Aidat ve Ortak Giderlerden Kim Sorumludur? Kiracı mı Ev Sahibi mi? (KMK m.22)

Aidat ve ortak giderler, apartman ve site gibi toplu yaşam alanlarında ortak alanların günlük kullanımını ve işletilmesini sağlamak amacıyla yapılan harcamaları ifade eder. Bu tür giderler, taşınmazın olağan kullanımı ile doğrudan ilgili olduğundan, kural olarak kiralananı fiilen kullanan kişi tarafından karşılanması gerekir.

Buna karşılık, taşınmazda gerçekleştirilen, dış cephe yenilemesi, asansörün tamamen değiştirilmesi, çatı onarımı veya güçlendirme gibi işlemler ise olağan aidat veya günlük ortak gider kapsamında değildir. Bu tür harcamalar, taşınmazın korunması, ömrünün uzatılması veya değerinin artırılması amacı taşıyan büyük onarım ve yenileme giderleri olarak kabul edilir. Hukuken bu nitelikteki giderlerin, taşınmazın maliki tarafından karşılanması gerekmektedir.

Bu yazıda; aidat ve olağan ortak giderlerin hangi durumlarda kiracı tarafından karşılanacağı, Kat Mülkiyeti Kanunu ve uygulamadaki yerleşik yargı kararları çerçevesinde ele alınacaktır.

1. Ortak Giderler ile Büyük Onarım ve Yenileme Giderlerinin Ayrımı

Ortak giderler, taşınmazın günlük kullanımını sürdürebilmek için yapılan ve düzenli olarak tekrarlanan harcamalardır. Temizlik, güvenlik, kapıcı hizmeti, asansörün periyodik bakımı, elektrik ve su giderleri, yakıt giderleri ve benzeri harcamalar bu kapsamda değerlendirilir. Bu tür giderler, kiralananın kullanımından doğan olağan giderler niteliğinde olduğundan, kural olarak kiracı tarafından karşılanır.

Buna karşılık, büyük onarım ve yenileme giderleri ise taşınmazın korunması, yapısal bütünlüğünün sağlanması veya değerinin artırılması amacıyla yapılan kapsamlı harcamalardır. Mantolama yapılması, dış cephe yenilenmesi, asansörün tamamen değiştirilmesi, çatının yenilenmesi veya binanın güçlendirilmesi gibi işlemler bu kategoriye girer. Bu tür giderler, taşınmazın malikine ait yatırım ve koruma yükümlülüğü kapsamında değerlendirildiğinden, kural olarak kiraya veren tarafından karşılanır.

2. Kiracının Sorumlu Olduğu Giderler

Kiracı, kiralananı fiilen kullanan kişi olması nedeniyle, taşınmazın günlük kullanımından doğan olağan giderlerden sorumludur. Bu kapsamda kiracının sorumluluğu, taşınmazın işletilmesi ve ortak alanların düzenli şekilde kullanılabilmesi için yapılan giderleri kapsar. Hukukumuzda yerleşik kabul, kullanıma bağlı olarak ortaya çıkan giderlerin kiracıya ait olduğu yönündedir. Bu nedenle aidat ve benzeri düzenli ödemeler, kural olarak kiracı tarafından karşılanması gereken giderler arasında yer alır.

Kiracının sorumlu olduğu giderlerin belirlenmesinde temel ölçüt, giderin taşınmazın günlük kullanımına mı yoksa yapısal bütünlüğüne mi ilişkin olduğudur. Günlük kullanımın sürdürülebilmesi için yapılan ve düzenli olarak tekrarlanan harcamalar kiracıya ait kabul edilirken; taşınmazın korunması, yenilenmesi veya değerinin artırılması amacı taşıyan giderler kiraya verene ait sayılır.

2.1. Kiracının Aidat Sorumluluğu Nedir?

Aidat, apartman veya site yönetimi tarafından ortak giderlerin karşılanması amacıyla belirlenen ve düzenli olarak tahsil edilen bir ödeme yükümlülüğüdür. Kiracı, kiralananı kullanan kişi olması nedeniyle, taşınmazın günlük işletilmesine ilişkin aidat giderlerinden sorumludur. Bu nedenle kira sözleşmesinde aksine bir hüküm bulunmasa dahi, olağan aidat giderlerinin kiracı tarafından ödenmesi genel kabul gören bir uygulamadır.

Ancak burada önemle belirtmek gerekir ki, aidat adı altında talep edilen her gider kiracıya ait değildir. Aidat kalemi içinde yer alsa dahi, niteliği itibarıyla büyük onarım veya yenileme gideri olan harcamalar kiracıya yüklenemez. Bu nedenle sorumluluğun belirlenmesinde giderin adı değil, niteliği esas alınır.

2.2. Temizlik, Kapıcı ve Güvenlik Giderleri

Apartman ve site yaşamının sürdürülebilmesi için yapılan temizlik hizmetleri, kapıcı ücreti, güvenlik hizmeti ve benzeri giderler, ortak alanların günlük kullanımına ilişkin giderlerdir. Bu giderler düzenli olarak ortaya çıkan ve taşınmazın kullanılabilirliğini doğrudan etkileyen harcamalar niteliğindedir.

Bu nedenle temizlik, kapıcı ve güvenlik giderleri, kural olarak kiracı tarafından karşılanması gereken giderler arasında yer alır. Kiracı, kiralananı kullandığı sürece bu hizmetlerden yararlandığından, bu giderlere katlanmakla yükümlüdür.

2.3. Asansör, Elektrik ve Su Giderleri

Asansörün günlük kullanımına ilişkin bakım ve işletme giderleri ile ortak alanların elektrik ve su giderleri de kiracının sorumlu olduğu giderler kapsamındadır. Asansörün periyodik bakımı, ortak alan aydınlatması ve ortak kullanım su giderleri, taşınmazın günlük kullanımına ilişkin olağan giderler olarak kabul edilir.

Buna karşılık, asansörün tamamen değiştirilmesi veya kapsamlı bir şekilde yenilenmesi gibi işlemler ise günlük bakım gideri niteliğinde olmayıp büyük onarım ve yenileme gideri sayılır. Bu tür harcamalar kiracıya değil, kiraya verene ait giderler arasında değerlendirilir.

2.4. Isınma ve Ortak Alan Kullanım Giderleri

Merkezi ısıtma sistemi bulunan binalarda yakıt giderleri, kazan bakım giderleri ve ortak alanların ısıtılmasına ilişkin harcamalar, taşınmazın günlük kullanımına ilişkin giderler arasında yer alır. Bu nedenle merkezi sistemle ısınan binalarda yakıt giderlerinin kiracı tarafından karşılanması genel bir uygulamadır.

Aynı şekilde, ortak alanların kullanımına bağlı olarak ortaya çıkan aydınlatma, temizlik ve işletme giderleri de kiracının sorumluluğu kapsamında değerlendirilir.

2.5. Günlük Kullanıma İlişkin Giderler

Kiracının sorumlu olduğu giderlerin temel özelliği, taşınmazın günlük kullanımına bağlı olarak ortaya çıkması ve düzenli olarak tekrarlanmasıdır. Bu kapsamda küçük bakım ve işletme giderleri, sarf malzemesi giderleri ve ortak alanların rutin şekilde kullanılabilmesi için yapılan harcamalar kiracı tarafından karşılanır.

Özetle, kullanıma bağlı, düzenli ve olağan nitelikteki giderler kiracıya ait, taşınmazın yapısal bütünlüğüne veya değerine yönelik kapsamlı harcamalar ise kiraya verene ait kabul edilir. Bu ayrım, uygulamada sorumluluğun belirlenmesinde temel ölçüt olarak kabul edilmektedir.

3. Ev Sahibinin Sorumlu Olduğu Giderler

Kiraya veren, taşınmazın malikidir ve mülkiyet hakkının doğal sonucu olarak taşınmazın korunması, yapısal bütünlüğünün sağlanması ve kullanılabilir durumda tutulması yükümlülüğü altındadır. Bu nedenle taşınmazın değerini korumaya veya artırmaya yönelik nitelikteki giderler, kural olarak kiraya verene ait kabul edilir. Bu tür giderler, kiralananın günlük kullanımından değil, taşınmazın varlığını sürdürmesi ve ekonomik değerinin korunması ihtiyacından doğar.

Uygulamada kiraya verenin sorumluluğuna giren giderlerin en önemli özelliği, olağan bakım ve işletme gideri niteliğinde olmamaları, aksine kapsamlı müdahale gerektiren ve çoğu zaman uzun süreli sonuç doğuran harcamalar olmalarıdır. Mantolama yapılması, çatı yenilenmesi, dış cephe onarımı, asansörün tamamen değiştirilmesi veya binanın güçlendirilmesi gibi işlemler bu kapsamda değerlendirilir.

3.1. Büyük Onarım Giderleri

Büyük onarım giderleri, taşınmazın yapısal bütünlüğünü korumak veya ciddi şekilde yıpranmış unsurlarını yenilemek amacıyla yapılan kapsamlı harcamalardır. Bu tür giderler, taşınmazın normal şekilde kullanılabilmesi için gerekli olmakla birlikte, günlük kullanımın sonucu olarak ortaya çıkan giderler niteliğinde değildir.

Örneğin; çatının yenilenmesi, binanın dış cephe onarımı veya mantolama yapılması, asansörün tamamen değiştirilmesi, su veya elektrik tesisatının kapsamlı şekilde yenilenmesi gibi işlemler büyük onarım gideri sayılır. Bu tür harcamalar, taşınmazın korunmasına ve uzun vadeli kullanımına yönelik olduğundan, kiracıya yüklenmesi mümkün değildir. Bu nedenle büyük onarım giderleri, kural olarak kiraya veren tarafından karşılanır.

3.2. Değer Artırıcı ve Kalıcı Nitelikteki Giderler

Taşınmazın değerini artıran veya kalıcı bir iyileştirme sağlayan harcamalar da kiraya verenin sorumluluğunda olan giderler arasında yer alır. Bu tür giderler, mevcut bir sorunun giderilmesinden ziyade taşınmazın niteliğini geliştiren veya kullanım imkanlarını genişleten yatırımlar niteliğindedir.

Örneğin; binaya yeni bir asansör yapılması, otopark veya güvenlik sistemi kurulması, ortak alanların kapsamlı şekilde yenilenmesi veya taşınmaza yeni bir tesis eklenmesi gibi harcamalar değer artırıcı ve kalıcı nitelikte giderler olarak kabul edilir. Bu tür giderlerin kiracıya yüklenmesi mümkün değildir; zira bu harcamalar doğrudan malik lehine kalıcı bir ekonomik değer yaratır ve taşınmazın mülkiyetine bağlı bir yatırım niteliği taşır.

4. Aidat Borcu Ödenmezse Ne Olur?

Aidat ve ortak giderlerin ödenmemesi halinde, apartman veya site yönetimi alacağını tahsil edebilmek için doğrudan hukuki yollara başvurabilir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi uyarınca; kat maliki ile bağımsız bölümü fiilen kullanan kiracı (veya diğer kullanıcılar), aidat ve ortak gider borçlarından müştereken ve müteselsilen sorumludur. Bu nedenle yönetim, söz konusu alacağını kat malikinden, kiracıdan veya her ikisinden birlikte talep edebileceği gibi, her ikisi aleyhine icra takibi başlatma hakkına da sahiptir.

Uygulamada ise çoğunlukla, bağımsız bölümü fiilen kullanan kişi kiracı olduğundan, icra takiplerinin doğrudan kiracı aleyhine başlatıldığı görülmektedir. Bununla birlikte kat malikinin sorumluluğu devam etmekte olup, yönetim dilediği borçluya başvurma serbestisine sahiptir.

Aidat borçlarının ödenmemesi halinde borçlu hakkında icra takibi başlatılabilir, haciz işlemleri uygulanabilir ve alacak yasal yollarla tahsil edilebilir. Bu yönüyle aidat borcu hem kiracı hem de kat maliki açısından doğrudan hukuki ve mali sonuçlar doğuran önemli bir yükümlülüktür.

4.1. Yönetim Aidatı Kimden Talep Eder?

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi gereğince yönetim, aidat ve ortak gider alacağını kat malikinden, kiracıdan veya her ikisinden birlikte talep etme ve bunlar aleyhine icra takibi başlatma hakkına sahiptir.

Her ne kadar uygulamada çoğunlukla kiracı aleyhine takip yoluna gidilse de yönetimin malik aleyhine takip başlatması da her zaman mümkündür. Bu hususta yönetim bakımından herhangi bir sınırlama bulunmamakta olup, seçimlik hak söz konusudur.

4.2. Ev Sahibi Kiracıya Rücu Edebilir mi?

Kiracı, kira sözleşmesi veya hukuki düzenlemeler gereği ödemekle yükümlü olduğu aidat ve ortak giderleri ödemezse, kiraya veren bu borcu ödemek zorunda kaldığında kiracıya rücu edebilir. Bu durum, kiracının sözleşmeye aykırı davranışından kaynaklanan bir sorumluluk niteliğindedir.

Kiracı tarafından karşılanması gereken bir giderin malik tarafından ödenmesi halinde, malik ödediği tutarı kiracıdan talep etme hakkına sahiptir. Bu kapsamda söz konusu alacak, kira alacağı ile birlikte ileri sürülebileceği gibi, ayrı bir alacak davası veya icra takibi yoluyla da talep edilebilir.

4.3. Aidat Borcu Nedeniyle İcra Takibi Kim Tarafından Yapılabilir?

Aidat ve ortak gider borçları para borcu niteliğinde olup, ödenmemesi halinde apartman veya site yönetimi tarafından doğrudan icra takibi başlatılabilir. Bu takip, müşterek ve müteselsil sorumluluk gereği kat maliki, kiracı veya her ikisi aleyhine yöneltilebilir.

Borçların ödenmemesi durumunda icra takibi kesinleşerek haciz aşamasına geçilebileceğinden, aidat yükümlülüğünün zamanında yerine getirilmesi, taraflar açısından hukuki ve mali risklerin önlenmesi bakımından önem arz etmektedir.

4.4. Kiracı Aidat Ödemezse Ev Sahibi Tahliye Talep Edebilir mi?

Kiracının aidat ve ortak giderleri ödememesi, kira sözleşmesine aykırılık teşkil edebilir. Özellikle kira sözleşmesinde aidat ve ortak giderlerin kiracı tarafından ödeneceği açıkça kararlaştırılmışsa, bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi kiracının temerrüdü sonucunu doğurabilir.

Bu durumda kiraya veren, kiracıya yazılı ihtar göndererek aidat borcunun ödenmesini talep edebilir. Borcun verilen süre içinde ödenmemesi halinde, kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir ve şartları oluşmuşsa kiracının tahliyesini talep edebilir. Uygulamada özellikle sürekli ve düzenli şekilde aidat borcunun ödenmemesi, tahliye sebebi olarak ileri sürülebilmektedir.

İlgili Yazılar

Aidat ve ortak giderlere ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyeti ilişkisi ve kira sözleşmesinden doğan hak ve yükümlülükler bakımından önem taşımaktadır. Konuyla ilgili daha detaylı bilgi almak için aşağıda yer alan yazılarımıza da göz atabilirsiniz:

• Fahiş Aidat Bedeline İtiraz
• Tahliye Sebepleri ve Tahliye Davaları
• Kat Mülkiyeti Nedir?
• Yönetim Planı Nedir?
• Kat Malikleri Kurulu Nedir? Toplantı Usulü ve Karar Alma Süreci