Arsa payının düzeltilmesi davası, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarının, bu bölümlerin gerçek değerleri ile orantılı şekilde belirlenmemiş olması halinde açılan bir dava türüdür. Bu dava ile hatalı belirlenen arsa paylarının hukuka uygun biçimde yeniden tespiti sağlanır ve kat maliklerinin mülkiyet hakkı korunur.
Uygulamada arsa paylarının eşit şekilde dağıtılması, projeye aykırı belirlenmesi veya bağımsız bölümlerin değerleri dikkate alınmadan tespit edilmesi nedeniyle, özellikle kentsel dönüşüm süreçlerinde önemli hak kayıpları ortaya çıkabilmektedir. Bu nedenle arsa payının doğru belirlenmesi, taşınmazın ekonomik değerinin adil şekilde paylaşılması bakımından büyük önem taşımaktadır.
Bu yazımızda, arsa payının düzeltilmesi davasının şartları, dava süreci, tarafları, zamanaşımı durumu ile görevli ve yetkili mahkeme hususları uygulamaya yönelik olarak ele alınacaktır.
Yazı İçeriği
- 1. Arsa Payı Nedir?
- 2. Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nedir?
- 3. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasının Şartları
- 4. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasını Kimler Açabilir?
- 5. Davanın Kime Karşı Açılacağı (Husumet)
- 6. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Süre
- 7. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Yargılama Süreci
- 8. Kentsel Dönüşüm Sürecinde Delil Tespiti Yapılmasının Önemi
1. Arsa Payı Nedir?
Arsa payı, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken, ana taşınmazın üzerinde bulunduğu arsa üzerinde her bir bağımsız bölüme, o bölümün değeri ile orantılı olarak verilen payı ifade eder. Başka bir anlatımla arsa payı, bir daire veya işyerinin sahibinin yalnızca kendi bağımsız bölümü üzerinde değil, aynı zamanda taşınmazın bulunduğu arsa üzerinde de belirli bir oranda mülkiyet hakkına sahip olduğunu gösterir.
Arsa payı, kat mülkiyeti sisteminin en önemli unsurlarından biridir. Çünkü arsa payı oranı;
- Ortak giderlere katılım,
- Yönetim kararlarında oy hakkı,
- Sigorta bedelinin paylaşımı
- Taşınmazın yeniden yapılması
- Kentsel dönüşüm süreçlerinde bağımsız bölümlerin paylaşımı
gibi birçok konuda belirleyici rol oynar. Bu nedenle arsa payının doğru belirlenmesi, kat maliklerinin hak kaybına uğramaması ve taşınmazın ekonomik değerinin adil şekilde paylaşılması bakımından büyük önem taşımaktadır.
1.1. Arsa Payının Hukuki Tanımı
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m. 2/d uyarınca arsa payı; bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payını ifade eder. Bağımsız bölümden ayrı devredilemez ve onun ayrılmaz bir parçasıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2. maddesinin (d) bendine göre:
“Arsa payı: Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarını ifade eder.”
Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere arsa payı, bağımsız bölüm malikinin yalnızca kendi bağımsız bölümü üzerinde değil, aynı zamanda taşınmazın bulunduğu arsa üzerinde de belirli bir oranda mülkiyet hakkına sahip olduğunu gösteren hukuki bir paydır. Bu nedenle arsa payı, kat mülkiyeti ve kat irtifakı sisteminin temel unsurlarından biri olarak kabul edilir.
Arsa payı, hem kat irtifakı hem de kat mülkiyeti aşamasında belirlenen bir unsurdur. Kat irtifakı kurulurken ileride oluşacak bağımsız bölümler için arsa payları belirlenir; kat mülkiyeti kurulmasıyla birlikte bu paylar kesinleşir. Bu yönüyle arsa payı, bağımsız bölüm mülkiyetinden ayrı düşünülemeyen ve mülkiyet hakkının kapsamını belirleyen temel bir hukuki unsurdur.
1.2. Arsa Payı Nasıl Belirlenir?
Arsa payı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi uyarınca, her bir bağımsız bölümün değeri ile orantılı şekilde belirlenir. Bu nedenle arsa payı yalnızca metrekareye göre değil, bağımsız bölümün toplam değeri dikkate alınarak tespit edilmelidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesine göre arsa payı belirlenirken, bağımsız bölümün konumu ve nitelikleri dikkate alınır. Bu kapsamda özellikle;
- Bağımsız bölümün kullanım alanı,
- Bulunduğu kat ve konumu,
- Cephe ve manzara durumu,
- Kullanım amacı (konut veya işyeri olması)
- Güneş alma durumu ve benzeri özellikler
gibi objektif kriterler değerlendirilir.
Örneğin aynı büyüklükte iki daireden biri üst katta, daha iyi cephede veya daha değerli bir konumda bulunuyorsa, bu bağımsız bölümün ekonomik değeri daha yüksek olacağından arsa payının da buna göre daha fazla olması gerekir. Bu nedenle arsa payının doğru şekilde belirlenmesi, yalnızca teknik bir hesaplama değil, aynı zamanda hakkaniyet ve denge ilkesine dayanan bir değerlendirme sürecini gerektirir.
Ancak arsa payının bağımsız bölümün gerçek değerini yansıtmadığı durumlarda, kat malikleri tarafından arsa payının düzeltilmesi davası açılması mümkündür.
2. Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nedir?
Arsa payının düzeltilmesi davası, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarının, bu bölümlerin gerçek değerleri ile orantılı şekilde belirlenmemiş olması halinde açılan bir dava türüdür. Bu dava ile hatalı veya hakkaniyete aykırı şekilde belirlenmiş arsa paylarının hukuka uygun biçimde yeniden belirlenmesi amaçlanır.
Uygulamada bazı taşınmazlarda arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri dikkate alınmaksızın eşit şekilde dağıtıldığı veya teknik hatalar nedeniyle gerçeği yansıtmayan oranlar belirlendiği görülmektedir. Bu tür durumlarda arsa payı yanlış belirlenen maliklerin, özellikle taşınmazın yeniden yapılması veya kentsel dönüşüm süreçlerinde önemli hak kaybına uğraması söz konusu olabilir. Bu nedenle arsa payının düzeltilmesi davası, kat maliklerinin mülkiyet hakkının korunmasını sağlayan önemli bir hukuki yol niteliğindedir.
2.1. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasının Hukuki Dayanağı
Arsa payının düzeltilmesi davasının hukuki dayanağı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinde yer alan ve arsa payının bağımsız bölümlerin değeri ile orantılı şekilde belirlenmesini zorunlu kılan düzenlemedir. Kanun koyucu, arsa payının belirlenmesinde temel ölçüt olarak bağımsız bölümün ekonomik değerini esas almış ve bu suretle taşınmaz üzerindeki hakların adil şekilde dağıtılmasını amaçlamıştır.
Bu kapsamda arsa payının düzeltilmesi davasının dayandığı temel ilkeler şunlardır:
- Kat Mülkiyeti Kanunu m.3: Arsa payının bağımsız bölümlerin değeri ile orantılı şekilde belirlenmesi zorunludur.
- Arsa payı ile bağımsız bölüm değeri arasındaki ilişki: Değeri yüksek olan bağımsız bölüm için daha yüksek arsa payı belirlenmesi gerekir.
- Hakkaniyet ve denge ilkesi: Kat maliklerinin taşınmaz üzerindeki hak ve yükümlülüklerinin adil şekilde belirlenmesi esastır.
Bu ilkeler gereğince arsa payının bağımsız bölümlerin gerçek değerini yansıtmadığı durumlarda, kat malikleri tarafından arsa payının düzeltilmesi talebiyle dava açılması mümkündür.
3. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasının Şartları
Arsa payının düzeltilmesi davasının açılabilmesi için, arsa paylarının bağımsız bölümlerin gerçek değerleri ile orantılı şekilde belirlenmemiş olması ve bu durumun somut olarak ortaya konulması gerekir. Her arsa payı farklılığı dava sebebi oluşturmaz. Bu nedenle mahkemeler, arsa paylarının belirlenmesinde açık bir oransızlık ve hakkaniyete aykırı bir durum bulunup bulunmadığını özellikle araştırmaktadır.
Uygulamada bu davanın kabul edilebilmesi için belirli şartların birlikte gerçekleşmesi aranır. Bu şartlar, Yargıtay içtihatları ile şekillenmiş olup aşağıda temel başlıklar halinde açıklanmıştır.
3.1. Arsa Payının Bağımsız Bölüm Değeri ile Orantısız Olması
Arsa payının düzeltilmesi davasının en temel şartı, arsa payının bağımsız bölümün gerçek değeri ile orantılı olmamasıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi uyarınca arsa payı, her bir bağımsız bölümün değeri ile orantılı şekilde belirlenmelidir. Bu nedenle arsa payı ile bağımsız bölüm değeri arasında açık bir uyumsuzluk bulunması halinde dava açılması mümkündür.
Örneğin aynı büyüklükte ve benzer özelliklere sahip bağımsız bölümlerden birine diğerine göre belirgin şekilde daha düşük arsa payı verilmişse veya daha değerli bir bağımsız bölüm için daha düşük arsa payı belirlenmişse, bu durum arsa payının düzeltilmesi davasına konu olabilir.
3.2. Açık ve Belirgin Bir Haksızlık Bulunması
Arsa payları arasında küçük farklılıklar bulunması tek başına dava açılması için yeterli değildir. Mahkemeler, arsa payları arasındaki farkın açık ve belirgin bir haksızlık oluşturup oluşturmadığını değerlendirir. Başka bir ifadeyle her oransızlık dava sebebi sayılmaz; ancak hakkaniyete aykırı ve ciddi bir dengesizlik söz konusu ise dava açılması mümkündür.
Bu değerlendirme yapılırken bağımsız bölümlerin konumu, büyüklüğü, kullanım amacı ve ekonomik değeri birlikte dikkate alınır. Arsa payları arasındaki farklılık, makul sınırlar içinde kalıyorsa dava reddedilebilir; ancak farkın açık şekilde hakkaniyeti bozduğu durumlarda arsa payının düzeltilmesine karar verilebilir.
3.3. Kat Mülkiyetinin Kurulduğu Tarihte Hata Bulunması
Arsa payının düzeltilmesi davasında dikkate alınacak değerler, kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerlerdir. Bu nedenle bağımsız bölümün sonradan değer kazanması veya değer kaybetmesi arsa payının değiştirilmesi için tek başına yeterli değildir.
Yargıtay içtihatlarına göre arsa payının hatalı belirlenip belirlenmediği, kat mülkiyetinin veya kat irtifakının kurulduğu tarihteki koşullar esas alınarak değerlendirilir. Bu nedenle sonradan yapılan tadilatlar, çevresel değişiklikler veya taşınmazın değerinin artması gibi nedenler arsa payının düzeltilmesi için tek başına yeterli bir gerekçe oluşturmaz.
Örneğin aşağıdaki durumlar tek başına dava sebebi sayılmaz:
- Bağımsız bölümün sonradan tadilat yapılması
- Çevrede yapılan değişiklikler nedeniyle taşınmazın değer kazanması
- Manzara veya kullanım avantajı oluşması
- Bölgenin ekonomik değerinin artması
Yargıtay uygulamasına göre arsa payının hatalı olup olmadığı değerlendirilirken, kat mülkiyetinin veya kat irtifakının kurulduğu tarihteki koşullar esas alınır.
3.4. Süre Şartının Bulunması
Arsa payının düzeltilmesi davası bakımından kanunda belirlenmiş özel bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre bulunmamaktadır. Başka bir ifadeyle kat mülkiyeti veya kat irtifakı devam ettiği sürece bu dava açılabilir.
Ancak uygulamada özellikle kentsel dönüşüm süreçlerinde dikkat edilmesi gereken önemli bir husus bulunmaktadır.
Şu durumlar önem taşır:
- Yapının yıkılması ile birlikte kat mülkiyeti sona erer
- Kat mülkiyeti sona erdiğinde arsa payına dayalı dava açılması zorlaşabilir
- Bu nedenle dava, mümkünse yapının yıkılmasından önce açılmalıdır
- Uygulamada çoğu zaman keşif işleminin yıkımdan önce yapılması büyük önem taşır
Bu nedenle arsa paylarının hatalı olduğu düşünülen durumlarda davanın gecikmeksizin açılması, hak kaybı yaşanmaması bakımından önemlidir.
4. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasını Kimler Açabilir?
Arsa payındaki eşitsizlikten zarar gören veya bu eşitsizliğin giderilmesinde hukuki yararı bulunan kişiler bu davayı ikame edebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde davacı olabilecek kişiler şunlardır:
4.1. Kat Malikleri
Binadaki her bir bağımsız bölümün güncel sahibi olan kat malikleri, arsa payının düzeltilmesini isteme hakkına sahiptir. Kendi payının düşük olduğunu düşünen malik dava açabileceği gibi, diğer maliklerin payının haksız yere yüksek olduğunu (ve bu durumun kendi haklarını etkilediğini) iddia eden malik de dava açabilir.
4.2. Kat İrtifakı Sahipleri
Henüz inşaat aşamasında olan veya iskanı alınmamış binalarda, tapuda “kat irtifakı” kuruluysa, bu pay sahipleri de davanın açılmasını talep edebilir. Arsa payı hatası genellikle projenin en başında yapıldığı için, kat irtifakı sahiplerinin bu hakkı kullanması ilerideki hak kayıplarını önlemek adına kritiktir.
4.3. Yeni Malik (Sonradan Satın Alanlar)
En çok merak edilen konulardan biri budur: “Bağımsız bölümü mevcut arsa payıyla bilerek satın alan kişi dava açabilir mi?”
- Evet, açabilir. Yargıtay’ın yerleşik kararlarına göre, taşınmazı sonradan iktisap eden yeni malik, önceki malikin haklarına halef olur. Arsa payındaki orantısızlık bir “mülkiyet hakkı” ihlali olduğu için, yeni malik tapudaki bu hatanın düzeltilmesini her zaman isteyebilir.
4.4. Mirasçılar
Kat malikinin vefatı halinde, mirasçıları veraset ilamı ile birlikte bu davayı açma veya açılmış olan davaya devam etme hakkına sahiptirler.
5. Davanın Kime Karşı Açılacağı (Husumet)
Arsa payının düzeltilmesi davasında, davanın kime karşı açılacağı (davalı taraf) hukuki geçerlilik açısından hayati önem taşır. Bu dava, tapu kaydında bir değişiklik yaratacağı için mülkiyet hakkı etkilenen herkesin sürece dahil edilmesi bir zorunluluktur.
5.1. Tüm Kat Maliklerine Karşı Dava Açılmalıdır
Arsa payı bir bütünün parçaları gibidir; bir malikin payı arttığında diğerlerininki teknik olarak değişmek zorundadır. Bu nedenle dava, kendi payını düzeltmek isteyen malik dışındaki tüm diğer bağımsız bölüm maliklerine karşı açılmalıdır. Eğer ana gayrimenkulde 50 daire varsa ve siz 1 daire sahibi olarak dava açıyorsanız, geriye kalan 49 daire sahibinin tamamını davalı olarak göstermeniz gerekir.
5.2. Zorunlu Dava Arkadaşlığı Niteliği
Hukuk dilinde bu duruma “Mecburi Dava Arkadaşlığı” denir. Mahkeme, tapudaki tüm paydaşlar davaya dahil edilmeden esasa girip karar veremez.
- Eğer davalı olarak göstermediğiniz tek bir malik bile kalırsa, mahkeme size bu eksiği gidermeniz için süre verir.
- Bu eksiklik tamamlanmadan davanın sonuçlanması mümkün değildir.
5.3. Yöneticiye Karşı Tek Başına Dava Açılamaz
Vatandaşlarımızın en sık düştüğü yanılgı, muhatap olarak apartman veya site yönetimini görmektir.
Unutulmamalıdır ki: Arsa payı yönetimin değil, şahısların mülkiyetindedir. Sadece yöneticiye veya yönetim tüzel kişiliğine karşı açılan dava, “husumet yokluğu” (yanlış kişiye dava açılması) nedeniyle reddedilir.
5.4. Dava Sürecinde Taşınmazın El Değiştirmesi
Dava devam ederken davalı maliklerden biri dairesini satarsa ne olur?
- Bu durumda “müddeabihin (dava konusunun) devri” söz konusu olur.
- Davayı açan tarafın, yeni maliki de davaya dahil etmesi veya davasını yeni malike yöneltmesi gerekir. Bu takip yapılmazsa davanın gidişatı sekteye uğrar.
Not: Davayı açmadan hemen önce güncel bir “Tapu Kaydı / Takyidat Belgesi” alarak tüm güncel malik isimlerini teyit etmek, davanın başında yapılacak en doğru işlemdir. Ölmüş malikler varsa, onların mirasçılarının da davaya dahil edilmesi gerekeceği unutulmamalıdır.
6. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Süre
Arsa payının düzeltilmesi davasında süre meselesi, davanın mülkiyet hakkına dayanması sebebiyle genel dava türlerinden ayrılır.
6.1. Hak Düşürücü Süre ve Zamanaşımı Bulunmamaktadır
Kural olarak, arsa payının düzeltilmesi davası açmak için kanunda belirlenmiş bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoktur. Mülkiyet hakkı devam ettiği sürece, kat mülkiyeti veya kat irtifakına tabi olan taşınmazdaki arsa payı hatalarının düzeltilmesi her zaman talep edilebilir.
6.2. Kat Mülkiyetinin Kurulmasından İtibaren Süre
Binanın 10, 20 veya 40 yıl önce yapılmış olması davanın açılmasına engel değildir. Ancak burada kritik olan, hatanın binanın yapıldığı (kat irtifakı veya mülkiyetinin kurulduğu) ilk andan itibaren mevcut olmasıdır. Arsa payları belirlenirken yapılan o ilk hataya karşı her zaman yargı yoluna gidilebilir.
6.3. Sonradan Satın Alan Malikin Durumu
Taşınmazı mevcut arsa payı ile satın alan bir kişi, tapu kaydındaki bu “yanlışlığı” kabul etmiş sayılmaz. Yeni malik, tapudaki hatayı öğrendiği anda (veya dilediği zaman) önceki malikin sahip olduğu tüm dava haklarını kullanabilir. Satın alma tarihinden itibaren başlayan bir süre kısıtlaması da söz konusu değildir.
6.4. “Dürüstlük Kuralı” ve İstisnai Durumlar
Her ne kadar kanunen bir süre sınırı olmasa da, Yargıtay bazı özel durumlarda Türk Medeni Kanunu m.2 (Dürüstlük Kuralı) çerçevesinde değerlendirme yapabilmektedir.
Örneğin; arsa paylarının belirlenmesinde bizzat imzası bulunan veya payların bu şekilde oluşmasını özellikle talep eden bir malikin, aradan onlarca yıl geçtikten sonra “hata yapılmış” diyerek dava açması, bazı somut olaylarda “hakkın kötüye kullanılması” olarak yorumlanabilir. Ancak bu durum her dava için ayrı değerlendirilir ve genel kural “süresizlik”tir.
7. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Yargılama Süreci
Arsa payı düzeltme davaları, teknik inceleme gerektiren ve usul kurallarının dikkatle uygulandığı bir yargılama sürecine tabidir. Bu davalarda mahkeme, arsa paylarının bağımsız bölümlerin gerçek değerleri ile orantılı olup olmadığını belirlemek amacıyla çoğu zaman keşif yapılmasına ve bilirkişi incelemesine karar verir.
Bu nedenle arsa payının düzeltilmesi davaları, yalnızca hukuki değil aynı zamanda teknik değerlendirme gerektiren davalar arasında yer almaktadır.
7.1. Arabuluculuk Şartı Var mı?
Arsa payının düzeltilmesi davasında arabuluculuk konusu doktrinde tartışmalı olmakla birlikte, uygulamada bu dava türü bakımından arabuluculuğa başvurulmasının dava şartı olduğu kabul edilmektedir
Bu nedenle uygulamada, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması ve sürecin tamamlanması önem taşımaktadır. Aksi halde arabuluculuğa başvurulmadan açılan davaların, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilmesi riski bulunmaktadır.
7.2. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Arsa payının düzeltilmesi davasında görevli ve yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi büyük önem taşır. Davanın yanlış mahkemede açılması, zaman kaybına ve davanın usulden reddine yol açabilir.
Bu davada:
- Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi’dir (Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33).
- Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kuralı kesindir. Bu nedenle taraflar anlaşarak davayı başka bir yer mahkemesinde açamazlar.
7.3. Harçlar ve Yargılama Giderleri
Arsa payının düzeltilmesi davasında harç ve giderlerin doğru belirlenmesi önem taşır. Bu davalar genellikle taşınmazın aynına ilişkin dava niteliğinde olduğundan, harçlandırma davanın niteliğine göre yapılır.
Bu kapsamda:
- Harç: Uygulamada çoğunlukla maktu harç alınır. (Arsa payının düzeltilmesi talebi bir tescil ve düzeltme niteliğindedir.)
- Yargılama Giderleri: Bilirkişi ücretleri, keşif giderleri ve tebligat masrafları davacı tarafından peşin olarak yatırılır.
- Vekâlet Ücreti: Davanın kabulü halinde, mahkemece hükmedilen yasal vekâlet ücreti davalıdan tahsil edilir.
Bu davalarda özellikle bilirkişi ve keşif giderleri, yargılama giderlerinin önemli bir kısmını oluşturur.
7.4. İspat ve Bilirkişi İncelemesi
Arsa payının düzeltilmesi davasında ispatın temel aracı bilirkişi incelemesidir. Hakim, teknik bir konu olan değer tespiti konusunda uzman görüşüne başvurur ve çoğu zaman birden fazla uzmandan oluşan bilirkişi heyeti görevlendirir.
Bu inceleme kapsamında genellikle:
- Değer Tespiti: Bilirkişiler, binanın yapıldığı tarihteki ekonomik ve teknik koşulları esas alarak bağımsız bölümlerin değerini belirler.
- Proje İncelemesi: Belediyedeki onaylı mimari proje, yapı ruhsatı ve tapu kayıtları incelenir.
- Keşif Yapılması: Mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerde keşif yaparak teknik verilerin fiili durumla uyumunu denetler.
Bu nedenle arsa payının düzeltilmesi davalarında bilirkişi raporu, yargılamanın sonucunu belirleyen en önemli delil niteliğindedir.
8. Kentsel Dönüşüm Sürecinde Delil Tespiti Yapılmasının Önemi
Arsa payının düzeltilmesi davaları uygulamada çoğunlukla kentsel dönüşüm süreci ile birlikte gündeme gelmektedir. Özellikle riskli yapı tespiti yapılmış binalarda, kat maliklerinin arsa paylarının gerçeği yansıtmadığı düşüncesi, taşınmazın yıkım süreci başlamadan önce dava açılması ihtiyacını doğurmaktadır.
Ancak kentsel dönüşüm sürecinde önemli bir risk bulunmaktadır: Binanın yıkılması.
8.1. Delillerin Kaybolması Riski
Arsa payı düzeltme davasında mahkeme, bağımsız bölümlerin değerini belirlemek için yerinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapar. Bilirkişi heyeti; dairenin cephesini, manzarasını, güneş alıp almamasını ve şerefiyesini bizzat yerinde görerek raporlar.
Eğer bina “Riskli Yapı” ilan edilmiş ve yıkım süreci başlamışsa, dava devam ederken binanın ortadan kalkması bu teknik incelemeyi fiilen imkansız hale getirir. Başka bir ifadeyle, yapının yıkılması ile birlikte davada kullanılabilecek en önemli deliller ortadan kalkabilir.
8.2. Değişik İş Dosyası ile “Delil Tespiti” Yapılmasının Önemi
Bu nedenle uygulamada, arsa paylarının hatalı olduğu düşünülen durumlarda yapının yıkılmasından önce delillerin korunması amacıyla Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 400 uyarınca delil tespiti yoluna başvurulması büyük önem taşımaktadır. Delil tespiti, ileride açılacak davada kullanılmak üzere mevcut durumun mahkeme tarafından yerinde incelenmesini ve kayıt altına alınmasını sağlayan önemli bir hukuki imkândır.
Bu kapsamda, sulh hukuk mahkemesine yapılacak delil tespiti talebi ile;
- Taşınmazın mevcut durumu,
- Bağımsız bölümlerin konumu ve özellikleri,
- Mimari proje ile fiili durum arasındaki uyum
- Bağımsız bölümlerin değerine etki eden unsurlar
mahkeme huzurunda bilirkişi marifetiyle tespit edilebilir.
Uygulamada özellikle riskli yapı kararının alınmasından sonra yıkım sürecinin hızla ilerlediği dikkate alındığında, arsa payının düzeltilmesi talebi bulunan kişilerin gecikmeksizin delil tespiti başvurusunda bulunmaları hak kaybı yaşanmaması bakımından büyük önem taşımaktadır.
Uygulamada Önemli Bir Husus
“Yıkım kararı çıktı, dava açsak da yetişmez” şeklinde düşünülmemelidir. Delil tespiti dosyası, binanın teknik özelliklerini ve mevcut durumunu kayıt altına almak suretiyle hakların korunmasını sağlar ve ileride açılacak davada en güçlü delillerden biri olarak kullanılabilir.
Merhaba, binamız kentsel dönüşüm kapsamında; fakat gelişi güzel bir paylaşım yapılmış. İki eşit dükkân var; bir tanesine 40 pay, diğerine 36 pay verilmiş, oysa metrekareleri aynı. Dairelere 24 pay verilmiş; fakat sağ daireler sol dairelerden 11 m² daha küçük. Benim dairem dubleks ve bana da 28 pay verilmiş.
Bu sefer bazı kötü niyetli komşular benden şerefiye talep ediyorlar. Ne yapabilirim? Üç hafta sonra binadan tahliye olacağım. Yapabileceğim bir şey var mı? Teşekkürler.
Merhaba, 15 daireli bir apartmanda oturuyorum. Giriş katta oturuyorum. Tapuda 6 katlı, 15 mesken yazıyor; arsa payım 10/15 ve zemin olarak geçiyor.
Bodrum 210 m², zemin 237 m², üst katlar ise 250 m². “Yarısı bizden” kampanyasına girdik. Arkadan 1,5 metre büyüyecek denildi. Zeminden aşağı, önden ve yandan 1 m² çıkılacak söylendi. Zeminden sonra arkayı söylediler; ancak önden ve yandan büyüme olacağını söylemediler. Üst katlar daha büyük olacak.
Eşit haklara sahip olduğumuzu söylüyorlar; ancak benim 60 m² olan dairemi önce 57 m²’ye düşürdüler. Merdiven sahası ve kapı girişini büyüttüler. İtirazım sonucu dairemi 67,2 m²’ye büyüttüler. Üst katlar yandan ve önden 1 metre çıkma yapacak. Benim dairem ön tarafta iken salonumu yan tarafa uzattılar; çıkmalar da olacak.
Ne yapmam lazım? İmzayı da attım, müteahhide 200.000 TL hesabına gönderdim. Düzeltme hakkım var mı? Planda üst katlar 70 ve 72 m² idi, şimdi daha da büyüyecek. Eşit hak nerede kaldı? Mahkemeye verebilir miyim?
Ankara Sincan’da Polsan arsalarında iki buçuk hissem var. Arsanın üstünde bina yok, yalnız 1974’te kat irtifakı kurulmuş. Tapuda konut olarak görünüyor ama fiilen arsa. Biz 10 ortağız, kat karşılığı vermek istiyoruz. 7 ortak “tamam, verelim” diyoruz; 3 ortak kendi aralarında anlaşamıyor. Biz de mağduruz. İki avukata sorduk, “Arsa hisseli olsaydı hukuken hallederiz, ama kat irtifaklı olduğu için ortakları ikna etmeniz gerekiyor” diyorlar. Ortaklar da olmuyor. 10 senedir bekliyoruz. Ne yapalım? Yardımcı olursanız seviniriz. Teşekkürler.
Kat irtifaklı bir binada 3 dükkân var. Kullanım alanı her bir dükkânın 12 metrekare, ama tapuda 26 metrekare görünüyor. Hisse düzeltme davası açacağız. Bu dava ne kadar sürer? Dava devam ederken kentsel dönüşüm için müracaat edeceğiz. Bu süreçte inşaat devam eder mi, yoksa durur mu?
290 m² arsa üzerinde brüt 75 m², net 60 m² olan 5 adet dairenin; 3 dairenin hisse payları 254/30, 2 dairenin hisse payları ise 254/36’dır. Aynı binada net 14 m² olan 2 adet dükkânın; 1 no’lu dükkânın hisse payı 254/26, 2 no’lu dükkânın hisse payı 254/20’dir. 3 ve 4 no’lu dükkânlar ise toplamda net 50 m²’dir ve hisse payları sırasıyla 254/20 + 254/26’dır.
Binamızı ‘Yarısı Bizden’ kampanyasından faydalanarak yenilemek istiyoruz. Bu durumda mevcut haliyle mi yoksa hisse payları üzerinden mi projelendirme yapmamız gerekmektedir? Ayrıca hisse paylarındaki orantısızlığı düzeltmek için dava açabilir miyiz?
Bilgilendirmeleriniz için şimdiden teşekkür eder, kolaylıklar dilerim.
500 metrekare arsanın üzerine 3 katlı müstakil ev yaptık. Esinle ayrıldım arsa bedelini verdikten sonra evin kalan parasının yarısını verecek. Arsa bedelini çevrede şuan satışta olan arsalara göre mi ödücem o yılda çok değersizdi orda arsalar o değere göre mi hesaplıycaz
Ben bir binadan daire satın aldım. Oturduğum apartmanda diğer oturanların toprak payı %20 . Yalnızca benim toprak payım %10. Metrekare ve diğer tüm unsurlar eşit. Düzeltmek için ne yapmalıyım. Tapuda %10 pay ,kat irtifakı yazıyor. Düzeltmeme gerek var mı? Bir sorun oluşturur mu?
Merhaba, apartmanımızı kentsel dönüşüme vermek istiyoruz. 50 yıllık bina, 25 daire mevcut. Zamanında müteahhit, 70 metrekare dairelerle 130 metrekare dairelere eşit hisse vermiş. Düzeltme talebinde bulunacağız. Bu durumda, bina yıkılmadan önce haliyle 70 metrekare dairesi olup 130 metrekare ile aynı hisseyi alanlar bu duruma yanaşmıyorlar. Biz davayı tek başımıza açsak, sonunda oluşacak olan dava dosyası, bilirkişi, avukat ücreti vs. gibi masraflar düzeltme olduğunda apartmanla eşit olarak mı bölüştürülüp 25’e mi bölünür, yoksa tek başımıza bizden mi çıkar? Sonuçta davayı bireysel açsak da diğerlerinin hisse oranları da düzeltilmiş olacak.
Merhabalar yakın zamanda iskandan sonra kat tapusu aldık bina 11 daireden oluşuyor en alt dairenin yanında birde sığınak var lakin pay/paydada 4/48 yazıyor yani bina 12 daire gözüküyor bu durum doğrumu ne yapmamız gerekir sığınak 11 daireye bölünmüş olması gerekmezmiydi pay paydada
Merhaba, size bir sorum olacak. Babamların köyde, eskiden vergisini ödedikleri ve ektikleri bir tarla var. Dedem vefat edene kadar ekmişler. Sonrasında ise bizim adımıza icara vermişler. Babaannem vefat etmeden önce ise, “285 bin TL açık artırma bedelini verin, tapunuzu alın” diye bir kâğıt gelmiş. Babaannem ise o bedeli ödeyememiş ve amcam vasıtasıyla dilekçe doldurmuşlar; “herhangi bir hak talep etmiyoruz” diyerek. Tabii babaannemin de okuma yazması yok, sadece parmak basmış. Arsaya ne olduğunu da bilmiyoruz; satıldı mı, hazineye mi geçti? Yer 24.000 m², metrekare fiyatı şu an 1000-1200 TL civarında gidiyor. Ne gibi bir yol izlemeliyiz? Şimdiden teşekkür ederim…
Merhabalar benim 18/123 arsa payım var
Diğer şahsın ise 107/123 arsa payı var aynı toprak arazisi üstünde 2003 yılında aldık evi bina eski
Binayi kentsel dönüşüme vereceğini ve 150 bin tl para istedi bizde fazla olduğunu söyledik şuan anlaşamıyoruz sizce arsa düzeltme davası açmamız mi lazım. Ve bana bu pay üzerinden daire düşer mi bilgi verirseniz Sevinirim.
İyi günler,
Satın aldığım evin arsa payı 11/200. Aynı katta bulunan tamamen aynı özelliklere sahip(m2 vs.) diğer dairede 28/200.
Bu durum bir üst kat için de aynı. Diğer daireler ise kendi içlerinde doğru arsa paylarına sahip. Bu durumu düzeltmek için illa dava mı açmam lazım? Başka bir çözümü var mıdır?
İyi çalışmalar.
Sahip oldugum dairenin 1975 yilinda kat mulkiyetine gecmeden onceki arsa payi %14dir. Kat mulkiyetine getiginde gene %15 olarak tapuya gecmistir. Yalniz dairemin buyuklugu arsa payina gore daha ufaktir. Ben bu daireyi arsa payi oranina bakarak sonradan aldim. ve Arsa payi oraninda vergisini odedim, apartman giderlerini odedim. Diger mulk sahipleri arsa payi duzeltme davasi actilar. Davacilar hic para odemedikleri benim dairemin hisselerini kazanabilirler mi?
merhaba 2000 yılında mütahidden 110 m2 daire aldım.Bana daireyi satarken yakın zamanda dairenin kat mülkiyetinide alacağımızı söyledi fakat sonradan öğrendik binadaki 9 daire kaçak. 42 m2 olması gereken arsa payımız diğer malikler de olduğu gibi.. ne yazıkki mütahidin kurnazlığıyla 14 m2 olarak üçe bölünmüş.dublex olarak yapacağı daireyi kaçak olarak üç daire yapmasından dolayı.Benim sizlere sorum 42 olması gereken arsa payımızı nasıl düzeltebiliriz bizi kandırdığı için mütahiddi nasıl dava edebiliriz..teşekkür ederim..
Merhabalar,
Kat mülkiyetine tabi bir binada,arsa payları müteahhit tarafından adaletsiz bir şekilde dağıtılmış ve müteahhitin kendine kalan dükkana arsa payı çok yüksek verilmiştir. Bu işlem sonrası müteahhit dükkanını DSİ yapmakta olduğu kamulaştırma nedeniyle paZarlık aşamasında DSİ’ne satmıştır. Arsa payı düzeltim Davasının DSİ’nin de taraf gösterilmesi suretiyle açılması mümkün müdür ? Yani yapılan kamulaştırma işleminin bizim davamıza etkisi var mıdır ?
Babam ikinci evliliğini yaptı .İkinci evliliğinden olan eşine hissel tapulu bir apartmandan kendine ait olan dairelerden birinin evlenmeden önce o kadına satışını verdi .Fakat resmiyette üzerinde gözüken üç daireye denk gelen 75 metrekare arsanın direk metrekare olarak yarısını yani
37 buçuk metrekaresini arsa tapusu olarak vermiş.ama daire olarak bir dairenin satışını vermiş yani üvey annenize verilen dairenin metrekaresi 37bucuk geriye babamda kalan iki dairenin metrekaresi daire başına 17 buçuk gözüküyor.babam vefat etti babadan bir anneden ayrı olan bir kardeşimiz var .babamın uveyannemize evlenmeden önce satışını verdiği arsa payı fazla olan 37 metrelik tapu üvey kardeşimize annesinde olduğu için ona geçiyor.bu durumda biz bu kardeşimize dava açıp onun üzerinde olan dairenin arsa payı apartmandaki diğer dairelerden ve aynı zamanda babamdan miras yoluyla geçen bizim dairelerden fazla olduğu için bizden arsa payı fazlalığından dolayı hak talep edebilir mi ya da biz arsa payı düzeltme davası açıp dairelerin arsa paylarının esitletebilir miyiz. Apartmandaki diğer dairelerin arsa payları 25 metre .toplamda 200 metrelik üzerinde 8 daire bulunan hisse tapulu bir yer
O
Binamıza Arsa Payı Düzenleme davası açıldı. Açanlardan biri kat mülkiyetinde imzası var, diğeri de sonradan almış. ( 30 yıl önce ).
Ben daireyi 15 yıl önce aldım, dairemin fiyatı metrekaresine göre yüksekti ve arsa payı da yüksek.
Kat mülkiyetinde imzası olunduğu için dava düşer mi? 2. davacı kat mülkiyetinde imzası yok diye düşmez mi?
Mrh istanbul da kat ittifaklı krediyle aldm şimdi 7 katlı 14 daire toplantı yapmışlar ve iskan ve kat Mülkiyeti almak istiyorlar bunun için bizlerden para istiyorlar benim şuan ödeyecek gücüm yok itiraz etsem beni mahkeme ye verebilirler mi Teşekkürler
Mete;
Merhaba Bizim binamızda da arsa payları bariz bir şekilde yanlış hesaplanmış 15-16 Senelik kat irtifaklı bir bina biz 14 sene önce müşahitten satın aldık arsa paylarını düzenleyenlerde toprak sahipleri geçen sene arsapayı düzeltme davası açtık bilirkişi raporu ayrıntılı bir şekilde hesaplanmış olarak geldi arsa paylarının yanlış olduğunu ve düzeltilmiş payların nasıl olduğunu belirtmiş rapora bazı malikler itiraz etti hakim raporun düzgün olduğunu belirterek itirazları reddetti ancak şöyle bir sorunumuz var bizim binada toprak sahiplerinin tamamen kötü niyetli olarak açtıkları bir sözleşmenin feshi ve tapuların iptali davası var.ve bu dava henüz taraf teşkili aşamasında.Arsa payı düzeltme davası hakimi son duruşmada biz karar beklerken kalktı bu sözleşmenin feshi davasını belleyici mesele yaptı ve onu bekleyeceğini belirtti.Bir sonraki celsede Tüm itirazlarımıza rağmen kararında diretiyor.Biz Arsa payı davasının bina kat irtifakını koruduğu sürece açılabileceğini ve devam ettirilebileceğini diğer davada aleyhe bir karar çıkarsa binanın kat irtifakının ortadan kalkacağını dolayısı ile hak kayıplarına sebep olacağını;Tam tersine sözleşmenin feshi davasının arsa payı düzeltme davasını beklemesi gerektiğini belirttik buna rağmen beklemeye devam ediyor.Yapabileceğimiz birşey varmıdır.Teşekkürler.
Merhaba; Müteahhit tarafından alınan daireler nedeniyle kentsel dönüşüme %49 kabul etmemesine rağmen zorlanıyoruz. Binalarımız riskli çıktı. Biz de 2/3 oranı daha doğru olsun diye “arsa payı düzeltim davası” açtık ve yıkımın durdurulması kararını aldık ama belediye binayı boşaltır ama yıkmayız demekte. Bu işlem yasal mıdır? Şimdiden teşekkür ederim.