanda apartman veya site yaşamında düzenin korunmasını da hedefler. Bu nedenle kiracının davranışlarının değerlendirilmesinde, yalnızca sözleşme hükümleri değil, dürüstlük kuralı ve komşuluk hukuku ilkeleri de dikkate alınmaktadır.

1.2. Kira Sözleşmesine Aykırılığın Hukuki Niteliği ve Tahliye Sonucu

Hukuki niteliği itibarıyla Kira sözleşmesine aykırılık, kiraya verene kira sözleşmesini feshetme ve kiracının tahliyesini talep etme hakkı tanıyan bir sözleşme ihlalidir. Ancak tahliye kararı verilebilmesi için aykırılığın önemli nitelikte olması, kiracıya usulüne uygun ihtar yapılması ve aykırılığın verilen süreye rağmen devam etmesi gibi şartların birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir.

2. Kira Sözleşmesine Aykırılık Sayılan Haller

Kira sözleşmesine aykırılık, kiracının kira sözleşmesinden veya kanundan doğan kullanım ve özen borcunu ihlal etmesi suretiyle kiralananı sözleşmede kararlaştırılan şartlara aykırı biçimde kullanması veya kiralanana zarar vermesi anlamına gelir. Bu aykırılık, her somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmekle birlikte, kiralananın kullanım amacının değiştirilmesi, taşınmaza zarar verilmesi, izinsiz tadilat yapılması veya kiralananın üçüncü kişilere izinsiz kullandırılması gibi durumlar uygulamada en sık karşılaşılan sözleşmeye aykırılık halleri arasında yer almaktadır.

Ancak her aykırılık tahliye sebebi oluşturmaz. Tahliye kararı verilebilmesi için sözleşmeye aykırılığın önemli nitelikte olması, kiracıya usulüne uygun ihtar yapılması ve verilen süreye rağmen aykırılığın devam etmesi gerekmektedir. Bu nedenle sözleşmeye aykırılık iddiasının somut olayın özellikleri ve sunulan deliller çerçevesinde değerlendirilmesi zorunludur.

2.1. Kiralananın Amacına Aykırı Kullanılması

Kiralananın sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacına aykırı şekilde kullanılması, kira sözleşmesine aykırılığın en tipik örneklerinden biridir. Kiracı, kiralananı yalnızca sözleşmede belirtilen amaç doğrultusunda kullanmakla yükümlüdür; bu amacın tek taraflı olarak değiştirilmesi sözleşmeye aykırılık teşkil eder.

Örneğin konut olarak kiralanan bir taşınmazın işyeri olarak kullanılması, depo olarak kiralanan bir yerin üretim faaliyeti için kullanılması veya konutun ticari faaliyet yürütülecek şekilde işletilmesi kiralananın amacına aykırı kullanım olarak değerlendirilebilir. Bu tür durumlarda kiraya veren, kiracıya uygun süre vererek aykırılığın giderilmesini talep edebilir; aykırılığın devam etmesi halinde ise kira sözleşmesini feshederek tahliye davası açma hakkına sahip olur.

2.2. Kiralananın Özenle Kullanılmaması ve Zarar Verilmesi

Kiracı, kiralananı kullanırken dürüstlük kuralına uygun davranmak ve taşınmazın korunması için gerekli özeni göstermekle yükümlüdür. Kiralananın hor kullanılması, bakım ve temizlik yükümlülüğünün ihmal edilmesi veya taşınmaza zarar verilmesi, kiracının özen borcuna aykırılık teşkil eder.

Duvarların kırılması, tesisatın zarar görmesine neden olunması, kiralananın ciddi şekilde kirletilmesi veya taşınmazın kullanımını zorlaştıracak ölçüde tahrip edilmesi bu kapsamdaki aykırılık örnekleri arasında sayılabilir. Bu tür zararların süreklilik göstermesi veya önemli nitelikte olması halinde kiraya verenin tahliye talebinde bulunması mümkün hale gelir.

2.3. İzinsiz Tadilat veya Yapısal Değişiklik Yapılması

Kiracı, kiraya verenin yazılı izni olmaksızın kiralananda esaslı değişiklik veya yapısal tadilat yapamaz. Kiralananın planının değiştirilmesi, duvarların kaldırılması, tesisatın yerinin değiştirilmesi veya yapıya kalıcı müdahalede bulunulması gibi işlemler, kiraya verenin mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen işlemler niteliğindedir.

Bu nedenle kiralananda yapılacak esaslı değişikliklerin kiraya verenin açık rızasına dayanması zorunludur. Kiraya verenin izni olmaksızın yapılan tadilat veya yapısal değişiklikler, kiraya verene sözleşmeyi feshetme ve tahliye talebinde bulunma hakkı tanıyabilir.

2.4. Kiralananın Başkasına İzinsiz Devredilmesi veya Kullandırılması

Kiracı, kiralananı kiraya verenin izni olmaksızın üçüncü kişilere devredemez veya kullandıramaz. Kiralananın alt kiraya verilmesi, kullanım hakkının üçüncü kişilere bırakılması veya kiralananın fiilen başka kişiler tarafından kullanılmasına izin verilmesi, sözleşmeye aykırılık oluşturabilir.

Özellikle konutun kısa süreli kiralama amacıyla üçüncü kişilere sürekli olarak kullandırılması veya kiralananın tamamen başka bir kişi tarafından kullanılmasına göz yumulması, uygulamada tahliye sebebi olarak kabul edilebilen durumlar arasında yer almaktadır. Bu tür durumlarda kiraya veren, aykırılığın giderilmesini talep edebilir; aykırılığın devam etmesi halinde ise tahliye yoluna başvurabilir.

2.5. Kiralananın Hukuka veya Ahlaka Aykırı Amaçlarla Kullanılması

Kiralananın hukuka veya genel ahlak kurallarına aykırı faaliyetler için kullanılması, kira sözleşmesine aykırılığın en ağır şekillerinden biridir. Kiralananın suç teşkil eden faaliyetler için kullanılması veya toplum düzenini bozacak faaliyetlere konu edilmesi, kiraya verenin sözleşmeyi derhal feshetmesine imkân tanıyabilir.

Örneğin kiralananın uyuşturucu madde ticareti, kumar oynatılması veya benzeri hukuka aykırı faaliyetler için kullanılması, çoğu durumda ihtar verilmesine gerek olmaksızın tahliye sebebi oluşturabilir. Bu tür durumlarda kiraya verenin mülkiyet hakkının ve kamu düzeninin korunması öncelikli kabul edilmektedir.

3. Komşulara Rahatsızlık Verme Sayılan Haller

Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi uyarınca kiracı, kiralananı kullanırken komşuların huzur ve güvenliğini bozacak davranışlardan kaçınmakla yükümlüdür. Komşulara rahatsızlık verme, kiracının kullanım hakkını dürüstlük kuralına aykırı şekilde kullanması sonucu diğer kişilerin taşınmazdan yararlanma hakkını önemli ölçüde ihlal etmesi anlamına gelir. Bu kapsamda kiracının davranışlarının, apartman veya site yaşamının olağan sınırlarını aşması ve diğer kişilerin katlanma yükümlülüğünü aşacak nitelikte olması gerekir.

Her rahatsızlık tahliye sebebi oluşturmaz. Tahliye kararı verilebilmesi için:

• Davranışın süreklilik göstermesi,
• Önemli ölçüde huzur bozucu nitelikte olması
• Diğer kişilerin güvenliğini tehlikeye düşürmesi

gerekir. Ayrıca çoğu durumda kiracıya ihtar yapılması ve rahatsızlık veren davranışın verilen süreye rağmen devam etmesi şartı aranır. Ancak rahatsızlık veren davranışın ağır ve katlanılamaz nitelikte olması halinde, ihtar yapılmaksızın sözleşmenin feshi ve tahliye talebi de mümkün olabilir.

3.1. Sürekli Gürültü Yapılması veya Apartman Düzeninin Bozulması

Kiracının sürekli gürültü yapması, yüksek sesle müzik dinlemesi, gece saatlerinde bağırma veya benzeri davranışlarla apartman düzenini bozması, komşulara rahatsızlık verme hallerinin en yaygın örneklerinden biridir. Özellikle gece saatlerinde veya dinlenme zamanlarında meydana gelen ve süreklilik arz eden gürültü, diğer kişilerin yaşam alanını ciddi şekilde etkileyebilir.

Bu tür durumlarda rahatsızlığın süreklilik göstermesi, komşuların şikâyetlerinin bulunması ve davranışın uyarılara rağmen devam etmesi, tahliye talebinin kabulü bakımından önem taşır. Tek seferlik veya kısa süreli gürültü olayları ise kural olarak tahliye sebebi olarak değerlendirilmez.

3.2. Kavga, Hakaret veya Tehdit İçeren Davranışlar

Kiracının komşulara karşı kavga etmesi, hakaret veya tehditte bulunması ya da fiziksel şiddet içeren davranışlar sergilemesi, komşuların huzur ve güvenliğini doğrudan etkileyen ciddi ihlaller arasında yer almaktadır. Bu tür davranışlar yalnızca rahatsızlık yaratmakla kalmayıp, aynı zamanda güvenlik riskine de yol açabilir.

Bu nedenle kavga, tehdit veya şiddet içeren davranışların süreklilik göstermesi veya ciddi bir tehlike oluşturması halinde, kiraya verenin kira sözleşmesini feshederek tahliye talebinde bulunması mümkün hale gelir. Özellikle kolluk kuvvetlerinin müdahalesini gerektiren olaylar, bu tür davranışların ispatı bakımından önemli delil niteliği taşıyabilir.

3.3. Ortak Alanların Uygunsuz Kullanılması

Kiracının apartman veya siteye ait ortak alanları amacı dışında kullanması veya bu alanların kullanımını diğer kişilerin yararlanmasını engelleyecek şekilde sınırlaması, komşulara rahatsızlık verme kapsamında değerlendirilebilir. Ortak alanların işgal edilmesi, bu alanlarda sürekli eşya bulundurulması veya ortak kullanım düzeninin bozulması bu kapsamdaki davranışlara örnek gösterilebilir.

Örneğin merdiven boşluğuna sürekli eşya bırakılması, apartman girişinin kapatılması, ortak alanların depolama amacıyla kullanılması veya ortak alanlarda hijyen kurallarına aykırı davranılması, diğer kişilerin kullanım hakkını ihlal eden durumlar arasında sayılabilir. Bu tür davranışların devam etmesi halinde tahliye talebi gündeme gelebilir.

3.4. Komşuların Huzur ve Güvenliğini Tehlikeye Düşüren Davranışlar

Kiracının davranışlarının komşuların güvenliğini tehlikeye düşürecek nitelikte olması, komşulara rahatsızlık verme hallerinin en ağır örneklerinden biridir. Özellikle yangın riski yaratacak şekilde davranılması, tehlikeli maddelerin bulundurulması veya güvenliği tehdit eden davranışlar sergilenmesi bu kapsamdadır.

Bu tür durumlarda kiracının davranışlarının yalnızca rahatsızlık yaratması değil, aynı zamanda somut bir tehlike oluşturması söz konusu olduğundan, kiraya verenin daha hızlı ve etkili hukuki yollara başvurması mümkün olabilir. Davranışın ağır ve tehlikeli nitelikte olması halinde, ihtar yapılmaksızın tahliye talebinde bulunulması dahi mümkün olabilmektedir.

3.5. Kolluk Müdahalesine Konu Olan Sürekli Olaylar

Kiracının davranışları nedeniyle kolluk kuvvetlerinin sık sık müdahale etmek zorunda kalması, komşulara rahatsızlık verme durumunun süreklilik kazandığını gösteren önemli bir göstergedir. Polis tutanakları, zabıta kayıtları veya idari işlem belgeleri, bu tür davranışların varlığını ve sürekliliğini ortaya koyan güçlü deliller arasında yer almaktadır.

Özellikle aynı taşınmazda meydana gelen olaylar nedeniyle birden fazla kolluk müdahalesinin gerçekleşmesi, kiracının davranışlarının olağan yaşam düzenini bozacak boyuta ulaştığını gösterir. Bu tür kayıtlar, tahliye davasında ispat bakımından yüksek değere sahip deliller olarak kabul edilmektedir.

4. TBK m.316 Uyarınca Tahliye İçin İhtar Şartı

Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi uyarınca kira sözleşmesine aykırılık nedeniyle tahliye talep edilebilmesi için kural olarak kiracıya yazılı ihtar yapılması ve aykırılığın giderilmesi için uygun bir süre verilmesi gerekmektedir. Bu ihtar, kiracıya davranışını düzeltme imkânı tanıyan ve tahliye sürecinin başlatılabilmesi için gerekli bir usul şartıdır.

İhtarın yazılı olması ve kiracıya ulaştığının ispat edilebilir olması zorunludur. Uygulamada noter aracılığıyla gönderilen ihtarnameler en güvenli yöntem olarak kabul edilmektedir. Kanunda belirli bir süre öngörülmemiş olmakla birlikte, uygulamada çoğunlukla 30 gün süre verildiği görülmektedir.

Ancak kiracının davranışının ağır ve katlanılamaz nitelikte olması veya kiralanana ciddi zarar verilmesi gibi durumlarda, ihtar yapılmadan da doğrudan tahliye talebinde bulunulması mümkün olabilir.

4.1. İhtarın İçeriğinde Bulunması Gereken Unsurlar

Gönderilen ihtarın hukuki sonuç doğurabilmesi için açık, anlaşılır ve somut bir şekilde düzenlenmesi gerekir. Belirsiz veya genel ifadeler içeren ihtarlar çoğu durumda geçerli kabul edilmemekte ve tahliye talebinin reddine yol açabilmektedir.

Bu nedenle ihtarda özellikle aşağıdaki hususların yer alması önem taşır:

• Kira sözleşmesine aykırı davranışın açık ve somut şekilde belirtilmesi
• Kiracıdan hangi davranışın düzeltilmesinin istendiğinin net olarak ifade edilmesi
• Aykırılığın giderilmesi için verilen sürenin belirtilmesi
• Verilen süre içinde aykırılık giderilmezse sözleşmenin feshedileceği ve tahliye talep edileceğinin bildirilmesi

4.2. İhtar Yapılmadan Tahliye Davası Açılmasının Sonuçları

Kira sözleşmesine aykırılık nedeniyle tahliye davası açılmadan önce kiracıya usulüne uygun ihtar yapılmaması, çoğu durumda davanın reddine neden olmaktadır. Çünkü ihtar şartı, tahliye talebinin ileri sürülebilmesi için gerekli bir ön koşul niteliğindedir.

Mahkemeler, ihtarın yapılmadığını veya ihtarın hukuken geçerli olmadığını tespit etmeleri halinde, tahliye talebini esasına girmeksizin reddedebilmektedir. Bu nedenle ihtarın doğru şekilde düzenlenmesi ve usulüne uygun olarak gönderilmesi, tahliye sürecinin en kritik adımlarından biridir.

4.3. İhtar Şartının Aranmadığı İstisnai Haller

Bazı durumlarda kiracının davranışının ağırlığı nedeniyle ihtar yapılmasına gerek olmaksızın doğrudan tahliye talep edilebilir. Bu durumlar, kanunda öngörülen ihtar şartının istisnalarını oluşturur.

Özellikle aşağıdaki hallerde ihtar şartı aranmayabilir:

• Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi,
• Kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması,
• Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması

Bu tür durumlarda kiracının davranışının ağırlığı ve aciliyet gerektiren niteliği dikkate alınarak kiraya verenin doğrudan tahliye yoluna başvurması mümkün olabilmektedir.

5. Kira Sözleşmesine Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

5.1. Arabuluculuğa Başvuru Zorunluluğu

Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda tahliye davası açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur. Bu zorunluluk, dava açılabilmesi için gerekli bir dava şartı olup, arabuluculuk süreci tamamlanmadan açılan davalar usulden reddedilmektedir.

Arabuluculuk başvurusu, kiralananın bulunduğu yer adliyesindeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Tarafların anlaşamaması halinde arabulucu tarafından düzenlenen son tutanak ile birlikte tahliye davası açılması mümkündür.

5.2. İhtar Sonrası Tahliye Davası Açma Süresi

Bu tür davalarda kanunda belirlenmiş kesin bir dava açma süresi bulunmamaktadır. Ancak uygulamada, aykırılığın devam ettiği süre içinde makul bir süre içerisinde dava açılması önem taşımaktadır. Uzun süre beklenmesi veya aykırılığa rağmen sözleşmenin fiilen sürdürülmesi, bazı durumlarda tahliye talebinin dürüstlük kuralı çerçevesinde değerlendirilmesine yol açabilir.

5.3. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira sözleşmesine aykırılık nedeniyle açılacak tahliye davalarında görevli mahkeme, kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu görev, kira ilişkisinden doğan tahliye davalarının niteliği gereği kanunla belirlenmiş olup, tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez.

Yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

5.4. İspat Yükü ve Deliller

Kira sözleşmesine aykırılık nedeniyle tahliye talebinde bulunan kiraya veren, iddia ettiği sözleşmeye aykırılık halini ispat etmekle yükümlüdür. Bu nedenle tahliye talebinin kabul edilebilmesi için sözleşmeye aykırılığın somut ve inandırıcı delillerle ortaya konulması gerekmektedir.

Bu kapsamda uygulamada en sık başvurulan deliller şunlardır:

• Noter aracılığıyla gönderilen ihtarname
• Komşu veya site yönetimi tarafından düzenlenen tutanaklar
• Polis veya zabıta tutanakları
• Tanık beyanları
• Fotoğraf ve video kayıtları
• Apartman yönetim kararları veya şikâyet dilekçeleri

Delillerin çeşitliliği ve sürekliliği, özellikle komşulara rahatsızlık verme gibi durumlarda tahliye talebinin kabulü bakımından belirleyici rol oynamaktadır.

5.5. İstinaf ve Temyiz Süreci

Kira sözleşmesine aykırılık nedeniyle açılan tahliye davası sonucunda verilen karara karşı tarafların kanun yollarına başvurma hakkı bulunmaktadır. İlk derece mahkemesi tarafından verilen tahliye kararına karşı, kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 hafta içinde istinaf başvurusu yapılabilir.

İstinaf incelemesi sonucunda verilen kararlara karşı, kanunda öngörülen şartların varlığı halinde temyiz yoluna başvurulması da mümkündür. Ancak bilinmesi gereken önemli bir husus, tahliye kararına karşı yapılan istinaf başvurusunun tek başına tahliye işlemini durdurmadığıdır. Tahliyenin durdurulabilmesi için ayrıca icranın geri bırakılması (tehiri icra) kararı alınması gerekmektedir.

6. Tahliye Kararının İcra Yoluyla Uygulanması

Kira sözleşmesine aykırılık nedeniyle açılan tahliye davası sonucunda verilen tahliye kararı, kural olarak kesinleşmesi beklenmeden icra yoluyla uygulanabilir. Kiraya veren, kararın taraflara tebliğ edilmesinin ardından ilgili icra dairesine başvurarak tahliye talebinde bulunabilir. Bu başvuru üzerine icra dairesi tarafından kiracıya tahliye emri gönderilir ve taşınmazın belirli bir süre içinde boşaltılması istenir.

Kiracının verilen süre içinde taşınmazı kendiliğinden boşaltmaması halinde, icra dairesi tarafından zorla tahliye işlemi gerçekleştirilebilir. Bu aşamada gerektiğinde kolluk kuvvetlerinden destek alınarak taşınmaz boşaltılır ve kiraya verene teslim edilir. Tahliye işleminin fiilen gerçekleştirilmesiyle birlikte kira ilişkisi sona erer ve kiraya veren taşınmaz üzerinde yeniden tasarrufta bulunma imkânına kavuşur.

Ancak kiracı, tahliye kararına karşı kanun yoluna başvurmuş ve ayrıca icranın geri bırakılması (tehiri icra) kararı almışsa, tahliye işlemi geçici olarak durur. Buna karşılık yalnızca istinaf veya temyiz yoluna başvurulmuş olması, tek başına tahliye işlemini durdurmaz.

Tahliye kararının icra yoluyla uygulanması sırasında yapılan icra harçları, tahliye masrafları ve zorla tahliye giderleri kural olarak kiracıya yükletilir. Bu nedenle tahliye kararının icra yoluyla uygulanması aşaması, dava sürecinin son adımı olmakla birlikte, uygulamada en hızlı sonuç doğuran ve fiili sonucun elde edildiği en kritik aşamalardan biridir.