10 Yılı Geçen Kira Sözleşmesinin Feshi Nedeniyle Tahliye Davası (TBK m. 347)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının korunması ilkesi gereği, kira sözleşmesi süresi sona ermiş olsa dahi kiracının tahliyesi kural olarak kendiliğinden gerçekleşmez. Ancak Türk Borçlar Kanunu, belirli şartların varlığı halinde kiraya verene kira sözleşmesini sona erdirme ve kiracının tahliyesini talep etme imkânı tanımıştır. Bu kapsamda 10 yılı geçen kira sözleşmelerinin feshi, kiraya verene sebep göstermeksizin fesih hakkı tanıyan önemli bir tahliye sebebi olarak düzenlenmiştir.

Bu düzenleme, kiracının uzun süreli kullanım hakkının sınırsız hale gelmesini önlemek ve kira ilişkisinde taraflar arasındaki dengeyi sağlamak amacıyla getirilmiştir. Özellikle uzun yıllardır devam eden kira ilişkilerinde kiraya verene önemli bir hukuki imkân sağlamaktadır.

Bu yazımızda, 10 yılı geçen kira sözleşmelerinin feshi ve bu sebebe dayanılarak açılacak tahliye davasının usul ve şartları ayrıntılı olarak ele alınacaktır.

1. 10 Yılı Geçen Kira Sözleşmesinin Feshi Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesi süresi sona ermiş olsa dahi kiracının tahliyesi kural olarak kendiliğinden gerçekleşmez. Kira sözleşmesi kanun gereği uzamaya devam eder ve kiracı kiralananı kullanmaya devam ettiği sürece kira ilişkisi sürer.

Ancak kira sözleşmesinin uzama süresinin on yılı aşması halinde kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir ve kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu nedenle 10 yılı geçen kira sözleşmesinin feshi, kiraya verene sebep göstermeksizin tahliye talep etme hakkı tanıyan özel bir tahliye sebebi olarak düzenlenmiştir.

1.1. Uzayan Kira Sözleşmesi Kavramı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli kira sözleşmesi süresi sona erdiğinde, kiracı kiralananı kullanmaya devam ettiği takdirde sözleşme aynı şartlarla birer yıllık dönemler halinde uzamış sayılır. Bu şekilde oluşan uzama süresi on yılı bulduğunda kiraya veren, bu sürenin bitiminden en az üç ay önce yapacağı fesih bildirimi ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Uzama süresinin dolmasıyla birlikte kiracı taşınmazı tahliye etmezse kiraya veren tahliye davası açma hakkına sahip olur.

1.2. Kiraya Verenin Sebep Göstermeksizin Fesih Hakkı

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesinin uzama süresinin on yılı doldurması halinde kiraya veren, herhangi bir ihtiyaç veya haklı sebep ileri sürmeksizin kira sözleşmesini feshedebilir. Bu düzenleme ile kiraya verene, uzun süre devam eden kira ilişkisini belirli bir süre sonunda sona erdirebilme imkânı tanınmıştır.

Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için fesih bildiriminin kanunda öngörülen süreye uygun şekilde yapılması zorunludur. Uzama süresinin bitiminden en az üç ay önce yapılacak yazılı fesih bildirimi ile sözleşme sona erer; kiracının taşınmazı tahliye etmemesi halinde ise tahliye davası açılabilir.

2. 10 Yılı Geçen Kira Sözleşmesinin Feshi Şartları

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca kiraya verenin sebep göstermeksizin fesih hakkını kullanabilmesi belirli şartların varlığına bağlıdır. Bu şartların birlikte gerçekleşmesi halinde kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir ve kiracının tahliyesini talep edebilir.

2.1. Kira Sözleşmesinin Uzamış Olması

Kiraya verenin sebep göstermeksizin fesih hakkını kullanabilmesi için öncelikle kira sözleşmesinin belirli süreli olarak yapılmış olması ve sözleşme süresinin sona ermesinden sonra kiracının kiralananı kullanmaya devam etmesi nedeniyle sözleşmenin uzamış olması gerekir.

Sözleşme süresi sona erdiğinde kira ilişkisi kendiliğinden sona ermez; kiracı taşınmazı kullanmaya devam ettiği takdirde sözleşme aynı şartlarla birer yıllık sürelerle uzamaya devam eder. Bu nedenle fesih hakkının doğabilmesi için kira ilişkisinin uzama dönemine girmiş olması zorunludur.

2.2. 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolmuş Olması

Kiraya verenin fesih hakkı, kira sözleşmesinin ilk süresinin sona ermesinden sonra başlayan uzama süresinin on yılı doldurması ile birlikte doğar. Başka bir ifadeyle, kiraya veren sözleşmenin ilk süresi ile birlikte değil, uzama süresinin on yılı tamamlaması üzerine fesih hakkını kullanabilir.

Bu nedenle uygulamada süre hesabının doğru yapılması büyük önem taşır. Uzama süresi dolmadan yapılan fesih bildirimi hukuki sonuç doğurmaz ve kira sözleşmesi uzamaya devam eder.

2.3. Fesih Bildiriminin Yazılı Olarak Yapılması

Kiraya verenin fesih hakkını kullanabilmesi için fesih bildiriminin yazılı olarak yapılması zorunludur. Yazılı bildirim, fesih iradesinin açık ve tereddüde yer vermeyecek şekilde kiracıya bildirilmesini sağlar.

Uygulamada fesih bildiriminin noter aracılığıyla yapılması ispat kolaylığı sağlaması bakımından önem taşımaktadır. Ancak bildirim noter aracılığıyla yapılmasa dahi yazılı şekilde yapılmış ve kiracıya ulaştığı ispat edilebilmişse geçerli kabul edilir.

2.4. Fesih Bildirim Süresine Uyulması

Kiraya veren, kira sözleşmesinin uzama süresinin on yılını doldurmasından sonra, bu sürenin bitiminden en az üç ay önce fesih bildiriminde bulunmak zorundadır. Bildirim süresine uyulmaması halinde fesih geçerli olmaz ve kira sözleşmesi bir yıl daha uzamış sayılır.

3. 10 Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca kiraya verenin sebep göstermeksizin fesih hakkı, kira sözleşmesinin uzama süresinin on yılı doldurması ile birlikte doğar. Bu nedenle 10 yıllık sürenin doğru şekilde hesaplanması, fesih hakkının kullanılabilmesi bakımından büyük önem taşır.

3.1. İlk Kira Süresi ve Uzama Sürelerinin Hesaplanması

Belirli süreli kira sözleşmelerinde ilk sözleşme süresi, 10 yıllık uzama süresine dahil edilmez. Kiraya verenin fesih hakkı, sözleşmenin başlangıcından itibaren on yılın geçmesi ile değil, sözleşmenin ilk süresinin sona ermesinden sonra başlayan uzama süresinin on yılı doldurması ile doğar.

Kira sözleşmesi süresi sona erdiğinde kiracı kiralananı kullanmaya devam ettiği takdirde sözleşme aynı şartlarla birer yıllık sürelerle uzamış sayılır ve bu uzama yılları 10 yıllık sürenin hesabında dikkate alınır. Kiraya veren, uzama süresinin dolmasına en az üç ay kala yapacağı yazılı fesih bildirimi ile sözleşmeyi sona erdirebilir.

Örnek Süre Hesaplaması

1 yıllık kira sözleşmesi:
1 yıl sözleşme süresi + 10 yıl uzama süresi = 11 yıl

Kiraya veren, bu sürenin bitiminden en az 3 ay önce yapacağı yazılı fesih bildirimi ile kira sözleşmesini sona erdirebilir. Süre dolmasına rağmen kiracı taşınmazı tahliye etmezse tahliye davası açılabilir.

3.2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Süre Hesabı

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde de kiraya verenin sebep göstermeksizin fesih hakkı belirli bir süreye bağlıdır. Bu tür sözleşmelerde kira ilişkisinin başlangıcından itibaren geçen süre dikkate alınarak 10 yıllık süre belirlenir.

Dolayısıyla belirsiz süreli kira sözleşmelerinde de kira ilişkisinin on yılı aşması halinde kiraya veren, kanunda öngörülen bildirim süresine uymak suretiyle sözleşmeyi feshedebilir.

3.3. Sözleşmenin Yenilenmesi Halinde Süre Hesabı

Taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi yapılması, süre hesabı bakımından önem taşır. Eğer taraflar önceki sözleşmenin devamı niteliğinde bir sözleşme yapmışsa kira ilişkisi kesintisiz devam etmiş sayılır ve süre hesabı buna göre yapılır.

Buna karşılık taraflar arasında önceki kira ilişkisini sona erdiren ve yeni bir kira ilişkisi kuran bağımsız bir sözleşme yapılmışsa, süre hesabı yeni sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren yeniden başlar.

3.4. Sözleşmenin Yenilenmesi Halinde Süre Hesabı ve Fesih Hakkının Korunması

Taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi yapılması, 10 yıllık uzama süresinin hesabı bakımından önem taşır. Eğer yapılan düzenleme önceki sözleşmenin devamı niteliğinde ise kira ilişkisi kesintisiz devam etmiş sayılır ve süre hesabı buna göre yapılır. Ancak taraflar arasında önceki kira ilişkisini sona erdiren ve yeni başlangıç tarihli bağımsız bir kira sözleşmesi yapılmışsa, 10 yıllık uzama süresi yeni sözleşmenin bitiminden itibaren yeniden başlar.

Bu nedenle uygulamada kiraya verenin TBK m.347 kapsamındaki fesih hakkını koruyabilmesi için sözleşme yenilenirken dikkatli hareket edilmesi gerekir. Özellikle kira bedelinin artırılması veya sözleşme şartlarının değiştirilmesi gerektiğinde, tamamen yeni bir kira sözleşmesi yapmak yerine mevcut sözleşmeye atıf yapan bir ek protokol düzenlenmesi süre bakımından hak kaybını önleyebilir.

Kiraya verenin fesih hakkını koruyabilmesi bakımından uygulamada özellikle şu hususlara dikkat edilmesi önem taşır:

• Yeni bir kira sözleşmesi yerine mevcut sözleşmeye ek protokol yapılması
• Kira ilişkisinin kesintisiz devam ettiğinin açıkça belirtilmesi
• Yeni bir başlangıç tarihi içeren bağımsız sözleşme düzenlenmemesi
• Önceki sözleşmenin sona erdiğini gösteren ifadelerden kaçınılması

Özetle, kira sözleşmesinin yenilenmesi sırasında yapılan hukuki işlemin niteliği, 10 yıllık uzama süresinin devam edip etmeyeceğini doğrudan etkiler. Bu nedenle sözleşme yenilenirken mevcut kira ilişkisinin devam ettiğinin açıkça belirtilmesi, kiraya verenin fesih hakkının korunması bakımından büyük önem taşır.

4. 10 Yılı Geçen Kira Sözleşmesinin Feshi İçin Bildirim (İhtar) Şartı

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca kiraya verenin sebep göstermeksizin fesih hakkını kullanabilmesi için fesih bildiriminin kanunda öngörülen süre ve usule uygun şekilde yapılması zorunludur. Fesih hakkının doğmuş olması tek başına yeterli olmayıp, sözleşmenin sona ermesi için kiracıya yapılacak bildirimin geçerli şekilde tebliğ edilmesi gerekir.

Bu kapsamda fesih bildiriminin geçerli olabilmesi için aşağıdaki şartlara dikkat edilmesi gerekir:

• Fesih bildirimi, uzama süresinin sona ereceği tarihten en az 3 ay önce yapılmalıdır. Süresinde yapılmayan bildirim geçerli olmaz ve kira sözleşmesi bir yıl daha uzamış sayılır.
• Fesih bildirimi yazılı şekilde yapılmalıdır. Sözlü bildirimler veya yazılı olduğu ispat edilemeyen bildirimler hukuki sonuç doğurmaz.
• Bildirimin noter aracılığıyla yapılması ispat kolaylığı sağlar. Kanunen zorunlu olmamakla birlikte, noter aracılığıyla yapılan bildirimler dava sürecinde güçlü delil niteliği taşır.
• Süresinde yapılmayan veya usule uygun olmayan bildirim, fesih hakkının bir yıl gecikmesine yol açar. Bu durumda kiraya veren fesih hakkını ancak bir sonraki uzama yılının sonunda yeniden kullanabilir.

5. 10 Yılı Geçen Kira Sözleşmesinin Feshi Nedeniyle Tahliye Davası Nasıl Açılır?

Kiraya veren tarafından usulüne uygun şekilde yapılan fesih bildirimi ile kira sözleşmesi sona erer. Ancak kiracı taşınmazı tahliye etmezse kiraya verenin tahliye davası açması gerekir. Tahliye davası, kira sözleşmesinin sona erdiğinin tespiti ve kiracının taşınmazdan çıkarılması amacıyla açılan bir eda davasıdır.

5.1. Arabuluculuğa Başvuru Zorunluluğu

Konut ve çatılı işyeri kiralarından kaynaklanan tahliye davalarında, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur. Arabuluculuğa başvurulmadan doğrudan dava açılması halinde dava usulden reddedilir.

Bu nedenle kiraya veren, tahliye davası açmadan önce yetkili arabuluculuk bürosuna başvurarak arabuluculuk sürecini tamamlamak zorundadır. Arabuluculuk sürecinin anlaşmazlıkla sonuçlanması halinde düzenlenen son tutanak ile birlikte dava açılabilir.

5.2. Tahliye Davası Açma Süresi

10 yılı geçen kira sözleşmesinin feshi halinde tahliye davası, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren açılabilir. Kiraya verenin tahliye davası açabilmesi için kiracının sözleşmenin sona ermesine rağmen taşınmazı tahliye etmemesi gerekir.

Kanunda bu dava için özel bir hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Ancak uygulamada davanın gecikmeksizin açılması, kira ilişkisinin fiilen sona erdiğinin gösterilmesi bakımından önem taşımaktadır.

5.3. Görevli ve Yetkili Mahkeme

10 yılı geçen kira sözleşmesinin feshi nedeniyle açılacak tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Bu davalar, kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davaları kapsamında değerlendirilir.

Yetkili mahkeme ise kural olarak kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Taraflar arasında yetki sözleşmesi yapılmış olsa dahi konut ve çatılı işyeri kiralarından doğan tahliye davalarında taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

5.4. Tahliye Davasında Deliller ve İspat

Tahliye davasında kiraya veren, kira sözleşmesinin varlığını, sözleşmenin uzama süresinin on yılı doldurduğunu ve fesih bildiriminin süresinde ve usulüne uygun şekilde yapıldığını ispat etmekle yükümlüdür. Bu hususların ispatı, davanın kabulü bakımından temel şarttır.

Bu kapsamda özellikle aşağıdaki belgeler delil olarak sunulabilir:

• Kira sözleşmesi
• Fesih bildirimi (ihtarname)
• Tebligat belgeleri
• Tapu kaydı

Bu delillerin eksik veya hatalı olması, davanın reddine yol açabilecek önemli bir risk oluşturur.

6. 10 Yılı Geçen Kira Sözleşmesinin Feshi Nedeniyle Tahliye Davasında Sık Yapılan Hatalar

10 yılı geçen kira sözleşmesinin feshi nedeniyle tahliye davalarında en sık karşılaşılan sorunlar, sürelerin yanlış hesaplanması ve fesih bildiriminin usulüne uygun yapılmaması gibi usule ilişkin hatalardan kaynaklanmaktadır. Bu hatalar, kiraya verenin tahliye hakkını kaybetmesine veya tahliye sürecinin en az bir yıl gecikmesine yol açabilmektedir.

Sık Yapılan Hatalar

• 10 yıllık sürenin yanlış hesaplanması: Uygulamada en sık yapılan hatalardan biri, 10 yıllık sürenin kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanmasıdır. Oysa bu süre, sözleşmenin ilk süresinin sona ermesinden sonra başlayan uzama yılları esas alınarak belirlenir.
• Bildirimin süresinde yapılmaması: Fesih bildiriminin uzama süresinin sona ereceği tarihten en az üç ay önce yapılmaması halinde fesih geçerli olmaz ve kira sözleşmesi bir yıl daha uzamış sayılır.
•  Yanlış fesih dönemi seçilmesi: Fesih bildiriminin doğru tarihte yapılmasına rağmen, sözleşmenin sona ereceği uzama yılının yanlış belirlenmesi tahliye sürecinin gecikmesine yol açabilir.
• Yazılı bildirim yapılmaması: Fesih bildiriminin sözlü olarak yapılması veya yazılı olduğunun ispat edilememesi halinde fesih geçerli sayılmaz ve kira sözleşmesi uzamaya devam eder.
• Arabuluculuğa başvurulmadan dava açılması: Tahliye davası açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan davalar usulden reddedilir.
• Süre dolmadan tahliye talep edilmesi: Uzama süresi tamamlanmadan veya sözleşme henüz sona ermeden açılan tahliye davaları reddedilir ve kiraya veren ancak bir sonraki uzama yılı sonunda yeniden dava açabilir.