Türk Borçlar Kanunu’nun 332. maddesi, kiracının iflası halinde kira sözleşmesinin akıbetini düzenlemekte; kiraya verene, belirli şartlar altında teminat isteme ve teminat verilmemesi halinde sözleşmeyi feshetme imkânı tanımaktadır.
Kiracının iflası, tek başına kira sözleşmesinin kendiliğinden sona ermesi veya kiracının derhal tahliye edilmesi sonucunu doğurmaz. Kanun koyucu, kira sözleşmesinin devamını doğrudan iflas olgusuna bağlamamış; buna karşılık kiraya verene teminat talep etme hakkı tanımış ve ancak bu teminatın verilmemesi halinde fesih ve tahliye imkânını kabul etmiştir.
Bu yazımızda, kiracının iflası halinde kira sözleşmesinin hukuki durumunu, kiraya verenin teminat isteme hakkını, teminat verilmemesi halinde sözleşmenin feshi ile tahliye sürecini uygulamaya yönelik açıklamalar çerçevesinde detaylı olarak ele alacağız.
Yazı İçeriği
1. Kiracının İflası Nedeniyle Tahliye Nedir?
Kiracının iflası nedeniyle tahliye, kiracının iflas etmesi halinde kiraya verenin kira alacağını güvence altına almak amacıyla teminat talep etmesi ve teminatın verilmemesi durumunda kira sözleşmesini feshederek kiralananın tahliyesini istemesine imkân tanıyan özel bir tahliye sebebidir.
Kiracının iflası, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez ve kiracının derhal tahliyesi sonucunu doğurmaz. Tahliye hakkı, kiraya veren tarafından talep edilen teminatın uygun süre içinde verilmemesi halinde doğar.
1.1. Türk Borçlar Kanunu’nun 332. Maddesinin Amacı
Türk Borçlar Kanunu’nun 332. maddesi, kiracının iflası halinde kiraya verenin kira alacağını güvence altına almasını sağlamayı amaçlayan özel bir düzenlemedir.
Bu hüküm ile kiraya verene doğrudan fesih hakkı tanınmamış; öncelikle kiracının veya iflas idaresinin kira bedellerinin ödeneceğine ilişkin yeterli teminat göstermesi öngörülmüş, teminatın verilmemesi halinde ise kira sözleşmesinin feshi ve tahliye imkânı kabul edilmiştir.
1.2. Kiracının İflasının Kira Sözleşmesine Etkisi
Kiracının iflas etmesi, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. İflas kararı verilmesiyle birlikte kiracının malvarlığı üzerindeki tasarruf yetkisi iflas idaresine geçmekle birlikte, kira sözleşmesi hukuken varlığını sürdürür.
Kiraya verenin fesih ve tahliye hakkı, kiracıya veya iflas idaresine uygun bir süre verilerek teminat talep edilmesine rağmen teminatın sağlanmaması halinde doğar.
2. Kiracının İflası Halinde Kira Sözleşmesinin Hukuki Durumu
Kiracının iflas etmesi, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. İflas kararının verilmesiyle birlikte kiracının malvarlığı üzerindeki tasarruf yetkisi iflas idaresine geçmekle birlikte, kira sözleşmesi hukuken varlığını sürdürmeye devam eder.
Bu nedenle kiraya veren, kiracının iflas ettiğini öğrendiği anda doğrudan tahliye talebinde bulunamaz. Öncelikle kiracıya veya iflas idaresine kira bedellerinin ödeneceğine ilişkin yeterli bir teminat verilmesi için uygun süre tanınması gerekir. Teminatın verilmemesi halinde ise kiraya verenin kira sözleşmesini feshetme ve tahliye talep etme hakkı doğar.
2.1. İflasın Kendiliğinden Tahliye Sonucu Doğurup Doğurmayacağı
Kiracının iflas etmesi, tek başına tahliye sonucunu doğurmaz. İflas kararı verilmesi, kira sözleşmesinin kendiliğinden sona ermesine veya kiracının derhal tahliye edilmesine yol açmaz.
Tahliye hakkının doğabilmesi için kiraya veren tarafından teminat talep edilmesi, teminat verilmesi için uygun süre tanınması ve bu süre içinde yeterli teminatın sağlanmamış olması gerekir. Bu şartlar gerçekleşmeden doğrudan tahliye talebinde bulunulması hukuken mümkün değildir.
2.2. İflas İdaresinin Kira Sözleşmesine Devam Etme Yetkisi
Kiracının iflası halinde kira sözleşmesine ilişkin hak ve yükümlülükler, iflas idaresi tarafından kullanılabilir. İflas idaresi, kira sözleşmesini sürdürmeyi tercih edebilir ve kira bedellerinin ödenmesini sağlayarak sözleşmenin devamını mümkün kılabilir.
Bu durumda kiraya verenin fesih ve tahliye hakkı doğmaz. Ancak kiraya veren tarafından talep edilen teminatın uygun süre içinde verilmemesi halinde, kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir ve kiralananın tahliyesini talep edebilir.
İflas idaresinin kira sözleşmesine devam etme yetkisi, kiraya verenin alacak güvenliğini ortadan kaldırmaz. Kiraya veren, her hâlükârda kira alacağını güvence altına almak amacıyla teminat talep etme hakkına sahiptir.
3. Kiraya Verenin Teminat (Güvence) İsteme Hakkı
Kiracının iflas etmesi halinde kiraya veren, kira alacağının güvence altına alınması amacıyla kiracıdan veya iflas idaresinden yeterli teminat verilmesini talep edebilir. Bu hak, kiraya verenin kira sözleşmesini derhal feshetme yetkisi değil; öncelikle kira ilişkisinin güvence altına alınmasını sağlayan bir koruma mekanizmasıdır.
Teminat isteme hakkı, kiracının iflas etmesiyle birlikte doğar ve kiraya verenin fesih hakkının kullanılabilmesi bakımından zorunlu bir ön koşul niteliği taşır. Başka bir ifadeyle, kiraya veren tarafından teminat talep edilmeden ve teminat verilmesi için uygun süre tanınmadan kira sözleşmesinin feshedilmesi hukuken mümkün değildir.
3.1. Teminat Talep Etme Hakkının Hukuki Dayanağı
Kiraya verenin teminat talep etme hakkı, Türk Borçlar Kanunu’nun 332. maddesinden kaynaklanmaktadır. Anılan hüküm uyarınca, kiracının iflas etmesi halinde kiraya veren, kira bedellerinin ödeneceğine ilişkin yeterli bir teminat verilmesini isteyebilir.
Bu düzenlemenin temel sonucu şudur:
- Kiracının iflası tek başına fesih hakkı doğurmaz
- Öncelikle teminat talep edilmesi gerekir
- Teminat verilirse kira sözleşmesi devam eder
- Teminat verilmezse fesih ve tahliye hakkı doğar
Teminat talep etme hakkı, kiraya verenin kira ilişkisinden doğan alacaklarının korunmasına yönelik emredici nitelikte bir düzenlemeye dayanmaktadır.
3.2. Teminat Verilmesi İçin Süre Tanınması
Kiraya veren, teminat talep ederken kiracıya ve iflas idaresine teminat verilmesi için yazılı olarak uygun bir süre tanımak zorundadır. Kanunda belirli bir süre öngörülmemiş olup, somut olayın özelliklerine göre makul bir süre verilmesi gerekir.
Bu sürenin, teminatın fiilen sağlanmasına imkân tanıyacak ölçüde yeterli olması gerekir. Aşırı kısa bir süre verilmesi, teminat isteme hakkının amacına aykırı olacağından fesih hakkının geçerliliğini etkileyebilir.
Kanunen teminat verilmesi için yazılı bir ihtar ile süre tanınmalıdır.
3.3. Teminat Verilmemesinin Sonuçları
Kiracı veya iflas idaresi tarafından talep edilen teminatın verilen süre içinde sağlanmaması halinde kiraya veren, kira sözleşmesini feshetme hakkını kazanır. Bu durumda kiraya veren, kiralananın tahliyesini talep edebilir.
Teminat verilmemesi, kira sözleşmesinin kendiliğinden sona ermesine yol açmaz. Kira sözleşmesinin sona ermesi için kiraya veren tarafından fesih hakkının açık bir irade beyanı ile kullanılması gerekir.
Bu aşamadan sonra kiraya veren, kira sözleşmesinin feshedildiğini ileri sürerek kiralananın tahliyesi için dava açabilir veya şartları mevcut ise icra yoluna başvurabilir.
4. Kira Sözleşmesinin Feshi
4.1. Fesih Bildirimi (İhtar) Süreci
Teminatın verilmemesi halinde kiraya verenin fesih hakkını kullanabilmesi için fesih iradesini kiracıya veya iflas idaresine bildirmesi gerekir. Bu bildirim, uygulamada genellikle yazılı bir ihtarname ile yapılmaktadır.
Fesih bildiriminin geçerli olabilmesi bakımından:
- Teminat talep edildiğinin ve teminat verilmesi için süre tanındığının açıkça belirtilmiş olması
- Verilen sürenin dolduğu ve teminatın sağlanmadığının ortaya konulması
- Kira sözleşmesinin feshedildiğinin açık ve tereddüde yer vermeyecek şekilde ifade edilmesi
önem taşımaktadır. Fesih bildiriminin yazılı yapılması zorunlu olmamakla birlikte, ispat kolaylığı bakımından yazılı şekilde yapılması ve mümkünse noter aracılığıyla gönderilmesi uygulamada tercih edilmektedir.
4.2. Tahliye Talebinin Gündeme Gelmesi
Kira sözleşmesinin feshedilmesi ile birlikte kiraya veren, kiralananın tahliyesini talep etme hakkını kazanır. Bu aşamada kiracının veya iflas idaresinin kiralananı kendiliğinden boşaltmaması halinde tahliye talebi yargı yoluyla ileri sürülür.
Tahliye talebi bakımından temel hususlar şunlardır:
- Tahliye hakkı, teminatın verilmemesi ve sözleşmenin feshedilmesi ile doğar
- Kiraya veren, kiralananın tahliyesi için dava açabilir
- Fesih işlemi yapılmadan doğrudan tahliye talep edilmesi kural olarak mümkün değildir
Bu nedenle uygulamada tahliye sürecinin sağlıklı ilerleyebilmesi için teminat talebi, süre verilmesi ve fesih işleminin usulüne uygun şekilde yapılması büyük önem taşımaktadır.
5. Kiracının İflası Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?
Kiracının iflası nedeniyle kira sözleşmesinin feshedilmesi sonrasında kiralananın tahliyesi için açılacak dava, kira ilişkisinden kaynaklanan bir tahliye davası niteliğindedir. Bu davanın açılabilmesi için öncelikle kiraya veren tarafından teminat talep edilmiş olması, teminat verilmesi için uygun süre tanınması ve bu süre içinde teminatın sağlanmamış olması gerekir.
Dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu olup, dava süreci genel tahliye davalarına ilişkin usul kurallarına tabidir.
Arabuluculuğa Başvuru Zorunluluğu
Kiracının iflası nedeniyle tahliye talebi, kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlık olduğundan dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur. Arabuluculuk, dava şartı niteliğinde olup, arabuluculuk süreci tamamlanmadan açılan davalar usulden reddedilir.
Bu kapsamda:
- Tahliye davası açılmadan önce zorunlu arabuluculuğa başvurulmalıdır
- Arabuluculuk süreci anlaşma ile sonuçlanmazsa son tutanak alınarak dava açılabilir
- Arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmelidir
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kiracının iflası nedeniyle açılacak tahliye davasında görevli mahkeme, kiralananın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yetkili mahkeme ise kural olarak:
- Kiralananın bulunduğu yer mahkemesi
- Davalının yerleşim yeri mahkemesi
olup, uygulamada çoğunlukla kiralananın bulunduğu yer mahkemesinde dava açılmaktadır.
İspat Yükü ve Deliller
Kiracının iflası nedeniyle tahliye davasında ispat yükü, kira sözleşmesinin feshedildiğini ve fesih şartlarının gerçekleştiğini ileri süren kiraya verene aittir.
Bu kapsamda kiraya verenin özellikle aşağıdaki hususları ispat etmesi gerekir:
- Kiracının iflas ettiğini
- Teminat talep edildiğini
- Teminat verilmesi için uygun süre tanındığını
- Verilen süre içinde teminatın sağlanmadığını
- Kira sözleşmesinin feshedildiğini
Uygulamada en sık kullanılan deliller şunlardır:
- Kira sözleşmesi
- İflas kararına ilişkin mahkeme ilamı
- Teminat talebine ilişkin ihtarname
- Fesih bildirimi
- Tebligat kayıtları
Bu deliller, tahliye talebinin hukuki dayanağının ortaya konulması bakımından belirleyici niteliktedir.
6. Tahliye Kararının İcra Yoluyla Uygulanması
Kiracının iflası nedeniyle açılan tahliye davası sonucunda verilen tahliye kararının fiilen uygulanabilmesi için icra yoluna başvurulması gerekir. Tahliye kararı, kiracının kiralananı kendiliğinden boşaltmaması halinde icra dairesi aracılığıyla yerine getirilir.
Tahliye kararının icra yoluyla uygulanabilmesi bakımından temel hususlar şunlardır:
- Tahliye kararı, ilamlı icra yoluyla yerine getirilir
- Kiraya veren, tahliye kararının bulunduğu yer icra dairesine başvurarak tahliye talebinde bulunur
- İcra dairesi tarafından kiracıya tahliye emri gönderilir
- Verilen süre içinde kiralananın boşaltılmaması halinde zorla tahliye işlemi yapılır
Tahliye Kararının Kesinleşmesi
Tahliye kararının icra yoluyla uygulanabilmesi için kural olarak kararın kesinleşmesi gerekmez.
Ancak kiracı tarafından kanun yoluna başvurulması halinde tahliye işleminin durdurulabilmesi için tehiri icra (icranın geri bırakılması) kararı alınması gerekir. Bu durumda icra işlemleri, kanun yolunun sonucuna kadar ertelenir.
Bu nedenle uygulamada:
- Tahliye kararı kesinleşmeden icraya konulabilir
- İstinaf veya temyiz başvurusu tek başına tahliyeyi durdurmaz
- Tahliyenin durdurulabilmesi için icranın geri bırakılması kararı alınması gerekir
İcra Yoluyla Tahliye Süreci
Tahliye kararının icra yoluyla uygulanması, İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yürütülür. Bu süreçte icra dairesi tarafından kiracıya kiralananı belirli bir süre içinde boşaltması için süre verilir.
Süreç genel olarak şu şekilde ilerler:
- Tahliye kararına dayanılarak icra dairesine başvurulur
- İcra dairesi tarafından kiracıya tahliye emri gönderilir
- Kiracıya kiralananı boşaltması için süre tanınır
- Verilen süre içinde kiralanan boşaltılmazsa zorla tahliye işlemi gerçekleştirilir
Bu aşamada kiralananın tahliyesi, icra müdürlüğü tarafından kolluk kuvvetleri eşliğinde gerçekleştirilir ve kiralanan fiilen kiraya verene teslim edilir.
