Kat Mülkiyeti Nedir? Şartları, Kurulması ve Hukuki Sonuçları

Kat mülkiyeti, bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde ayrı ayrı mülkiyet hakkı kurulmasını sağlayan ve bu bölümlere bağlı ortak alanların kullanımını düzenleyen özel bir mülkiyet türüdür. Kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan ve bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından bağımsız bölümler halinde kullanılmasına imkân tanıyan hukuki bir sistemdir.

Ortak alanların kullanımı, aidat ve giderlerin paylaşımı, yönetim planının uygulanması ve kat malikleri kurulu kararlarının geçerliliği gibi konular, kat mülkiyeti hukukunun uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlık alanlarını oluşturmaktadır.

Bu yazımızda, kat mülkiyetinin ne olduğu, hangi şartlarda kurulabileceği, kat mülkiyetine konu taşınmazın özellikleri, kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri ile kat mülkiyetine ilişkin temel hukuki düzenlemeler genel hatlarıyla ele alınacaktır.

1. Kat Mülkiyetinin Hukuki Niteliği

Kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenen ve bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde kurulan özel bir ayni hak türüdür. Kat mülkiyeti, bağımsız bölüm üzerinde kurulan mülkiyet hakkı ile ortak alanlar üzerinde arsa payı oranında kurulan paylı mülkiyet hakkının birlikte varlığını ifade eden karma nitelikte bir mülkiyet sistemidir.

Nitekim 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. maddesinde kat mülkiyeti şu şekilde tanımlanmıştır:

“Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümleri üzerinde, o yapının bağımsız mülkiyete elverişli bağımsız bölümlerinden her biri için ayrı ayrı kurulan mülkiyet hakkına kat mülkiyeti denir.”

Bu düzenleme uyarınca kat mülkiyeti, taşınmaz mülkiyetinin özel bir türünü oluşturmakta olup kat malikine bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet hakkı tanırken ortak yerler üzerinde de arsa payı oranında ortak mülkiyet hakkı sağlamaktadır. Bu nedenle kat mülkiyeti, klasik anlamda tek bir mülkiyet hakkından değil, bağımsız bölüm ve ortak alan ilişkisini birlikte düzenleyen özel bir mülkiyet rejiminden oluşmaktadır.

Bu yönüyle kat mülkiyeti, hem bireysel mülkiyet hakkını hem de ortak yaşam düzenini birlikte düzenleyen, kanunla ayrıntılı şekilde düzenlenmiş özel bir ayni hak niteliği taşımaktadır.

2. Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde mülkiyet hakkı kurulmasını sağlayan ve tapu siciline tescil ile doğan özel bir ayni haktır. Bu nedenle kat mülkiyetinin kurulabilmesi için yalnızca fiili kullanımın bulunması yeterli olmayıp kanunda öngörülen şartların yerine getirilmesi ve tapu siciline tescil işleminin yapılması gerekmektedir.

2.1. Kat Mülkiyetinin Kurulma Şartları

Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için öncelikle yapının tamamlanmış olması ve bağımsız bölümlerin ayrı ayrı mülkiyete elverişli nitelikte bulunması gerekir. Ayrıca taşınmazın tapu sicilinde kayıtlı olması ve kat mülkiyetinin kurulmasına engel bir hukuki durumun bulunmaması gerekmektedir.

Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için başlıca şartlar şunlardır:

• Yapının tamamlanmış olması
• Ana yapının bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı kullanılmaya elverişli ve kalıcı nitelikte olması
• Yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alınmış olması
• Taşınmazın tapu sicilinde kayıtlı bulunması
• Kat mülkiyetinin kurulmasına yönelik malik veya maliklerin talebinin bulunması

2.2. Kat Mülkiyetinin Tapuda Kurulması

Kat mülkiyeti, taşınmazın bulunduğu yerdeki tapu müdürlüğünde yapılacak tescil işlemi ile kurulur. Tapu müdürlüğü, gerekli belgelerin sunulması ve kanuni şartların yerine getirilmesi halinde bağımsız bölümleri ayrı ayrı tescil ederek kat mülkiyetini oluşturur.

Bu işlem sonucunda her bağımsız bölüm için ayrı bir tapu kaydı düzenlenir ve kat malikleri, bağımsız bölümleri üzerinde mülkiyet hakkı kazanırlar. Kat mülkiyetinin kurulması, hukuki olarak tapu siciline yapılan tescil işlemi ile tamamlanmış sayılır.

2.3. Kat Mülkiyetinin Kurulması İçin Gerekli Belgeler

Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için tapu müdürlüğüne belirli belgelerin sunulması zorunludur. Bu belgeler, yapının hukuka uygun şekilde tamamlandığını ve bağımsız bölümlerin mülkiyete elverişli olduğunu gösteren resmi belgelerdir.

Kat mülkiyetinin kurulması için aşağıdaki belgeler gereklidir:

• Yapı kullanma izin belgesi (iskân belgesi)
• Mimari proje
• Yönetim planı
• Bağımsız bölüm listesi
• Arsa payı dağılımını gösteren belge
• Malik veya maliklerin kimlik belgeleri
• Tapu senedi

2.4. Kat Mülkiyetinin Tescilinin Hukuki Sonucu

Kat mülkiyeti, tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte hukuken kurulmuş sayılır ve bağımsız bölümler üzerinde mülkiyet hakkı doğar. Tescilden önce kat mülkiyetinin varlığından söz edilemez; bu nedenle kat mülkiyeti, tescil ile kazanılan bir ayni haktır.

Tescil işlemi ile birlikte:

• Bağımsız bölümler ayrı ayrı taşınmaz niteliği kazanır
• Kat malikleri mülkiyet hakkını hukuken elde eder
• Kat mülkiyeti hükümleri uygulanmaya başlar

3. Kat Mülkiyetinin Unsurları

Kat mülkiyeti, bağımsız bölümler, ortak yerler, arsa payı ve eklentilerden oluşan bir mülkiyet sistemidir. Bu unsurlar, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenmiş olup kat mülkiyetinin hukuki yapısını oluşturan temel öğeler olarak kabul edilmektedir. Kat mülkiyeti kurulabilmesi ve sürdürülebilmesi için bu unsurların birlikte varlığı gereklidir.

3.1. Bağımsız Bölüm

Bağımsız bölüm; anagayrimenkulün, ayrı ve tek başına kullanılmaya elverişli olup bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olabilen konut, işyeri, depo, dükkân ve benzeri bölümleridir. Bağımsız bölüm, kat mülkiyetinin temel unsurunu oluşturur; kat malikinin mülkiyet hakkı doğrudan bu bölüm üzerinde kurulmaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bağımsız bölümün ayrı bir taşınmaz gibi tasarruf edilebilmesi mümkündür. Bu kapsamda bağımsız bölüm:

• Satılabilir
• Kiraya verilebilir
• Rehin edilebilir
• Miras yoluyla devredilebilir

Bağımsız bölümün varlığı, kat mülkiyetinin kurulabilmesi için zorunlu bir şarttır.

3.2. Ortak Yerler

Ortak yerler; anagayrimenkulde bağımsız bölümler dışında kalan, korunma, ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan ve kat maliklerinin ortak kullanımına tahsis edilmiş alanlardır. Bu yerler, tek bir kat malikinin münhasır kullanımına bırakılamaz.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. maddesinde ortak yerler örnekleme yoluyla sayılmıştır. Bu kapsamda ortak yerler arasında özellikle:

• Temeller ve ana duvarlar
• Çatılar ve bacalar
• Merdivenler ve asansörler
• Koridorlar ve girişler
• Bahçe ve otopark alanları

yer almaktadır. Ortak yerler üzerinde kat maliklerinin mülkiyet hakkı, arsa payı oranında paylı mülkiyet şeklinde bulunmaktadır.

3.3. Arsa Payı

Arsa payı, kat mülkiyetine konu taşınmazın bulunduğu arsa üzerindeki mülkiyet payını ifade eder. Her bağımsız bölüme, o bölümün büyüklüğü, konumu ve değeri dikkate alınarak belirli bir arsa payı tahsis edilir.

Arsa payı, kat mülkiyeti bakımından son derece önemli bir unsurdur; çünkü:

• Ortak giderlere katılma oranı
• Oy hakkı
• Yeniden inşa veya yıkım durumundaki haklar
• Kat mülkiyetinin sona ermesi halinde paylaşım

arsa payı oranına göre belirlenmektedir. Bu nedenle arsa payının doğru belirlenmesi, kat mülkiyeti sisteminin sağlıklı işlemesi bakımından büyük önem taşımaktadır.

3.4. Eklentiler

Eklentiler; bağımsız bölümün dışında bulunmakla birlikte, yalnızca belirli bir bağımsız bölümün kullanımına tahsis edilen ve o bölüme bağlı olan yerlerdir. Eklentiler, bağımsız bölümün ayrılmaz bir parçası niteliğinde olup bağımsız bölümden ayrı olarak devredilemez.

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre eklentilere örnek olarak:

• Kömürlük
• Garaj
• Depo
• Bodrum bölümü
• Bahçe kullanım alanı

gösterilebilir. Eklentiler, tapu kütüğünde bağımsız bölüme bağlı olarak gösterilir ve bağımsız bölümün hukuki kaderine tabidir.

4. Kat Maliklerinin Hakları

Kat maliklerinin hakları, mülkiyet hakkının doğal sonucu olmakla birlikte, diğer kat maliklerinin haklarını ihlal etmeyecek şekilde kullanılmak zorundadır.

4.1. Bağımsız Bölümü Kullanma Hakkı

Kat maliki, mülkiyet hakkının bir sonucu olarak bağımsız bölümünü kullanma, kiraya verme, devretme veya üzerinde tasarrufta bulunma hakkına sahiptir. Bu hak, taşınmaz mülkiyetinin temel unsurlarından biri olup, kat malikine bağımsız bölüm üzerinde geniş bir tasarruf yetkisi tanımaktadır.

Ancak kat maliki, bağımsız bölümünü kullanırken diğer kat maliklerine zarar veremez ve taşınmazın niteliğine veya yönetim planına aykırı kullanımda bulunamaz. Örneğin, konut olarak kullanılan bir bağımsız bölümün yönetim planına aykırı şekilde işyeri olarak kullanılması hukuka aykırı kabul edilebilir.

4.2. Ortak Yerlerden Yararlanma Hakkı

Kat maliklerinin ortak yerler üzerinde arsa payı ile bağlantılı bir mülkiyet hakkı bulunmakla birlikte, bu alanlardan fiili yararlanma hakkı arsa payına göre değil, ortak yerin niteliğine göre belirlenir.

Örneğin; merdiven, asansör ve giriş gibi alanlardan tüm kat malikleri eşit şekilde yararlanırken, bahçe, otopark veya havuz gibi ortak alanların kullanımı somut durumun özelliklerine ve yönetim planına göre farklı şekilde düzenlenebilir.

Bu hak, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun temel ilkelerinden biri olup ortak alanların tüm kat maliklerinin kullanımına açık olmasını ifade eder.

Ortak yerlerden yararlanma hakkı, diğer kat maliklerinin haklarını kısıtlayacak veya ortak alanın kullanım amacını değiştirecek şekilde kullanılamaz. Bu nedenle ortak alanların münhasır şekilde işgal edilmesi veya kişisel kullanım için tahsis edilmesi hukuka aykırı kabul edilmektedir.

4.3. Kat Malikleri Kuruluna Katılma Hakkı

Kat malikleri, kat malikleri kuruluna katılma, görüş bildirme ve oy kullanma hakkına sahiptir. Bu hak, kat mülkiyeti yönetim sisteminin temel unsurlarından biridir ve kat maliklerinin taşınmazın yönetimine doğrudan katılmasını sağlar.

Kat malikleri kurulu toplantılarına katılma hakkı, kat malikinin yönetim sürecine dahil olmasını ve ortak kararların alınmasında söz sahibi olmasını mümkün kılar. Bu hak, kural olarak devredilemez; ancak kat maliki toplantıya vekil aracılığıyla katılabilir.

4.4. Yönetici Seçme ve Denetleme Hakkı

Kat malikleri, taşınmazın yönetimini yürütmek üzere yönetici seçme ve yöneticinin faaliyetlerini denetleme hakkına sahiptir. Bu hak, kat mülkiyeti yönetiminin şeffaf ve düzenli şekilde yürütülmesini sağlamak amacıyla tanınmıştır.

Kat malikleri, yöneticinin görevini gereği gibi yerine getirmemesi veya yönetim faaliyetlerinde hukuka aykırı davranması hâlinde, kat malikleri kurulu aracılığıyla yöneticiyi görevden alabilir veya gerekli denetim ve hesap verme mekanizmalarını işletme hakkına sahiptir.

5. Kat Maliklerinin Yükümlülükleri

Kat malikleri, kat mülkiyetine konu taşınmazdan yararlanma hakkına sahip olmakla birlikte, ortak yaşam düzeninin sağlanması amacıyla belirli yükümlülüklere de tabidir. Bu yükümlülükler, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinde düzenlenmiş olup kat maliklerinin hem bağımsız bölümlerini kullanırken hem de ortak alanlardan yararlanırken diğer kat maliklerinin haklarını gözetmelerini zorunlu kılmaktadır.

Kat maliklerinin yükümlülükleri, kat mülkiyeti sisteminin sağlıklı şekilde işlemesi bakımından emredici nitelikte olup, bu yükümlülüklere aykırı davranılması hâlinde hukuki sorumluluk doğabilir.

5.1. Aidat ve Ortak Giderlere Katılma Yükümlülüğü

Kat malikleri, ana taşınmazın yönetimi, bakımı, korunması ve ortak yerlerin kullanımı için gerekli olan giderlere katılmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde düzenlenmiştir.

Kanuna göre ortak giderlere katılım tek tip olmayıp, giderin niteliğine göre farklı esaslara göre belirlenmektedir. Buna göre kat malikleri:

• Bazı giderlere arsa payı oranında,
• Bazı giderlere eşit olarak,
• Bazı giderlere ise faydalanma (kullanım) oranına

göre katılmakla yükümlüdür.

Örneğin; ana yapının bakım ve onarım giderleri genellikle arsa payı oranında paylaşılırken, kapıcı, güvenlik veya temizlik gibi hizmet giderleri eşit olarak ya da kullanım durumuna göre paylaştırılabilmektedir.

Kat malikinin bağımsız bölümünü kullanmaması, kiraya vermesi veya ortak yerlerden yararlanmadığını ileri sürmesi, aidat ve ortak gider ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Bu nedenle kat maliki, ortak gider borcundan kaçınamaz ve bu borcun ödenmemesi hâlinde hakkında icra takibi yapılabilir.

5.2. Yönetim Planına Uyma Yükümlülüğü

Kat malikleri, ana taşınmazın yönetim usulünü düzenleyen yönetim planına uymak zorundadır. Yönetim planı, kat mülkiyetinin kuruluş belgesi niteliğinde olup kat maliklerini bağlayan temel kuralları içerir.

Kat malikleri, bağımsız bölümlerini kullanırken yönetim planında öngörülen sınırlamalara uymakla yükümlüdür. Yönetim planına aykırı davranılması hâlinde, diğer kat malikleri veya yönetici tarafından hukuki yollara başvurulabilir.

5.3. Ortak Yerlere Zarar Vermeme Yükümlülüğü

Kat malikleri, ortak yerleri kullanırken bu yerlere zarar vermemek ve ortak alanların kullanım amacını değiştirmemekle yükümlüdür. Ortak yerler, tüm kat maliklerinin ortak kullanımına tahsis edilmiş olup bu alanların tek bir kat malikinin kişisel kullanımına ayrılması veya zarar verilmesi hukuka aykırıdır.

Ortak yerlere zarar verilmesi hâlinde, zarara neden olan kat maliki, oluşan zararı gidermekle yükümlü olur ve diğer kat malikleri tarafından müdahalenin önlenmesi veya tazminat talebiyle dava açılabilir.

5.4. Komşuluk Hukukuna Uygun Davranma Yükümlülüğü

Kat malikleri, bağımsız bölümlerini kullanırken diğer kat maliklerinin huzurunu bozacak davranışlardan kaçınmak ve komşuluk hukukuna uygun hareket etmek zorundadır. Bu yükümlülük, hem Kat Mülkiyeti Kanunu’nda hem de Türk Medeni Kanunu’nun komşuluk hukukuna ilişkin hükümlerinde düzenlenmiştir.

Örneğin:

• Aşırı gürültü yapılması
• Ortak alanların kirletilmesi
• Taşınmazın kullanım amacına aykırı faaliyetlerde bulunulması
• Diğer kat maliklerinin haklarını ihlal eden davranışlarda bulunulması

komşuluk hukukuna aykırı davranışlar olarak kabul edilebilir.

Bu tür davranışların devam etmesi hâlinde, diğer kat malikleri tarafından müdahalenin önlenmesi davası açılması veya gerekli hukuki yaptırımların uygulanması mümkündür.

6. Kat Mülkiyetinde Yönetim ve Karar Alma Süreci

Kat mülkiyetinde yönetim ve karar alma süreci, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre yürütülmekte olup, alınan kararların geçerliliği belirli usul ve çoğunluk şartlarının sağlanmasına bağlıdır.

6.1. Kat Malikleri Kurulu

Kat malikleri kurulu, ana taşınmazın yönetimine ilişkin kararları almakla yetkili en üst organdır. Kat malikleri kurulu, tüm kat maliklerinden oluşur ve taşınmazın yönetimi ile ilgili temel kararlar bu kurul tarafından alınır.

Kat malikleri kurulu;

• Yönetici seçer
• Ortak giderleri belirler
• Yönetim planını uygular
• Ortak alanların kullanımına ilişkin kararlar alır
• Ana taşınmazın bakım ve onarımına ilişkin işlemleri kararlaştırır

Kat malikleri kurulu kararları, kanunda öngörülen çoğunluk sağlandığı takdirde tüm kat maliklerini bağlar.

6.2. Yönetici

Yönetici, ana taşınmazın yönetimini yürütmekle görevli kişidir. Yönetici, kat malikleri kurulu tarafından seçilir ve görevini kanun, yönetim planı ve kurul kararları çerçevesinde yerine getirir.

Yöneticinin başlıca görevleri şunlardır:

• Ana taşınmazın yönetimini sağlamak
• Ortak giderleri toplamak ve harcamaları yapmak
• Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak
• Yönetim faaliyetlerine ilişkin hesap tutmak
• Ana taşınmazın korunması ve bakımı için gerekli işlemleri yapmak

Yönetici, görevini yerine getirirken kat maliklerine karşı sorumludur ve gerektiğinde kat malikleri kurulu tarafından görevden alınabilir.

6.3. Yönetim Planı

Yönetim planı, kat mülkiyetine tabi taşınmazın yönetim usulünü düzenleyen ve kat maliklerini bağlayan temel belgedir. Yönetim planı, kat mülkiyetinin kuruluşu sırasında hazırlanır ve tapu siciline tescil edilir.

Yönetim planı, özellikle aşağıdaki konuları düzenler:

• Yönetim şekli
• Kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri
• Ortak giderlerin paylaşım usulü
• Ortak alanların kullanım kuralları
• Yönetici seçimi ve görevleri

Yönetim planı hükümleri, kat maliklerinin tamamı bakımından bağlayıcıdır ve bu plana aykırı davranılması hâlinde hukuki sorumluluk doğabilir.

6.4. Karar Alma Süreci

Kat malikleri kurulunda alınacak kararların geçerli olabilmesi için toplantı ve karar yeter sayılarının sağlanması gerekir. Bu yeter sayılar, kararın niteliğine göre değişmektedir.

Kat mülkiyetinde başlıca karar yeter sayıları şunlardır:

• Olağan yönetim işleri: Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu
• Yönetici seçimi: Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu
• Yönetim planının değiştirilmesi: Kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası
• Ana taşınmazda ısı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden bireysel sisteme veya bireysel sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi: kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu
• Ana taşınmazın bakımı ve korunması: Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu
• Ana taşınmazda önemli değişiklikler: Oybirliği
• Ortak alanın farklı amaçla kullanılması: Oybirliği

Usule uygun şekilde alınmayan kat malikleri kurulu kararları, kat maliklerinden biri tarafından iptal davasına konu edilebilir.

7. Kat Mülkiyeti Ne Zaman Sona Erer?

Kat mülkiyeti, belirli hukuki ve fiili sebeplerin gerçekleşmesi hâlinde sona erebilir. Kat mülkiyetinin sona ermesi, ana taşınmaz üzerindeki bağımsız bölümler ve ortak alanlara ilişkin özel mülkiyet düzeninin ortadan kalkması anlamına gelir. Bu durum, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinde düzenlenmiş olup, kat mülkiyetinin sona ermesi kural olarak tapu sicilinde yapılacak tescil işlemi ile hukuki sonuç doğurur.

Kat mülkiyeti, uygulamada özellikle yapının ortadan kalkması, tüm bağımsız bölümlerin tek bir kişide toplanması veya taşınmazın kamulaştırılması gibi durumlarda sona ermektedir.

7.1. Yapının Tamamen Yok Olması

Kat mülkiyeti, ana yapının tamamen yok olması hâlinde kendiliğinden sona erer. Yapının deprem, yangın, sel veya benzeri nedenlerle tamamen ortadan kalkması durumunda, kat mülkiyetinin konusu olan bağımsız bölümler de fiilen ortadan kalktığından kat mülkiyetinin devamından söz edilemez.

Bu durumda kat mülkiyeti hukuken sona ermiş sayılmakla birlikte, tapu sicilinde gerekli düzeltme işlemlerinin yapılması gerekir. Yapının yeniden inşa edilmesi hâlinde ise kat mülkiyeti yeniden kurulabilir.

7.2. Tüm Bağımsız Bölümlerin Birleşmesi

Kat mülkiyeti, ana taşınmazdaki tüm bağımsız bölümlerin tek bir kişinin mülkiyetinde toplanması hâlinde sona erebilir. Bu durumda bağımsız bölümler arasındaki çoklu mülkiyet ilişkisi ortadan kalktığından, kat mülkiyetinin varlık sebebi de sona ermiş olur.

Ancak kat mülkiyetinin sona ermesi için yalnızca tüm bağımsız bölümlerin tek kişide toplanması yeterli olmayıp, bu durumun tapu sicilinde gerekli işlemlerle kayıt altına alınması gerekir.

7.3. Kamulaştırma

Ana taşınmazın tamamının kamulaştırılması hâlinde kat mülkiyeti sona erer. Kamulaştırma işlemi ile birlikte taşınmaz üzerindeki özel mülkiyet hakkı idareye geçer ve kat mülkiyetine dayalı mülkiyet ilişkisi ortadan kalkar.

Kamulaştırma hâlinde kat maliklerine ödenecek bedel, bağımsız bölümün değeri ve arsa payı dikkate alınarak belirlenir. Kat mülkiyetinin sona ermesi de kamulaştırma işleminin tapu siciline tescil edilmesiyle kesinleşir.

7.4. Kat Mülkiyetinin Mahkeme Kararıyla Sona Ermesi

Kat mülkiyeti, belirli durumlarda mahkeme kararıyla sona erdirilebilir. Özellikle ana taşınmazın kullanılamaz hâle gelmesi, ciddi hasar görmesi veya kat mülkiyetinin devamının hukuken veya fiilen mümkün olmaması hâlinde mahkeme tarafından kat mülkiyetinin sona ermesine karar verilebilir.

Mahkeme kararıyla kat mülkiyetinin sona ermesi hâlinde, kararın tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte kat mülkiyeti hukuken sona ermiş sayılır.

8. Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Arasındaki Fark

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bir taşınmaz üzerinde bağımsız bölümlerle ilgili olarak kurulan iki farklı ayni hak türüdür. Her iki kavram da 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenmiş olmakla birlikte, hukuki nitelikleri ve uygulanma şartları bakımından önemli farklılıklar bulunmaktadır.

Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir yapı üzerinde ileride kat mülkiyetine geçilmesi amacıyla kurulan bir sınırlı ayni hak niteliği taşırken; kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapı üzerindeki bağımsız bölümler için kurulan tam mülkiyet hakkını ifade eder. Bu nedenle kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki farkın doğru şekilde anlaşılması, özellikle taşınmazın hukuki durumu, tapu işlemleri ve kullanım hakları bakımından büyük önem taşımaktadır.

Kat Mülkiyeti ile Kat İrtifakı Arasındaki Temel Farklar

Konu	Kat Mülkiyeti	Kat İrtifakı
Yapının durumu	Yapı tamamlanmıştır	Yapı henüz tamamlanmamıştır
Hukuki nitelik	Tam mülkiyet hakkı	Kat mülkiyetine geçişe hazırlık hakkı
İskân (yapı kullanma izni)	Alınmıştır	Henüz alınmamıştır
Kullanım	Bağımsız bölüm fiilen kullanılabilir	Yapı tamamlanmadığı için kullanım sınırlıdır
Tapu kaydı	Kat mülkiyeti tapusu	Kat irtifakı tapusu
Amaç	Bağımsız bölüm üzerinde mülkiyet hakkı kurmak	Gelecekte kat mülkiyetine geçmek
Sona erme	Yapının yok olması vb.	Kat mülkiyetine geçilmesi

Kat Mülkiyetine Geçiş

Kat irtifakı kurulmuş bir taşınmazda, yapı tamamlandıktan sonra gerekli belgelerin hazırlanması ve tapu sicilinde yapılacak işlemle kat mülkiyetine geçilir. Bu geçiş, yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alınması ve tapuda kat mülkiyetinin tescil edilmesi ile gerçekleşir.

Bu sürecin tamamlanmasıyla birlikte her bağımsız bölüm için ayrı ayrı kat mülkiyeti tapusu düzenlenir ve taşınmaz hukuken kat mülkiyetine tabi hâle gelir.

Uygulamada özellikle yeni yapılan binalarda ilk aşamada kat irtifakı kurulmakta, yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçilmektedir. Bu nedenle taşınmaz satın alınırken tapu kaydında kat mülkiyeti mi yoksa kat irtifakı mı bulunduğunun kontrol edilmesi büyük önemtaşımaktadır.