Aidat ve ortak giderler, apartman ve site gibi toplu yaşam alanlarında ortak alanların günlük kullanımını ve işletilmesini sağlamak amacıyla yapılan harcamaları ifade eder. Bu tür giderler, taşınmazın olağan kullanımı ile doğrudan ilgili olduğundan, kural olarak kiralananı fiilen kullanan kişi tarafından karşılanması gerekir.
Buna karşılık, taşınmazda gerçekleştirilen, dış cephe yenilemesi, asansörün tamamen değiştirilmesi, çatı onarımı veya güçlendirme gibi işlemler ise olağan aidat veya günlük ortak gider kapsamında değildir. Bu tür harcamalar, taşınmazın korunması, ömrünün uzatılması veya değerinin artırılması amacı taşıyan büyük onarım ve yenileme giderleri olarak kabul edilir. Hukuken bu nitelikteki giderlerin, taşınmazın maliki tarafından karşılanması gerekmektedir.
Bu yazıda; aidat ve olağan ortak giderlerin hangi durumlarda kiracı tarafından karşılanacağı, Kat Mülkiyeti Kanunu ve uygulamadaki yerleşik yargı kararları çerçevesinde ele alınacaktır.
Yazı İçeriği
1. Ortak Giderler ile Büyük Onarım ve Yenileme Giderlerinin Ayrımı
Ortak giderler, taşınmazın günlük kullanımını sürdürebilmek için yapılan ve düzenli olarak tekrarlanan harcamalardır. Temizlik, güvenlik, kapıcı hizmeti, asansörün periyodik bakımı, elektrik ve su giderleri, yakıt giderleri ve benzeri harcamalar bu kapsamda değerlendirilir. Bu tür giderler, kiralananın kullanımından doğan olağan giderler niteliğinde olduğundan, kural olarak kiracı tarafından karşılanır.
Buna karşılık, büyük onarım ve yenileme giderleri ise taşınmazın korunması, yapısal bütünlüğünün sağlanması veya değerinin artırılması amacıyla yapılan kapsamlı harcamalardır. Mantolama yapılması, dış cephe yenilenmesi, asansörün tamamen değiştirilmesi, çatının yenilenmesi veya binanın güçlendirilmesi gibi işlemler bu kategoriye girer. Bu tür giderler, taşınmazın malikine ait yatırım ve koruma yükümlülüğü kapsamında değerlendirildiğinden, kural olarak kiraya veren tarafından karşılanır.
2. Kiracının Sorumlu Olduğu Giderler
Kiracı, kiralananı fiilen kullanan kişi olması nedeniyle, taşınmazın günlük kullanımından doğan olağan giderlerden sorumludur. Bu kapsamda kiracının sorumluluğu, taşınmazın işletilmesi ve ortak alanların düzenli şekilde kullanılabilmesi için yapılan giderleri kapsar. Hukukumuzda yerleşik kabul, kullanıma bağlı olarak ortaya çıkan giderlerin kiracıya ait olduğu yönündedir. Bu nedenle aidat ve benzeri düzenli ödemeler, kural olarak kiracı tarafından karşılanması gereken giderler arasında yer alır.
Kiracının sorumlu olduğu giderlerin belirlenmesinde temel ölçüt, giderin taşınmazın günlük kullanımına mı yoksa yapısal bütünlüğüne mi ilişkin olduğudur. Günlük kullanımın sürdürülebilmesi için yapılan ve düzenli olarak tekrarlanan harcamalar kiracıya ait kabul edilirken; taşınmazın korunması, yenilenmesi veya değerinin artırılması amacı taşıyan giderler kiraya verene ait sayılır.
2.1. Kiracının Aidat Sorumluluğu Nedir?
Aidat, apartman veya site yönetimi tarafından ortak giderlerin karşılanması amacıyla belirlenen ve düzenli olarak tahsil edilen bir ödeme yükümlülüğüdür. Kiracı, kiralananı kullanan kişi olması nedeniyle, taşınmazın günlük işletilmesine ilişkin aidat giderlerinden sorumludur. Bu nedenle kira sözleşmesinde aksine bir hüküm bulunmasa dahi, olağan aidat giderlerinin kiracı tarafından ödenmesi genel kabul gören bir uygulamadır.
Ancak burada önemle belirtmek gerekir ki, aidat adı altında talep edilen her gider kiracıya ait değildir. Aidat kalemi içinde yer alsa dahi, niteliği itibarıyla büyük onarım veya yenileme gideri olan harcamalar kiracıya yüklenemez. Bu nedenle sorumluluğun belirlenmesinde giderin adı değil, niteliği esas alınır.
2.2. Temizlik, Kapıcı ve Güvenlik Giderleri
Apartman ve site yaşamının sürdürülebilmesi için yapılan temizlik hizmetleri, kapıcı ücreti, güvenlik hizmeti ve benzeri giderler, ortak alanların günlük kullanımına ilişkin giderlerdir. Bu giderler düzenli olarak ortaya çıkan ve taşınmazın kullanılabilirliğini doğrudan etkileyen harcamalar niteliğindedir.
Bu nedenle temizlik, kapıcı ve güvenlik giderleri, kural olarak kiracı tarafından karşılanması gereken giderler arasında yer alır. Kiracı, kiralananı kullandığı sürece bu hizmetlerden yararlandığından, bu giderlere katlanmakla yükümlüdür.
2.3. Asansör, Elektrik ve Su Giderleri
Asansörün günlük kullanımına ilişkin bakım ve işletme giderleri ile ortak alanların elektrik ve su giderleri de kiracının sorumlu olduğu giderler kapsamındadır. Asansörün periyodik bakımı, ortak alan aydınlatması ve ortak kullanım su giderleri, taşınmazın günlük kullanımına ilişkin olağan giderler olarak kabul edilir.
Buna karşılık, asansörün tamamen değiştirilmesi veya kapsamlı bir şekilde yenilenmesi gibi işlemler ise günlük bakım gideri niteliğinde olmayıp büyük onarım ve yenileme gideri sayılır. Bu tür harcamalar kiracıya değil, kiraya verene ait giderler arasında değerlendirilir.
2.4. Isınma ve Ortak Alan Kullanım Giderleri
Merkezi ısıtma sistemi bulunan binalarda yakıt giderleri, kazan bakım giderleri ve ortak alanların ısıtılmasına ilişkin harcamalar, taşınmazın günlük kullanımına ilişkin giderler arasında yer alır. Bu nedenle merkezi sistemle ısınan binalarda yakıt giderlerinin kiracı tarafından karşılanması genel bir uygulamadır.
Aynı şekilde, ortak alanların kullanımına bağlı olarak ortaya çıkan aydınlatma, temizlik ve işletme giderleri de kiracının sorumluluğu kapsamında değerlendirilir.
2.5. Günlük Kullanıma İlişkin Giderler
Kiracının sorumlu olduğu giderlerin temel özelliği, taşınmazın günlük kullanımına bağlı olarak ortaya çıkması ve düzenli olarak tekrarlanmasıdır. Bu kapsamda küçük bakım ve işletme giderleri, sarf malzemesi giderleri ve ortak alanların rutin şekilde kullanılabilmesi için yapılan harcamalar kiracı tarafından karşılanır.
Özetle, kullanıma bağlı, düzenli ve olağan nitelikteki giderler kiracıya ait, taşınmazın yapısal bütünlüğüne veya değerine yönelik kapsamlı harcamalar ise kiraya verene ait kabul edilir. Bu ayrım, uygulamada sorumluluğun belirlenmesinde temel ölçüt olarak kabul edilmektedir.
3. Ev Sahibinin Sorumlu Olduğu Giderler
Kiraya veren, taşınmazın malikidir ve mülkiyet hakkının doğal sonucu olarak taşınmazın korunması, yapısal bütünlüğünün sağlanması ve kullanılabilir durumda tutulması yükümlülüğü altındadır. Bu nedenle taşınmazın değerini korumaya veya artırmaya yönelik nitelikteki giderler, kural olarak kiraya verene ait kabul edilir. Bu tür giderler, kiralananın günlük kullanımından değil, taşınmazın varlığını sürdürmesi ve ekonomik değerinin korunması ihtiyacından doğar.
Uygulamada kiraya verenin sorumluluğuna giren giderlerin en önemli özelliği, olağan bakım ve işletme gideri niteliğinde olmamaları, aksine kapsamlı müdahale gerektiren ve çoğu zaman uzun süreli sonuç doğuran harcamalar olmalarıdır. Mantolama yapılması, çatı yenilenmesi, dış cephe onarımı, asansörün tamamen değiştirilmesi veya binanın güçlendirilmesi gibi işlemler bu kapsamda değerlendirilir.
3.1. Büyük Onarım Giderleri
Büyük onarım giderleri, taşınmazın yapısal bütünlüğünü korumak veya ciddi şekilde yıpranmış unsurlarını yenilemek amacıyla yapılan kapsamlı harcamalardır. Bu tür giderler, taşınmazın normal şekilde kullanılabilmesi için gerekli olmakla birlikte, günlük kullanımın sonucu olarak ortaya çıkan giderler niteliğinde değildir.
Örneğin; çatının yenilenmesi, binanın dış cephe onarımı veya mantolama yapılması, asansörün tamamen değiştirilmesi, su veya elektrik tesisatının kapsamlı şekilde yenilenmesi gibi işlemler büyük onarım gideri sayılır. Bu tür harcamalar, taşınmazın korunmasına ve uzun vadeli kullanımına yönelik olduğundan, kiracıya yüklenmesi mümkün değildir. Bu nedenle büyük onarım giderleri, kural olarak kiraya veren tarafından karşılanır.
3.2. Değer Artırıcı ve Kalıcı Nitelikteki Giderler
Taşınmazın değerini artıran veya kalıcı bir iyileştirme sağlayan harcamalar da kiraya verenin sorumluluğunda olan giderler arasında yer alır. Bu tür giderler, mevcut bir sorunun giderilmesinden ziyade taşınmazın niteliğini geliştiren veya kullanım imkanlarını genişleten yatırımlar niteliğindedir.
Örneğin; binaya yeni bir asansör yapılması, otopark veya güvenlik sistemi kurulması, ortak alanların kapsamlı şekilde yenilenmesi veya taşınmaza yeni bir tesis eklenmesi gibi harcamalar değer artırıcı ve kalıcı nitelikte giderler olarak kabul edilir. Bu tür giderlerin kiracıya yüklenmesi mümkün değildir; zira bu harcamalar doğrudan malik lehine kalıcı bir ekonomik değer yaratır ve taşınmazın mülkiyetine bağlı bir yatırım niteliği taşır.
4. Aidat Borcu Ödenmezse Ne Olur?
Aidat ve ortak giderlerin ödenmemesi halinde, apartman veya site yönetimi alacağını tahsil edebilmek için doğrudan hukuki yollara başvurabilir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi uyarınca; kat maliki ile bağımsız bölümü fiilen kullanan kiracı (veya diğer kullanıcılar), aidat ve ortak gider borçlarından müştereken ve müteselsilen sorumludur. Bu nedenle yönetim, söz konusu alacağını kat malikinden, kiracıdan veya her ikisinden birlikte talep edebileceği gibi, her ikisi aleyhine icra takibi başlatma hakkına da sahiptir.
Uygulamada ise çoğunlukla, bağımsız bölümü fiilen kullanan kişi kiracı olduğundan, icra takiplerinin doğrudan kiracı aleyhine başlatıldığı görülmektedir. Bununla birlikte kat malikinin sorumluluğu devam etmekte olup, yönetim dilediği borçluya başvurma serbestisine sahiptir.
Aidat borçlarının ödenmemesi halinde borçlu hakkında icra takibi başlatılabilir, haciz işlemleri uygulanabilir ve alacak yasal yollarla tahsil edilebilir. Bu yönüyle aidat borcu hem kiracı hem de kat maliki açısından doğrudan hukuki ve mali sonuçlar doğuran önemli bir yükümlülüktür.
4.1. Yönetim Aidatı Kimden Talep Eder?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi gereğince yönetim, aidat ve ortak gider alacağını kat malikinden, kiracıdan veya her ikisinden birlikte talep etme ve bunlar aleyhine icra takibi başlatma hakkına sahiptir.
Her ne kadar uygulamada çoğunlukla kiracı aleyhine takip yoluna gidilse de yönetimin malik aleyhine takip başlatması da her zaman mümkündür. Bu hususta yönetim bakımından herhangi bir sınırlama bulunmamakta olup, seçimlik hak söz konusudur.
4.2. Ev Sahibi Kiracıya Rücu Edebilir mi?
Kiracı, kira sözleşmesi veya hukuki düzenlemeler gereği ödemekle yükümlü olduğu aidat ve ortak giderleri ödemezse, kiraya veren bu borcu ödemek zorunda kaldığında kiracıya rücu edebilir. Bu durum, kiracının sözleşmeye aykırı davranışından kaynaklanan bir sorumluluk niteliğindedir.
Kiracı tarafından karşılanması gereken bir giderin malik tarafından ödenmesi halinde, malik ödediği tutarı kiracıdan talep etme hakkına sahiptir. Bu kapsamda söz konusu alacak, kira alacağı ile birlikte ileri sürülebileceği gibi, ayrı bir alacak davası veya icra takibi yoluyla da talep edilebilir.
4.3. Aidat Borcu Nedeniyle İcra Takibi Kim Tarafından Yapılabilir?
Aidat ve ortak gider borçları para borcu niteliğinde olup, ödenmemesi halinde apartman veya site yönetimi tarafından doğrudan icra takibi başlatılabilir. Bu takip, müşterek ve müteselsil sorumluluk gereği kat maliki, kiracı veya her ikisi aleyhine yöneltilebilir.
Borçların ödenmemesi durumunda icra takibi kesinleşerek haciz aşamasına geçilebileceğinden, aidat yükümlülüğünün zamanında yerine getirilmesi, taraflar açısından hukuki ve mali risklerin önlenmesi bakımından önem arz etmektedir.
4.4. Kiracı Aidat Ödemezse Ev Sahibi Tahliye Talep Edebilir mi?
Kiracının aidat ve ortak giderleri ödememesi, kira sözleşmesine aykırılık teşkil edebilir. Özellikle kira sözleşmesinde aidat ve ortak giderlerin kiracı tarafından ödeneceği açıkça kararlaştırılmışsa, bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi kiracının temerrüdü sonucunu doğurabilir.
Bu durumda kiraya veren, kiracıya yazılı ihtar göndererek aidat borcunun ödenmesini talep edebilir. Borcun verilen süre içinde ödenmemesi halinde, kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir ve şartları oluşmuşsa kiracının tahliyesini talep edebilir. Uygulamada özellikle sürekli ve düzenli şekilde aidat borcunun ödenmemesi, tahliye sebebi olarak ileri sürülebilmektedir.
İlgili Yazılar
Aidat ve ortak giderlere ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyeti ilişkisi ve kira sözleşmesinden doğan hak ve yükümlülükler bakımından önem taşımaktadır. Konuyla ilgili daha detaylı bilgi almak için aşağıda yer alan yazılarımıza da göz atabilirsiniz:
- Fahiş Aidat Bedeline İtiraz
- Tahliye Sebepleri ve Tahliye Davaları
- Kat Mülkiyeti Nedir?
- Yönetim Planı Nedir?
- Kat Malikleri Kurulu Nedir? Toplantı Usulü ve Karar Alma Süreci
Aidat kiracı olduğum binada arttırıldı. İki katından fazlaya çıktı. Binada dış kapı arızalı açık kalıyor, diyafon düzgün çalışmıyor, binada temizlik yapılmıyor, kapıcı yok, bahçe yok, salt bina var beş katlı. Aidatı yine arttırdılar fakat iş yapılmıyor. Ben yine de bu aidatı ödemek zorunda mıyım?
Ufak bir işhanı var toplantı oldu genel kurul gideri diyerek dükkan sahiplerinden toplam 24 binlira para istiyorlar soruyorum bu ne parası diye işletme projesi diyor ama ortada yapılacak bir iş yok geçen senede topladı bu şekilde para bu durumda ne yapmamız gerekiyor cevap yazarsanız sevinirim teşekkürler
Bina aidatı altında toplanan paralar masraflar çıktıktan sonra kasa adı altında paraları binada seçim ile yönetici olmayan şahsın kişisel hesabında biriken parayı kiracı evi tahliye ederken kasada kendi dairesine düşen parayı geri alabilir mi
Merhaba yazınız için teşekkür ederim
Yönetim aidat tutarları içerisinden demirbaş – gider ayrımı yapmıyor. İzahatta yapmıyor. Muhatabım kiracı değil ev sahibidir gibi yol izliyor. Dolayısıyla demirbaş ayrımı yapılmadığı için ev sahibiyle mahsuplaşamıyorum. Nasıl bir yol izlemeliyim?
Merhaba, Evim şuan aktif olan yapı kooperatif e bağlı bir ev, bir sitede natamam vaziyette. ne kat irtifakı, ne iskan ne de tapum var. Diğer üyelerin kat irtifakı tapusu var ve içinde yaşıyorlar. Benden aidat isteniyor ama ben bu aidatın tapum arsa sahibinde olduğu için benim değil onun ödemesi gerektiğini düşünüyorum. Aidat ödemek zorunda mıyım ?
Yeni bir site ama tam anlamıyla sosyal tesisler açılmamış ve bana göre ciddi bir ödeme talep ediliyor. Sosyal tesisler havuz vs açıldığı zaman da bu bedel artacak deniyor. Şu anda istenen bedel bugünkü koşullarda sosyal tesislerin çalışması durumunda talep edilebilirdi ama sadece güvenlik var gördüğüm. Bu durumda işletme projesi talep ettim belediyeden alın deniyor. Burada izlenecek yol nedir. Bana deseler ki şuanda asgari yapılan işlerde gider bu gelir de bu olmalı kabul ederim . Belirsizlik var
Site aidatını elden verenlere makbuz kesiyoruz. Lakin site hesabına aidatı havale yapanlara makbuz kesmeli miyiz?
Merhabalar Avukat Bey, oturduğumuz sitede bazı sakinler aidatlarını sürekli eksik ediyorlar aidat takip sistemi var bütün site sakinlerine açık örneğin 2500 lira borcun 1.500 ödüyor kalanı öbür aya erteliyor bu böyle aylarca devam ediyor eksik ödeme. Sitenin yönetimi %5 gecikme alıyor, ancak aidatları zamanında ödeyen sakinlere haksızlık olmuyor mu bunun için ne yapmamız gerekir ederiz. Eksik ödeme kabul etmeyen bir uygulama yasal mı elektrik faturası bireysel olduğu için onu tam ödüyor ayrı fatura olarak zamanında ödüyor marketten alışveriş yaptığında bedelinin yarısını ödemiyor tamamını ödüyor ama site borcu gelince hep yarısını ödüyor. Saygılarımla. Teşekkürler
Bir sitede dükkanım bulunmakta; EYT kapsamında sitede çalışan görevlilerin emeklilik işlemleri başlatılmış, 30 m2 büyüklüğündeki dükkanım için de sitede bulunan farklı büyüklükteki daireler için personel tazminat giderleri için tüm bağımsız birimlerden aynı miktar talep edilmiştir. Bu giderlerin m2 büyüklüğüne göre paylaştırılması gerekmez miydi?
merhabalar,
Bir komşumuz keyfi olarak bir buçuk yıldır aylık aidat ve onarım ve tadilat masraflarını ödememektedir ve kendisi memur emeklisidir.
Avukatımız hiçbir şekilde emekli maaşlarına icra konulamayacağı için icra takibi açmak istememektedir. Biz bu komşumuzda aidat ve tadilat masraflarını nasıl tahsil edebiliriz? saygılarımla
Merhabalar sitemizde bir konuyu çözemiyoruz!! Yardımcı olursanız seviniriz evet konular açıklayıcı olmuş lakin bazı yerlerde hukuki bilgiler gerekiyor!
Bizde 45 hanelik havuzlu bir site sosyal tesisleride mevcut 2+1. Ve3+1 olarak yapılmış yapıldığından buyana her iki malikte aynı aidatı ödemiş lakin şimdi iki malik 2+1 diye aidatını 3+1 de daha düşük ödemek istiyor bu konuda nasıl bir yol izlemeliyiz,
Teşekkürler..
Bir sitede kiracı olarak oturmaktayım aidatlar ile spor salonuna spor alet vs alınabilir mi koşu bandı danbıl vs
Site yönetimi ayrı bina yöneticisi ayrı aidat toplayabilir mi?
Merhaba biz yeni bir ev aldık aldığımız ev 4 kat 6 daire var alt katı dükkan dükkanın apartman girişi ile ilgisi yok apartmanda öncelikle yönetici yok uzun bir süredir de yokmuş apartman otomatları kapanmıştı borcundan dolayı açtırmak için kendim gidip başvuruda bulunup borcunu ödeyip açtırdım apartmandakilerden de karşılığını beklemedim sadece bundan sonraki faturalarda düzenli ödeme yapılmasını istedim fakat şuan için oturanlardan böyle bir yanıt gelmedi yeniden fatura kesildi ama kimse oralı değil bu durumda benim ne yapmam gerekir teşekkür ediyorum kolay gelsin
Eğer bir önceki apartman yönetimini kat maliğine maliğin apartman için düzenlediği resmi bir hizmetten dolayı borcu varsa ve yeni oluşturulan yönetim bu borcu kabul etmiyorsa ve takip başlattıysa malikte bu borca karşılık aidatların sayılmasını istiyorsa ne olur?
Merhaba iyi günler bir sorum olacak; yaklaşık 4 senedir ev sahibiyim apartmanda 4 senelik yeni bir bina, mutahidin bodrum katta kullanmadığı bos bir depo mevcut, yani sadece ona ait bir kat. Biz buradan aidat talep edebilir miyiz?
Sn. üstadım iki bloktan ibaret 71 daireli ve üç değişik tipte daireleri olan bir sitede (kamu emeklisi) 1+1 – m2′ lik dairede oturmaktayım (faydalı alanım 75 m2’dir) diğer daireler 3+1-142 m2 ve 4+1 220 m2′ dir sitede 1+1 daire 7 adet 3+1 daire 8 adet 4+1 daireler ise 56 daireden ibarettir. [KAT MÜLKİYETİ KANUNU] ve ilgili tapu dairesince düzenlenen site yönetim planına göre aylık site gider ve masraf AİDATLARNI kat maliklerinin oturdukları dairelerinin faydalı alanına göre tahakkuk ve tahsilini yapmadığı gibi Kanuna muhalif olarak her üç dairenin hesabını aynı miktarda tahsil etmektedirler. Yönetici ve yönetimi Yasalara ve hakkaniyete uygun olmayan tarzdaki uygulamayı düzeltmelerini talepte bulunduksa da bu Yasal olmayan uygulamalarına ısrarla devam etmektedirler. Ben aylık aidatlarımı faydalı alan hesabına göre ödemekteyim konumuz bundan ibaret olup bu konuda bizi bilgilendirmenizi talep ederim.
Merhabalar iş yeri sahibiyim ve kiracı olarak ben apartmanın ne asansöründen ne aydınlatmasından ne de kapıcısından faydalanmıyorum. Dükkanım apartmanın altında apartmandan münferit ama yine ben her ay 50 tl olarak aidat veriyordum. Yalnız yönetici 75 tl oldu 2 ay sonrada 150 tl olacak dedi bu hesaplamayı nasıl yapıyor? Kat mülkiyeti yüz ölçümü 732 metrekare benim kullandığım alan 50 metrekare ne kadar ödeme yapmalıyım? Bilgilendirirseniz çok mutlu olurum şimdiden iyi çalışmalar
Sitede bazı binalar balkon genişletmesi yaptı.( Proje tasdik ettirilmedi yani yasal değil.)
Bundan dolayı ek aidat alınması alınabilir mi? Talep edilmesi durumunda ne yapmalı? Tsk
Gayet güzel ve açıklayıcı olmuş.
Acaba bu m2 esasına dayalı aidat belirleme AVM ve Çarşılarda da aynı mı?
Farklılıkları nelerdir?