Arsa payının düzeltilmesi davası, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarının, bu bölümlerin gerçek değerleri ile orantılı şekilde belirlenmemiş olması halinde açılan bir dava türüdür. Bu dava ile hatalı belirlenen arsa paylarının hukuka uygun biçimde yeniden tespiti sağlanır ve kat maliklerinin mülkiyet hakkı korunur.
Uygulamada arsa paylarının eşit şekilde dağıtılması, projeye aykırı belirlenmesi veya bağımsız bölümlerin değerleri dikkate alınmadan tespit edilmesi nedeniyle, özellikle kentsel dönüşüm süreçlerinde önemli hak kayıpları ortaya çıkabilmektedir. Bu nedenle arsa payının doğru belirlenmesi, taşınmazın ekonomik değerinin adil şekilde paylaşılması bakımından büyük önem taşımaktadır.
Bu yazımızda, arsa payının düzeltilmesi davasının şartları, dava süreci, tarafları, zamanaşımı durumu ile görevli ve yetkili mahkeme hususları uygulamaya yönelik olarak ele alınacaktır.
Yazı İçeriği
- 1. Arsa Payı Nedir?
- 2. Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nedir?
- 3. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasının Şartları
- 4. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasını Kimler Açabilir?
- 5. Davanın Kime Karşı Açılacağı (Husumet)
- 6. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Süre
- 7. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Yargılama Süreci
- 8. Kentsel Dönüşüm Sürecinde Delil Tespiti Yapılmasının Önemi
1. Arsa Payı Nedir?
Arsa payı, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken, ana taşınmazın üzerinde bulunduğu arsa üzerinde her bir bağımsız bölüme, o bölümün değeri ile orantılı olarak verilen payı ifade eder. Başka bir anlatımla arsa payı, bir daire veya işyerinin sahibinin yalnızca kendi bağımsız bölümü üzerinde değil, aynı zamanda taşınmazın bulunduğu arsa üzerinde de belirli bir oranda mülkiyet hakkına sahip olduğunu gösterir.
Arsa payı, kat mülkiyeti sisteminin en önemli unsurlarından biridir. Çünkü arsa payı oranı;
- Ortak giderlere katılım,
- Yönetim kararlarında oy hakkı,
- Sigorta bedelinin paylaşımı
- Taşınmazın yeniden yapılması
- Kentsel dönüşüm süreçlerinde bağımsız bölümlerin paylaşımı
gibi birçok konuda belirleyici rol oynar. Bu nedenle arsa payının doğru belirlenmesi, kat maliklerinin hak kaybına uğramaması ve taşınmazın ekonomik değerinin adil şekilde paylaşılması bakımından büyük önem taşımaktadır.
1.1. Arsa Payının Hukuki Tanımı
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m. 2/d uyarınca arsa payı; bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payını ifade eder. Bağımsız bölümden ayrı devredilemez ve onun ayrılmaz bir parçasıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2. maddesinin (d) bendine göre:
“Arsa payı: Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarını ifade eder.”
Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere arsa payı, bağımsız bölüm malikinin yalnızca kendi bağımsız bölümü üzerinde değil, aynı zamanda taşınmazın bulunduğu arsa üzerinde de belirli bir oranda mülkiyet hakkına sahip olduğunu gösteren hukuki bir paydır. Bu nedenle arsa payı, kat mülkiyeti ve kat irtifakı sisteminin temel unsurlarından biri olarak kabul edilir.
Arsa payı, hem kat irtifakı hem de kat mülkiyeti aşamasında belirlenen bir unsurdur. Kat irtifakı kurulurken ileride oluşacak bağımsız bölümler için arsa payları belirlenir; kat mülkiyeti kurulmasıyla birlikte bu paylar kesinleşir. Bu yönüyle arsa payı, bağımsız bölüm mülkiyetinden ayrı düşünülemeyen ve mülkiyet hakkının kapsamını belirleyen temel bir hukuki unsurdur.
1.2. Arsa Payı Nasıl Belirlenir?
Arsa payı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi uyarınca, her bir bağımsız bölümün değeri ile orantılı şekilde belirlenir. Bu nedenle arsa payı yalnızca metrekareye göre değil, bağımsız bölümün toplam değeri dikkate alınarak tespit edilmelidir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesine göre arsa payı belirlenirken, bağımsız bölümün konumu ve nitelikleri dikkate alınır. Bu kapsamda özellikle;
- Bağımsız bölümün kullanım alanı,
- Bulunduğu kat ve konumu,
- Cephe ve manzara durumu,
- Kullanım amacı (konut veya işyeri olması)
- Güneş alma durumu ve benzeri özellikler
gibi objektif kriterler değerlendirilir.
Örneğin aynı büyüklükte iki daireden biri üst katta, daha iyi cephede veya daha değerli bir konumda bulunuyorsa, bu bağımsız bölümün ekonomik değeri daha yüksek olacağından arsa payının da buna göre daha fazla olması gerekir. Bu nedenle arsa payının doğru şekilde belirlenmesi, yalnızca teknik bir hesaplama değil, aynı zamanda hakkaniyet ve denge ilkesine dayanan bir değerlendirme sürecini gerektirir.
Ancak arsa payının bağımsız bölümün gerçek değerini yansıtmadığı durumlarda, kat malikleri tarafından arsa payının düzeltilmesi davası açılması mümkündür.
2. Arsa Payının Düzeltilmesi Davası Nedir?
Arsa payının düzeltilmesi davası, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarının, bu bölümlerin gerçek değerleri ile orantılı şekilde belirlenmemiş olması halinde açılan bir dava türüdür. Bu dava ile hatalı veya hakkaniyete aykırı şekilde belirlenmiş arsa paylarının hukuka uygun biçimde yeniden belirlenmesi amaçlanır.
Uygulamada bazı taşınmazlarda arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleri dikkate alınmaksızın eşit şekilde dağıtıldığı veya teknik hatalar nedeniyle gerçeği yansıtmayan oranlar belirlendiği görülmektedir. Bu tür durumlarda arsa payı yanlış belirlenen maliklerin, özellikle taşınmazın yeniden yapılması veya kentsel dönüşüm süreçlerinde önemli hak kaybına uğraması söz konusu olabilir. Bu nedenle arsa payının düzeltilmesi davası, kat maliklerinin mülkiyet hakkının korunmasını sağlayan önemli bir hukuki yol niteliğindedir.
2.1. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasının Hukuki Dayanağı
Arsa payının düzeltilmesi davasının hukuki dayanağı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinde yer alan ve arsa payının bağımsız bölümlerin değeri ile orantılı şekilde belirlenmesini zorunlu kılan düzenlemedir. Kanun koyucu, arsa payının belirlenmesinde temel ölçüt olarak bağımsız bölümün ekonomik değerini esas almış ve bu suretle taşınmaz üzerindeki hakların adil şekilde dağıtılmasını amaçlamıştır.
Bu kapsamda arsa payının düzeltilmesi davasının dayandığı temel ilkeler şunlardır:
- Kat Mülkiyeti Kanunu m.3: Arsa payının bağımsız bölümlerin değeri ile orantılı şekilde belirlenmesi zorunludur.
- Arsa payı ile bağımsız bölüm değeri arasındaki ilişki: Değeri yüksek olan bağımsız bölüm için daha yüksek arsa payı belirlenmesi gerekir.
- Hakkaniyet ve denge ilkesi: Kat maliklerinin taşınmaz üzerindeki hak ve yükümlülüklerinin adil şekilde belirlenmesi esastır.
Bu ilkeler gereğince arsa payının bağımsız bölümlerin gerçek değerini yansıtmadığı durumlarda, kat malikleri tarafından arsa payının düzeltilmesi talebiyle dava açılması mümkündür.
3. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasının Şartları
Arsa payının düzeltilmesi davasının açılabilmesi için, arsa paylarının bağımsız bölümlerin gerçek değerleri ile orantılı şekilde belirlenmemiş olması ve bu durumun somut olarak ortaya konulması gerekir. Her arsa payı farklılığı dava sebebi oluşturmaz. Bu nedenle mahkemeler, arsa paylarının belirlenmesinde açık bir oransızlık ve hakkaniyete aykırı bir durum bulunup bulunmadığını özellikle araştırmaktadır.
Uygulamada bu davanın kabul edilebilmesi için belirli şartların birlikte gerçekleşmesi aranır. Bu şartlar, Yargıtay içtihatları ile şekillenmiş olup aşağıda temel başlıklar halinde açıklanmıştır.
3.1. Arsa Payının Bağımsız Bölüm Değeri ile Orantısız Olması
Arsa payının düzeltilmesi davasının en temel şartı, arsa payının bağımsız bölümün gerçek değeri ile orantılı olmamasıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi uyarınca arsa payı, her bir bağımsız bölümün değeri ile orantılı şekilde belirlenmelidir. Bu nedenle arsa payı ile bağımsız bölüm değeri arasında açık bir uyumsuzluk bulunması halinde dava açılması mümkündür.
Örneğin aynı büyüklükte ve benzer özelliklere sahip bağımsız bölümlerden birine diğerine göre belirgin şekilde daha düşük arsa payı verilmişse veya daha değerli bir bağımsız bölüm için daha düşük arsa payı belirlenmişse, bu durum arsa payının düzeltilmesi davasına konu olabilir.
3.2. Açık ve Belirgin Bir Haksızlık Bulunması
Arsa payları arasında küçük farklılıklar bulunması tek başına dava açılması için yeterli değildir. Mahkemeler, arsa payları arasındaki farkın açık ve belirgin bir haksızlık oluşturup oluşturmadığını değerlendirir. Başka bir ifadeyle her oransızlık dava sebebi sayılmaz; ancak hakkaniyete aykırı ve ciddi bir dengesizlik söz konusu ise dava açılması mümkündür.
Bu değerlendirme yapılırken bağımsız bölümlerin konumu, büyüklüğü, kullanım amacı ve ekonomik değeri birlikte dikkate alınır. Arsa payları arasındaki farklılık, makul sınırlar içinde kalıyorsa dava reddedilebilir; ancak farkın açık şekilde hakkaniyeti bozduğu durumlarda arsa payının düzeltilmesine karar verilebilir.
3.3. Kat Mülkiyetinin Kurulduğu Tarihte Hata Bulunması
Arsa payının düzeltilmesi davasında dikkate alınacak değerler, kat mülkiyeti veya kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerlerdir. Bu nedenle bağımsız bölümün sonradan değer kazanması veya değer kaybetmesi arsa payının değiştirilmesi için tek başına yeterli değildir.
Yargıtay içtihatlarına göre arsa payının hatalı belirlenip belirlenmediği, kat mülkiyetinin veya kat irtifakının kurulduğu tarihteki koşullar esas alınarak değerlendirilir. Bu nedenle sonradan yapılan tadilatlar, çevresel değişiklikler veya taşınmazın değerinin artması gibi nedenler arsa payının düzeltilmesi için tek başına yeterli bir gerekçe oluşturmaz.
Örneğin aşağıdaki durumlar tek başına dava sebebi sayılmaz:
- Bağımsız bölümün sonradan tadilat yapılması
- Çevrede yapılan değişiklikler nedeniyle taşınmazın değer kazanması
- Manzara veya kullanım avantajı oluşması
- Bölgenin ekonomik değerinin artması
Yargıtay uygulamasına göre arsa payının hatalı olup olmadığı değerlendirilirken, kat mülkiyetinin veya kat irtifakının kurulduğu tarihteki koşullar esas alınır.
3.4. Süre Şartının Bulunması
Arsa payının düzeltilmesi davası bakımından kanunda belirlenmiş özel bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre bulunmamaktadır. Başka bir ifadeyle kat mülkiyeti veya kat irtifakı devam ettiği sürece bu dava açılabilir.
Ancak uygulamada özellikle kentsel dönüşüm süreçlerinde dikkat edilmesi gereken önemli bir husus bulunmaktadır.
Şu durumlar önem taşır:
- Yapının yıkılması ile birlikte kat mülkiyeti sona erer
- Kat mülkiyeti sona erdiğinde arsa payına dayalı dava açılması zorlaşabilir
- Bu nedenle dava, mümkünse yapının yıkılmasından önce açılmalıdır
- Uygulamada çoğu zaman keşif işleminin yıkımdan önce yapılması büyük önem taşır
Bu nedenle arsa paylarının hatalı olduğu düşünülen durumlarda davanın gecikmeksizin açılması, hak kaybı yaşanmaması bakımından önemlidir.
4. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasını Kimler Açabilir?
Arsa payındaki eşitsizlikten zarar gören veya bu eşitsizliğin giderilmesinde hukuki yararı bulunan kişiler bu davayı ikame edebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde davacı olabilecek kişiler şunlardır:
4.1. Kat Malikleri
Binadaki her bir bağımsız bölümün güncel sahibi olan kat malikleri, arsa payının düzeltilmesini isteme hakkına sahiptir. Kendi payının düşük olduğunu düşünen malik dava açabileceği gibi, diğer maliklerin payının haksız yere yüksek olduğunu (ve bu durumun kendi haklarını etkilediğini) iddia eden malik de dava açabilir.
4.2. Kat İrtifakı Sahipleri
Henüz inşaat aşamasında olan veya iskanı alınmamış binalarda, tapuda “kat irtifakı” kuruluysa, bu pay sahipleri de davanın açılmasını talep edebilir. Arsa payı hatası genellikle projenin en başında yapıldığı için, kat irtifakı sahiplerinin bu hakkı kullanması ilerideki hak kayıplarını önlemek adına kritiktir.
4.3. Yeni Malik (Sonradan Satın Alanlar)
En çok merak edilen konulardan biri budur: “Bağımsız bölümü mevcut arsa payıyla bilerek satın alan kişi dava açabilir mi?”
- Evet, açabilir. Yargıtay’ın yerleşik kararlarına göre, taşınmazı sonradan iktisap eden yeni malik, önceki malikin haklarına halef olur. Arsa payındaki orantısızlık bir “mülkiyet hakkı” ihlali olduğu için, yeni malik tapudaki bu hatanın düzeltilmesini her zaman isteyebilir.
4.4. Mirasçılar
Kat malikinin vefatı halinde, mirasçıları veraset ilamı ile birlikte bu davayı açma veya açılmış olan davaya devam etme hakkına sahiptirler.
5. Davanın Kime Karşı Açılacağı (Husumet)
Arsa payının düzeltilmesi davasında, davanın kime karşı açılacağı (davalı taraf) hukuki geçerlilik açısından hayati önem taşır. Bu dava, tapu kaydında bir değişiklik yaratacağı için mülkiyet hakkı etkilenen herkesin sürece dahil edilmesi bir zorunluluktur.
5.1. Tüm Kat Maliklerine Karşı Dava Açılmalıdır
Arsa payı bir bütünün parçaları gibidir; bir malikin payı arttığında diğerlerininki teknik olarak değişmek zorundadır. Bu nedenle dava, kendi payını düzeltmek isteyen malik dışındaki tüm diğer bağımsız bölüm maliklerine karşı açılmalıdır. Eğer ana gayrimenkulde 50 daire varsa ve siz 1 daire sahibi olarak dava açıyorsanız, geriye kalan 49 daire sahibinin tamamını davalı olarak göstermeniz gerekir.
5.2. Zorunlu Dava Arkadaşlığı Niteliği
Hukuk dilinde bu duruma “Mecburi Dava Arkadaşlığı” denir. Mahkeme, tapudaki tüm paydaşlar davaya dahil edilmeden esasa girip karar veremez.
- Eğer davalı olarak göstermediğiniz tek bir malik bile kalırsa, mahkeme size bu eksiği gidermeniz için süre verir.
- Bu eksiklik tamamlanmadan davanın sonuçlanması mümkün değildir.
5.3. Yöneticiye Karşı Tek Başına Dava Açılamaz
Vatandaşlarımızın en sık düştüğü yanılgı, muhatap olarak apartman veya site yönetimini görmektir.
Unutulmamalıdır ki: Arsa payı yönetimin değil, şahısların mülkiyetindedir. Sadece yöneticiye veya yönetim tüzel kişiliğine karşı açılan dava, “husumet yokluğu” (yanlış kişiye dava açılması) nedeniyle reddedilir.
5.4. Dava Sürecinde Taşınmazın El Değiştirmesi
Dava devam ederken davalı maliklerden biri dairesini satarsa ne olur?
- Bu durumda “müddeabihin (dava konusunun) devri” söz konusu olur.
- Davayı açan tarafın, yeni maliki de davaya dahil etmesi veya davasını yeni malike yöneltmesi gerekir. Bu takip yapılmazsa davanın gidişatı sekteye uğrar.
Not: Davayı açmadan hemen önce güncel bir “Tapu Kaydı / Takyidat Belgesi” alarak tüm güncel malik isimlerini teyit etmek, davanın başında yapılacak en doğru işlemdir. Ölmüş malikler varsa, onların mirasçılarının da davaya dahil edilmesi gerekeceği unutulmamalıdır.
6. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Süre
Arsa payının düzeltilmesi davasında süre meselesi, davanın mülkiyet hakkına dayanması sebebiyle genel dava türlerinden ayrılır.
6.1. Hak Düşürücü Süre ve Zamanaşımı Bulunmamaktadır
Kural olarak, arsa payının düzeltilmesi davası açmak için kanunda belirlenmiş bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoktur. Mülkiyet hakkı devam ettiği sürece, kat mülkiyeti veya kat irtifakına tabi olan taşınmazdaki arsa payı hatalarının düzeltilmesi her zaman talep edilebilir.
6.2. Kat Mülkiyetinin Kurulmasından İtibaren Süre
Binanın 10, 20 veya 40 yıl önce yapılmış olması davanın açılmasına engel değildir. Ancak burada kritik olan, hatanın binanın yapıldığı (kat irtifakı veya mülkiyetinin kurulduğu) ilk andan itibaren mevcut olmasıdır. Arsa payları belirlenirken yapılan o ilk hataya karşı her zaman yargı yoluna gidilebilir.
6.3. Sonradan Satın Alan Malikin Durumu
Taşınmazı mevcut arsa payı ile satın alan bir kişi, tapu kaydındaki bu “yanlışlığı” kabul etmiş sayılmaz. Yeni malik, tapudaki hatayı öğrendiği anda (veya dilediği zaman) önceki malikin sahip olduğu tüm dava haklarını kullanabilir. Satın alma tarihinden itibaren başlayan bir süre kısıtlaması da söz konusu değildir.
6.4. “Dürüstlük Kuralı” ve İstisnai Durumlar
Her ne kadar kanunen bir süre sınırı olmasa da, Yargıtay bazı özel durumlarda Türk Medeni Kanunu m.2 (Dürüstlük Kuralı) çerçevesinde değerlendirme yapabilmektedir.
Örneğin; arsa paylarının belirlenmesinde bizzat imzası bulunan veya payların bu şekilde oluşmasını özellikle talep eden bir malikin, aradan onlarca yıl geçtikten sonra “hata yapılmış” diyerek dava açması, bazı somut olaylarda “hakkın kötüye kullanılması” olarak yorumlanabilir. Ancak bu durum her dava için ayrı değerlendirilir ve genel kural “süresizlik”tir.
7. Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Yargılama Süreci
Arsa payı düzeltme davaları, teknik inceleme gerektiren ve usul kurallarının dikkatle uygulandığı bir yargılama sürecine tabidir. Bu davalarda mahkeme, arsa paylarının bağımsız bölümlerin gerçek değerleri ile orantılı olup olmadığını belirlemek amacıyla çoğu zaman keşif yapılmasına ve bilirkişi incelemesine karar verir.
Bu nedenle arsa payının düzeltilmesi davaları, yalnızca hukuki değil aynı zamanda teknik değerlendirme gerektiren davalar arasında yer almaktadır.
7.1. Arabuluculuk Şartı Var mı?
Arsa payının düzeltilmesi davasında arabuluculuk konusu doktrinde tartışmalı olmakla birlikte, uygulamada bu dava türü bakımından arabuluculuğa başvurulmasının dava şartı olduğu kabul edilmektedir
Bu nedenle uygulamada, dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması ve sürecin tamamlanması önem taşımaktadır. Aksi halde arabuluculuğa başvurulmadan açılan davaların, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilmesi riski bulunmaktadır.
7.2. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Arsa payının düzeltilmesi davasında görevli ve yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi büyük önem taşır. Davanın yanlış mahkemede açılması, zaman kaybına ve davanın usulden reddine yol açabilir.
Bu davada:
- Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi’dir (Kat Mülkiyeti Kanunu m. 33).
- Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kuralı kesindir. Bu nedenle taraflar anlaşarak davayı başka bir yer mahkemesinde açamazlar.
7.3. Harçlar ve Yargılama Giderleri
Arsa payının düzeltilmesi davasında harç ve giderlerin doğru belirlenmesi önem taşır. Bu davalar genellikle taşınmazın aynına ilişkin dava niteliğinde olduğundan, harçlandırma davanın niteliğine göre yapılır.
Bu kapsamda:
- Harç: Uygulamada çoğunlukla maktu harç alınır. (Arsa payının düzeltilmesi talebi bir tescil ve düzeltme niteliğindedir.)
- Yargılama Giderleri: Bilirkişi ücretleri, keşif giderleri ve tebligat masrafları davacı tarafından peşin olarak yatırılır.
- Vekâlet Ücreti: Davanın kabulü halinde, mahkemece hükmedilen yasal vekâlet ücreti davalıdan tahsil edilir.
Bu davalarda özellikle bilirkişi ve keşif giderleri, yargılama giderlerinin önemli bir kısmını oluşturur.
7.4. İspat ve Bilirkişi İncelemesi
Arsa payının düzeltilmesi davasında ispatın temel aracı bilirkişi incelemesidir. Hakim, teknik bir konu olan değer tespiti konusunda uzman görüşüne başvurur ve çoğu zaman birden fazla uzmandan oluşan bilirkişi heyeti görevlendirir.
Bu inceleme kapsamında genellikle:
- Değer Tespiti: Bilirkişiler, binanın yapıldığı tarihteki ekonomik ve teknik koşulları esas alarak bağımsız bölümlerin değerini belirler.
- Proje İncelemesi: Belediyedeki onaylı mimari proje, yapı ruhsatı ve tapu kayıtları incelenir.
- Keşif Yapılması: Mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerde keşif yaparak teknik verilerin fiili durumla uyumunu denetler.
Bu nedenle arsa payının düzeltilmesi davalarında bilirkişi raporu, yargılamanın sonucunu belirleyen en önemli delil niteliğindedir.
8. Kentsel Dönüşüm Sürecinde Delil Tespiti Yapılmasının Önemi
Arsa payının düzeltilmesi davaları uygulamada çoğunlukla kentsel dönüşüm süreci ile birlikte gündeme gelmektedir. Özellikle riskli yapı tespiti yapılmış binalarda, kat maliklerinin arsa paylarının gerçeği yansıtmadığı düşüncesi, taşınmazın yıkım süreci başlamadan önce dava açılması ihtiyacını doğurmaktadır.
Ancak kentsel dönüşüm sürecinde önemli bir risk bulunmaktadır: Binanın yıkılması.
8.1. Delillerin Kaybolması Riski
Arsa payı düzeltme davasında mahkeme, bağımsız bölümlerin değerini belirlemek için yerinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapar. Bilirkişi heyeti; dairenin cephesini, manzarasını, güneş alıp almamasını ve şerefiyesini bizzat yerinde görerek raporlar.
Eğer bina “Riskli Yapı” ilan edilmiş ve yıkım süreci başlamışsa, dava devam ederken binanın ortadan kalkması bu teknik incelemeyi fiilen imkansız hale getirir. Başka bir ifadeyle, yapının yıkılması ile birlikte davada kullanılabilecek en önemli deliller ortadan kalkabilir.
8.2. Değişik İş Dosyası ile “Delil Tespiti” Yapılmasının Önemi
Bu nedenle uygulamada, arsa paylarının hatalı olduğu düşünülen durumlarda yapının yıkılmasından önce delillerin korunması amacıyla Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 400 uyarınca delil tespiti yoluna başvurulması büyük önem taşımaktadır. Delil tespiti, ileride açılacak davada kullanılmak üzere mevcut durumun mahkeme tarafından yerinde incelenmesini ve kayıt altına alınmasını sağlayan önemli bir hukuki imkândır.
Bu kapsamda, sulh hukuk mahkemesine yapılacak delil tespiti talebi ile;
- Taşınmazın mevcut durumu,
- Bağımsız bölümlerin konumu ve özellikleri,
- Mimari proje ile fiili durum arasındaki uyum
- Bağımsız bölümlerin değerine etki eden unsurlar
mahkeme huzurunda bilirkişi marifetiyle tespit edilebilir.
Uygulamada özellikle riskli yapı kararının alınmasından sonra yıkım sürecinin hızla ilerlediği dikkate alındığında, arsa payının düzeltilmesi talebi bulunan kişilerin gecikmeksizin delil tespiti başvurusunda bulunmaları hak kaybı yaşanmaması bakımından büyük önem taşımaktadır.
Uygulamada Önemli Bir Husus
“Yıkım kararı çıktı, dava açsak da yetişmez” şeklinde düşünülmemelidir. Delil tespiti dosyası, binanın teknik özelliklerini ve mevcut durumunu kayıt altına almak suretiyle hakların korunmasını sağlar ve ileride açılacak davada en güçlü delillerden biri olarak kullanılabilir.
Vereceğiniz cevap için şimdiden teşekkür ediyorum.
Arsa paylı binada kaçak 3 kat olduğu için iskan alınamamış Belediyede 2 dükkan 14 daire görünen yapıda herkesin arsa hissesi var. Hisseler birbirinden farklı kiminde az kiminde çok. Bu durumdaki bir binada Hisse eşitleme davası açılabilirmi?
Son olarak 6306 sayılı kanun kapsamında riskli yapı kararı verilmiş ve yıkılmış bina için maliklerin en az üçte ikisinin kararı ile yeni oluşturacak binada arsa paylarının eşit olacağı kararlaştırılmıştır. Bu durumda, bu alınan karara rağmen yine de arsa payının düzeltilmesi talep edilebilir mi?
Merhabalar öncelikler bilgilendirmeniz için teşekkür ederiz.
Arsa payının düzeltilmesi davası sonucunda arsa payı düşecek kişi arsa payının düzeltilmesini talep edebilir mi, bunda hukuki yararı var mıdır?
Merhaba,
Benim, 2606M2 Emsal 2 degeri olan Arsada, 182M2 Dükkanim vardi.
Daha sonra Bitisigimdeki 116M2 bir Dükkan daha aldim ve birlestirme yaptim.Yani Toplamda 298M2.
Fakat Tapumda Arsa payi 182M2 Dükkan icin:76/2606 ve diger 116M2 olan Dükkan icin 66/2606 olarak göstermekte.
Arsa payi Düzeltme davasi acmalimiyim?
Hesaplama isini kafam almadi.
Merhaba.204m2 arsa içerisinde 70m2 Bir daire aldım. Dükkan üzeri 2 kat. Her katta bir daire var ve dairem en üst katta. Arsa payım 3/14 ve kat irtifakı tapusu var. Eski bir bina. Sanirim üst katlar tamamlanmamış. Arsa sahipleri fazla payı kendilerine almış.suanda fiilen 3 paydaş var. Bina yıkıldığında arsa payim çok az olduğu için sanırım sorun yaşayacağım. Arsa payı düzeltme davası acsam bir kazancım olur mu?
Kentsel dönüşüme girecek 4 katlı 12 daireli bir apartmanda 30 sene önceki imar affında dairemize eklenti olarak bulunan bölümü ruhsat alarak dükkana cevirdik ama tapu evin arsa payından bölünmüş şimdi tapulu dükkan ve ev varken kentsel dönüşümde sadece 1 ev alabiliyormuşuz arsa payı yüzünden ayrica dairelerin metre kareleri birbirinde farkli ama arsa paylari ayni burda biz nasıl bir yol alabiliriz dukkanin belirli bi getirisi var aylık biz madur oluyoruz
Evimiz kentsel dönüşüme girdi sözlü olarak anlaşıp işleme benim üzerinden başladık proje imza asamasinda sorun yaşandı yan dairenin balkonu büyük ve içeri alarak oda ve salonu büyütmüş arsa payı eşit biz eşit olmasını istedik kabul etmediler bina yıkıma gitti yıkımdan önce tesbit davası açmış karşı taraftaki 1 daire kendi yerini tesbit etmiş eski proje yok tapuda ve belediyede bulunamadı binamız yıkıldı bu tesbit davası arsa payı davası ile aynını biz mi onları hakli
Merhabalar, Binamız 1976 yılı yapımı ve 4 katlı. Ilk katta 5 dükkan var. Üzerindeki üç katta 6 daire mevcut. Dükkanlar 20 m2, Daireler ise 90 m2 net civarı. Fakat tapuda toplamda tüm daire ve dükkanlara 86/8 arsa payı verilmiş. (müteahhit dükkanları kendine ayırmış) Dükkanlar 100.000.TL civarında daireler ise 400.000.-TL.Binamızı kentsel dönüşüm kapsamında müteahhit e veremiyoruz. Çünkü dükkanların 2 tanesi daire kadar payı olduğunu iddaa ediyor. Bu konuda arsa payı düzeltme davası açabilir miyiz? Payların düzeltilme olasılığı var mı? Teşekkürler.
Merhaba bizim apartmanda 4 daire var apartmana komur aldigimizda metre kare hesapi yapiyoruz ama en ustteki kattaki dublekste oturan kisi buna karsi cikiyor bu arsa payina gore hesaplayalim diyor bunla konuyla ilgili yardimci olursa sevinirim.
Merhaba
2005 yılında deniz manzaralı bir çekme kat satın aldım. 5 daireli binada arsa paylarımız 2/10 olmak üzere eşitti. Binamız 60 yıllık ve kentsel dönüşüm sürecine girdi ve yıkım kararı çıktı. Bunun üzerine kentsel dönüşümü istemeyen binamıza 3 yıl önce taşınan malik tarafından arsa payı ın düşürülmesi için dava açıldı. Henüz bilirkişi gelmedi. Ancak gördüğüm kadarıyla genelde arsa payı az olan malikler dava açıyor. Burada benim dairem 60 metrekare iken diğer daireler 118 metrekare… Nasıl bir yol izlenmeli, bu davada benim tapuyu alırkenki haklarım gözetilmeyecek midir? Sonuçta bu malı alırken arsa payınada bakarak satın aldım. Eğer arsa payım düşerse bana nasıl bir yaptırım uygulanır. Değerli görüşlerinizi paylaşırsanız çok sevinirim.
açılmış olan arsa payı düzeltme davası riskli oluğu kesinleşen binanın yıkılmasına engel teşkil eder mi ? ve binanın yıkılması için yapı maliklerinin oybirliği mi gerekiyor?
2011 yılında 160m giriş ve 175 metre kare bodrum olmak üzere toprak hisseli iki katlı bir dükkan satın aldık.O zaman hisse dağılımına pek dikkat etmedik,şimdi dükkanı satmaya karar verdik ama bina sahibi bize üstteki dairelerle aynı hisseyi vermiş yani iki katlı dükkan ile 80 merte kare dairenin hissesi aynı.bu durumda bir hisse düzeltmeye gidilebilirmi ?
20 haneli apartman katinda oturuyoruz biz 50 sene evvel kooparatif arsasi olarak aldik 1/20 hisseli tapu kaydimiz var bina için ise ssk borçlanarak aylik odiyerek sahip olduk simdi 1 kişi zemin katlarda oturanlarinda hisseleri 1/20 olamaz diyor bizi mahkemeye verdi.
ne yapmamiz gerekli
Merhabalar benimde bir sorum olacak 359.31 m2 olan arsa üzerinde Altında iki dükkan olan iki katlı ev var.Dükkanlardan birisini aldık Arsa payı 10/36 diger dukkanda 10/36 geriye kalan 2 evde 8 er hisse aliyor Dukkanlarin hisseleri hesapladigimizda zeminde 200 m2 alan cikiyor yaklasik olarak geriye kalan zeminde hisse eksikmi dava acmayi dusunuyoruz yanlislik varmi bilgi verirmisiniz
Merhaba.2 ay önce Rizede 2 bloktan olusan bir sitede 7. Katda bir daire satin aldim.Sonradan farkettimki ayni cephedeki ve ayni buyuklukteki 1. 2. 3. 4. vs katlardaki dairelerin arsa payi benim dairemden 2 kat fazla.Katına ve konumuna gore en dusuk arsa payi benim daireme ait. Bina 2012 de bitmis ve ben dairenin 3. Sahibiyim. Binada kat irtifakı mevcut ve iskan alınmak üzere.Arsa payı duzeltme davasi acacagim ama diger kat sahipleri karsi cikarsa davayi kazanma sansim ne olur?Simdi degilde birkac sene sonra dava acsam kazanma şansım azalır mı?Suanda kentsel dönüsüm vs. sözkonusu degil zaten bina yeni ama ben hakkımı almak istiyorum ileriye dönük.Nasıl bir yol izlemeliyim yardımcı olursanız mutlu olurum.Tesekkurler.
Merhaba kolay gelsin 3 Katlı olan binamızı kentsel dönüşüme vermek istiyoruz, fakat 3 dükkan ve 7 dairen oluşan binada arsa payları eşit dağıtılmıştır, dükkan sahibi 3 daire isterim diyor oysa ki sokak arasında olan dükkanların fazla bir getirisi ve değeri yoktur, (Etrafımızdaki dükkanlar genellikle depo olarak yada bozularak bir odalı daire olarak kullanılıyor) Dükkanları mütaahit kendine yapmış zaman içerisinde satmış, bundan dolayı arsa paylarının eşit dağıtıldığı kanaatindeyim, kentsel dönüşüm için şüreç tıkanmıştır, arsa paylarının düzeltilmesi davası açsak avantajımıza olurmu yada nasıl bir yol çizmemiz gerekiyor. Teşekkür ederim.
Merhabalar kentsel dönüşümle yıktığımız binada 80 de 8 arsa payına vede 116 metre kare daire sahibiydik arsa toplamı 1045 metre bizim arsa payımız 104 metreydi.Şimdi yapılan yeni binada 128 metre daire büyüklüğü oldu ama arsa payımız 71 metreye düştü diğer daireler bizden daha fazla büyüdü bizim arsa payımızdan 29 metre bir kaybımız oldu bu durumda ne yapmamız gerekiyor.Diğer dairelerde ise kayıp yok arsa paylarında 12 metre 8 metre gibi artışlar var.Bu durumda bizim ücret talep etmemiz gerekmiyormu hukuki durumu nedir ? Şimdiden teşekkürler
merhaba.istanbulda bir dairemiz var. arsa bina degerini zamaninda 6 daire sahibine bizde dahil pay edilmis.arsa bina degeriden payi olan bir daire 5 kardese miras kaldi.bize istanbul 3 sulh hukuk mahkemesinden mektup gelmis.mektupta 6 daire sahibinin teker teker arsa bina payini bildiriyor.mirasçilarin arsa bina payi 5 kisiye bolunmus.sizce bizden paylarini istiyebilirlermi? çok merak ediyorum fransada yasiyorum gidemiyorum ilgilenmek için çunku çalisiyorum izin alamiyorum.çok tesekkuur ederim cevabiniza
slm yargıtay karınını verdi ve bozma ile sonuçlandı. gerekçesi ise. bilirkişilerin 1977 projesinin kat irtifakına göre arsa payları belirlenirken hangi hususların yanlış olduğunu belirtmemesi yani orantısızlığı kanıtlamaması ve mahkeme başkanının sadece bilirkişi raporuna bağlı kalıp kendi düşüncelerini yansıtmaması diğer konuda aradan geçen zaman zarfında hiç bir itiraz olmması ki zaten yönetım planını yapanlar mütahıt ve toprak sahibi olup dava açanlar yenı malıklerdlr en erkenı 2 ve 8 yıllık nalıkler dava açtı bu konuda sıkıntı yok ama bununda gerekçeli kararda belirtilmiş olması gerekıyormuş. karar düzeltme talep edip dava devam edecek bilginize.
merhaba bir sorum olacaktı.binamız 1977 yapımı ve kat irtifakı var daha sonra bina çekme katı tam kata dönüştürüldüğü için bina iskan alamamış 2981 sayılı kaununla af ıle ıskan almıştır.şu an bina kentsel dönüşüme girecek ve bız arsa payı tesbit davası açtık mahkeme bına kat irtifakı kurulduğu tarihteki oranlara göre arsa paylarını yenıden belirledi fakat çekme katta oturanlar yargıtaya iptali için başvurdu .sizce yerel mahkemenin vermiş olduğukarar bozulurmu yada onanırmı sonuçta onanması gerekiyor fikrinizi öğrenmek istiyorum tşk.
bu arada bına kat irtifakı kuranların hiç biri şu an binada yok zaten mütahıt ve toprak sahibi belirlemiş yönetim planını