Kira Sözleşmesi Devredilebilir mi? Şartları ve Sonuçları (TBK m.323)

Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesi uyarınca kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almak kaydıyla kira sözleşmesini üçüncü bir kişiye devredebilir. Bu durumda yeni kiracı, sözleşmenin tarafı hâline gelir ve kira ilişkisinden doğan hak ve borçlar devralana geçer. Bu durumda yeni kiracı, sözleşmenin tarafı hâline gelir ve kira ilişkisinden doğan hak ve borçlar devralana geçer.

Ancak kira sözleşmesinin devri, uygulamada çoğu zaman alt kira veya kullanım hakkının devri ile karıştırılmakta; özellikle işyeri kiralarında devrin geçerliliği, kiraya verenin rıza yükümlülüğü ve devreden kiracının sorumluluğunun devam edip etmeyeceği konularında ciddi tereddütler yaşanmaktadır.

Bu yazıda, kira sözleşmesinin devredilip devredilemeyeceği, devrin geçerli olabilmesi için gerekli şartlar, ayrıntılı şekilde ele alınacaktır.

1. Kira Sözleşmesinin Devri Nedir?

Kira sözleşmesinin devri, mevcut kiracının kira sözleşmesinden doğan hak ve borçlarını bir bütün hâlinde üçüncü bir kişiye devretmesi ve bu kişinin kiraya veren karşısında sözleşmenin yeni tarafı hâline gelmesi anlamına gelir. Bu işlem sonucunda kiracı sıfatı devralana geçer ve kira ilişkisi, aynı şartlarla yeni kiracı ile devam eder.

1.1. Kira Sözleşmesinin Devrinin Hukuki Tanımı

Kira sözleşmesinin devri, hukuki niteliği itibarıyla sözleşmenin taraf değişikliğine uğraması sonucunu doğuran bir işlem olup, kiracının sözleşmeden doğan hak ve borçlarının devralana geçmesi anlamına gelir. Bu durumda devralan kişi, kira sözleşmesinin yeni kiracısı olur ve kira ilişkisinden doğan borçları yerine getirmekle yükümlü hâle gelir.

Kira sözleşmesinin devri:

• Yeni bir kira sözleşmesi kurulması anlamına gelmez.
• Mevcut sözleşmenin aynı koşullarla devam etmesini sağlar.
• Kiraya veren ile devralan kişi arasında doğrudan bir sözleşme ilişkisi kurar.

Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesi uyarınca kira sözleşmesinin devri, kural olarak kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır. Özellikle işyeri kiralarında kiraya verenin haklı bir sebep olmaksızın devre izin vermekten kaçınamayacağı düzenlenmiş olup, bu hüküm ticari hayatın sürekliliğini sağlama amacı taşımaktadır.

1.2. Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri ile Kira Sözleşmesinin Devri Arasındaki Fark

Kira sözleşmesinin devri, uygulamada çoğu zaman alt kira veya kullanım hakkının devri ile karıştırılmaktadır. Oysa bu kurumlar hukuki sonuçları bakımından birbirinden farklıdır.

Kira sözleşmesinin devrinde:

• Kiracı tamamen değişir.
• Devralan kişi kiraya veren ile doğrudan sözleşme ilişkisi kurar.
• Devreden kiracı, kira sözleşmesinden doğan borçlardan kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle boyunca devralan ile birlikte sorumlu olmaya devam edebilir.

Alt kira veya kullanım hakkının devrinde ise:

• Kiracı değişmez.
• Kiracı, kiraya veren karşısında sözleşmeden doğan sorumluluğunu sürdürür.
• Üçüncü kişi kiralananı kullanır; ancak kiraya veren ile doğrudan sözleşme ilişkisi kurmaz.

Bu nedenle kira sözleşmesinin devri, alt kira ve kullanım hakkının devrinden farklı olarak kira ilişkisinin tarafını değiştiren ve doğrudan kiraya veren ile yeni kiracı arasında hukuki bağ kuran bir işlem niteliği taşımaktadır.

2. Kira Sözleşmesi Hangi Şartlarda Devredilebilir?

Kira sözleşmesinin devri, Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesinde belirli şartlara bağlanmıştır. Bu düzenleme ile kiracının kira sözleşmesini üçüncü bir kişiye devretmesi mümkün kılınmış; ancak kiraya verenin menfaatlerinin korunması amacıyla bazı sınırlamalar getirilmiştir.

Kira sözleşmesinin devrinin geçerli olabilmesi için temel olarak aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

2.1. Kiraya Verenin Yazılı Rızası

Kira sözleşmesinin devrinin en temel şartı, kiraya verenin yazılı rızasının bulunmasıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesi uyarınca kiracı, kiraya verenin yazılı onayı olmaksızın kira sözleşmesini üçüncü bir kişiye devredemez.

Bu rıza, devrin geçerliliği bakımından kurucu niteliktedir. Başka bir ifadeyle kiraya verenin yazılı rızası bulunmadıkça yapılan devir işlemi kiraya veren yönünden hüküm doğurmaz.

2.2. Rızanın Haklı Sebep Olmaksızın Reddedilememesi

Özellikle işyeri kiralarında kiraya verenin rıza yetkisi sınırsız değildir. Kanun, kiraya verenin haklı bir sebep bulunmadıkça kira sözleşmesinin devrine izin vermekten kaçınamayacağını açıkça düzenlemiştir.

Kiraya verenin rızayı reddetmesi için haklı sebep sayılabilecek durumlara örnek olarak:

• Devralacak kişinin mali gücünün yetersiz olması
• Kiralananın kullanım amacına uygun faaliyet yürütmeyecek olması
• Kiralananın korunması veya bina düzeni bakımından risk oluşturması

gösterilebilir. Buna karşılık aşağıdaki durumlar kural olarak haklı sebep oluşturmaz:

• Kira bedelini artırmak isteme düşüncesi
• Kiracının değişmesini istememe yönündeki kişisel tercih
• Devir işlemini geciktirmek veya engellemek amacıyla keyfi davranışlar

2.3. Devir Sözleşmesinin Şekli ve Geçerlilik Şartları

Kira sözleşmesinin devri, kiracı ile devralan kişi arasında yapılacak bir devir sözleşmesi ile gerçekleşir. Bu sözleşme ile kira sözleşmesinden doğan hak ve borçlar devralana geçer ve devralan kişi kiracı sıfatını kazanır.

Devir sözleşmesinin geçerli sayılabilmesi için:

• Kiracı ile devralan kişinin devir konusunda anlaşmış olması
• Kiraya verenin yazılı rızasının bulunması
• Devralan kişinin kiracı sıfatını üstlenmeyi kabul etmesi
• Devir işleminin açık ve tereddüde yer bırakmayacak şekilde yapılması

gerekir. Bu şartların sağlanması hâlinde kira sözleşmesi sona ermez; yalnızca kiracı değişir ve kira ilişkisi yeni kiracı ile aynı koşullarla devam eder.

3. Konut Kira Sözleşmesinin Devri

Konut kira sözleşmelerinin devri de Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesi kapsamında mümkündür. Ancak konut kiralarında kiraya verenin menfaatlerinin korunması amacıyla, uygulamada devre daha sınırlı yaklaşılmakta ve kiraya verenin rızası daha belirleyici bir rol oynamaktadır.

Özellikle konut kiralarında kiraya veren, işyeri kiralarından farklı olarak, kira sözleşmesinin devrine izin vermek zorunda değildir. Bu nedenle konut kira sözleşmesinin devri, büyük ölçüde kiraya verenin açık ve yazılı rızasına bağlıdır.

3.1. Ev Sahibinin Rızasının Önemi

Konut kira sözleşmesinin devrinde kiraya verenin rızası yalnızca şekli bir şart değil, aynı zamanda devrin gerçekleşip gerçekleşmeyeceğini belirleyen temel unsurdur. Kiraya verenin yazılı rızası bulunmadıkça kira sözleşmesinin devri geçerli sayılmaz.

Konut kiralarında kiraya verenin rızasının önemi şu şekilde özetlenebilir:

• Kiraya verenin yazılı rızası bulunmadıkça kira sözleşmesi devredilemez.
• Kiraya veren, konut kiralarında devre izin verip vermemekte serbesttir.
• Kiraya verenin rıza vermemesi hâlinde kiracı, kira sözleşmesini üçüncü bir kişiye devretme hakkını tek taraflı olarak kullanamaz.

Bu nedenle konut kiralarında kira sözleşmesinin devri, uygulamada çoğu zaman kiraya veren ile yapılacak yeni bir kira sözleşmesi veya mevcut sözleşmenin karşılıklı anlaşma ile sona erdirilmesi yoluyla çözülmektedir.

3.2. Konut Kiralarında Uygulama ve Sınırlamalar

Konut kira sözleşmesinin devri, teorik olarak mümkün olmakla birlikte, uygulamada çeşitli sınırlamalar nedeniyle nadiren gerçekleşmektedir. Özellikle kiraya verenin rızasının zorunlu olması ve bu rızayı vermek zorunda olmaması, konut kiralarında devri fiilen zorlaştıran en önemli unsurdur.

Konut kiralarında uygulamada karşılaşılan başlıca sınırlamalar şunlardır:

• Kiraya verenin devre izin verme zorunluluğunun bulunmaması
• Devralacak kişinin kimliği, ödeme gücü ve kullanım şekli konusunda kiraya verenin takdir yetkisinin bulunması
• Kiraya verenin güven ilişkisini esas alarak kiracıyı seçme hakkının korunması

Bu nedenle konut kira sözleşmesinin devri, işyeri kiralarına kıyasla daha sınırlı uygulama alanı bulmakta ve çoğu durumda kiraya verenin açık onayı ile mümkün hâle gelmektedir.

4. İşyeri Kira Sözleşmesinin Devri

İşyeri kira sözleşmelerinin devri, Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesinde özel olarak düzenlenmiş ve ticari hayatın sürekliliğini sağlamak amacıyla konut kiralarına kıyasla daha esnek bir rejime tabi tutulmuştur. Kanun koyucu, özellikle işletmenin devamlılığını korumak ve ekonomik faaliyetlerin kesintiye uğramasını önlemek amacıyla kiraya verenin rıza yetkisini sınırlandırmıştır.

Bu nedenle işyeri kiralarında kiraya veren, haklı bir sebep bulunmadıkça kira sözleşmesinin devrine izin vermekten kaçınamaz. Ancak bu durum, kiraya verenin hiçbir koşulda devre karşı çıkamayacağı anlamına gelmez. Somut olayın özelliklerine göre haklı bir sebebin varlığı hâlinde kiraya veren devre izin vermekten kaçınabilir.

4.1. İşyeri Kiralarında Rızanın Reddedilemeyeceği Haller

Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesi uyarınca işyeri kiralarında kiraya verenin rızayı reddetmesi ancak haklı bir sebebe dayanıyorsa mümkündür. Aksi hâlde kiraya verenin devre izin vermekten kaçınması hukuka aykırı sayılabilir.

Kiraya verenin rızayı reddedemeyeceği durumlar genel olarak aşağıdaki şekilde özetlenebilir:

• Devralacak kişinin mali gücünün yeterli olması
• Kiralananın kullanım amacının değişmemesi
• İşletmenin faaliyetinin kiralananın niteliğine uygun olması
• Kiralananın korunması ve bina düzeni bakımından bir risk bulunmaması

Buna karşılık aşağıdaki durumlar kural olarak rızanın reddi için yeterli bir gerekçe oluşturmaz:

• Kiraya verenin kira bedelini artırmak istemesi
• Mevcut kiracı ile kişisel ilişkiyi sürdürme isteği
• Kiracının değişmesini istememe yönündeki subjektif tercihler

Bu nedenle işyeri kiralarında kiraya verenin rıza yetkisi mutlak değil, objektif ölçütlere bağlı bir değerlendirmeye tabidir. Konuyla ilgili daha detaylı bilgi almak için İşyeri Kira Sözleşmesi Devredilebilir mi? başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

4.2. İşletmenin Devri ile Kira Sözleşmesinin Devri Arasındaki İlişki

Uygulamada işyerinin devri ile kira sözleşmesinin devri çoğu zaman birlikte gerçekleşmekte ve bu iki işlem birbiriyle yakından ilişki kurmaktadır. Özellikle ticari işletmenin devri sırasında, işletmenin faaliyetini sürdürebilmesi için kiralanan işyerinin de devralan kişiye geçmesi çoğu zaman zorunlu hâle gelir.

Bu nedenle işletmenin devri hâlinde kira sözleşmesinin devri de gündeme gelir ve kiraya verenin rızası bu noktada belirleyici olur. Ancak işletmenin devredilmesi, kira sözleşmesinin kendiliğinden devredildiği anlamına gelmez. Kira sözleşmesinin devri için ayrıca kiraya verenin yazılı rızasının alınması gerekir.

İşletmenin devri ile kira sözleşmesinin devri arasındaki ilişki şu şekilde özetlenebilir:

• İşletmenin devri, kira sözleşmesinin otomatik olarak devredildiği anlamına gelmez.
• Kira sözleşmesinin devri için kiraya verenin yazılı rızası gereklidir.
• İşyeri faaliyetinin devamı bakımından kira sözleşmesinin devri çoğu zaman fiilen zorunlu hâle gelir.
• Kiraya veren, haklı bir sebep bulunmadıkça işletmenin devri ile bağlantılı kira sözleşmesi devrine izin vermekten kaçınamaz.

4.3. Kiraya Verenin Rıza Vermemesi Halinde Ne Yapılabilir?

İşyeri kira sözleşmelerinde kiraya verenin rıza vermemesi hâlinde öncelikle bu ret kararının haklı bir sebebe dayanıp dayanmadığı değerlendirilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesi uyarınca kiraya veren, haklı bir sebep bulunmadıkça kira sözleşmesinin devrine izin vermekten kaçınamaz.

Bu nedenle kiraya verenin rıza vermemesi durumunda kiracının başvurabileceği hukuki yollar bulunmaktadır.

Kiraya veren rıza vermezse kiracı:

• Kiraya verenden rıza vermemesinin gerekçesini yazılı olarak açıklamasını talep edebilir.
• Haklı bir sebep bulunmadığını düşünüyorsa mahkemeye başvurarak rızanın haksız şekilde reddedildiğinin tespitini isteyebilir.
• Devir işleminin engellenmesi nedeniyle uğradığı zarar varsa tazminat talebinde bulunabilir.
• İşletmenin devri mümkün olmamış veya gecikmişse bu nedenle doğan maddi zararların karşılanmasını talep edebilir.

Ancak şu husus özellikle önemlidir:

• Mahkeme, kiraya verenin yerine geçerek doğrudan “rıza verilmiş sayılmasına” karar vermez.
• Devir işleminin gerçekleşebilmesi için kiraya verenin rızası kural olarak zorunlu olmaya devam eder.
• Haksız ret hâlinde kiraya verenin sorumluluğu esas olarak tazminat boyutunda gündeme gelir.

Bu nedenle işyeri kiralarında kiraya verenin rıza vermemesi durumunda izlenecek yol, ret kararının haklı olup olmadığının değerlendirilmesi ve haksız ret hâlinde kiracının uğradığı zararın giderilmesine yönelik hukuki yollara başvurulmasıdır.

5. Kiraya Verenin İzni Olmadan Devir Yapılması

Kira sözleşmesinin devri, Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesi uyarınca kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır. Bu nedenle kiraya verenin izni alınmadan yapılan devir işlemi, kira sözleşmesine aykırılık teşkil eder ve kiraya veren bakımından çeşitli hukuki hakların doğmasına yol açabilir.

Kiracının kira sözleşmesini kiraya verenin rızası olmaksızın üçüncü bir kişiye devretmesi hâlinde, kiraya veren sözleşmeye aykırılık nedeniyle sözleşmeyi feshetme ve kiralananın tahliyesini talep etme hakkına sahip olabilir.

5.1. Sözleşmeye Aykırılık ve Fesih Hakkı

Kiraya verenin izni alınmadan kira sözleşmesinin devredilmesi, kira sözleşmesine aykırı bir davranış olarak kabul edilir. Bu durumda kiraya veren, kiracıya sözleşmeye aykırılığı gidermesi için süre verebilir ve bu aykırılığın devam etmesi hâlinde kira sözleşmesini feshedebilir.

Kiraya verenin fesih hakkını kullanabilmesi için:

• Kiraya verenin rızası olmaksızın kira sözleşmesinin devredilmiş olması
• Bu durumun kira sözleşmesine aykırılık teşkil etmesi
• Kiracıya aykırılığı gidermesi için uygun bir süre verilmiş olması
• Verilen süreye rağmen aykırılığın devam etmesi

gerekir.

5.2. Tahliye Sebebi Oluşması

Kiraya verenin izni olmaksızın yapılan devir işlemi, kira sözleşmesine aykırılık niteliği taşıdığı için tahliye sebebi oluşturabilir. Özellikle kiralananın üçüncü kişi tarafından kullanılmaya başlanması ve bu durumun kiraya verenin rızası dışında gerçekleşmesi hâlinde kiraya veren, kira sözleşmesinin feshi ile birlikte kiralananın tahliyesini talep edebilir.

Bu durumda kiraya veren:

• Kira sözleşmesine aykırılık nedeniyle tahliye davası açabilir.
• Şartları mevcut ise icra yoluyla tahliye yoluna başvurabilir.
• Sözleşmeye aykırılığın devam etmesi hâlinde kira sözleşmesini feshedebilir.

Konuyla ilgili daha detaylı bilgi almak için Kiracının Tahliye Sebepleri ve Tahliye Davaları başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

5.3. Eski Kiracının Sorumluluğunun Devamı

Kiraya verenin izni olmaksızın yapılan devir işlemi, kiracı sıfatının hukuken devredildiği anlamına gelmez. Bu nedenle kiraya veren bakımından sözleşmenin tarafı hâlâ eski kiracıdır ve kira sözleşmesinden doğan borçlardan sorumluluğu devam eder.

Bu durumda:

• Eski kiracı kira ve diğer sözleşme yükümlülüklerinden sorumlu olmaya devam eder.
• Kiraya veren, kira bedelini ve diğer alacaklarını eski kiracıdan talep edebilir.
• Kiralananı fiilen kullanan üçüncü kişi, kiraya veren ile doğrudan sözleşme ilişkisi kurmuş sayılmaz.

Bu nedenle kiraya verenin izni olmaksızın yapılan devir işlemi, kiracıyı sorumluluktan kurtarmaz; aksine sözleşmeye aykırılık nedeniyle ek hukuki riskler doğurabilir.

6. Devir Sonrası Eski Kiracı Sorumlu Olmaya Devam Eder mi?

Kira sözleşmesinin devredilmesi hâlinde eski kiracının sorumluluğunun tamamen sona erip ermediği uygulamada sıkça tereddüt yaratan bir konudur. Türk Borçlar Kanunu’nun 323. maddesi uyarınca kira sözleşmesinin kiraya verenin rızasıyla devredilmesi durumunda, devreden kiracının sorumluluğu belirli bir süre daha devam eder.

Kanun koyucu, kiraya verenin menfaatlerini korumak amacıyla devreden kiracının sorumluluğunu tamamen ortadan kaldırmamış; devralan kiracı ile birlikte sınırlı bir süre için sorumluluğun devam etmesini öngörmüştür.

Devir sonrasında eski kiracının sorumluluğu şu şekilde özetlenebilir:

• Kiraya verenin yazılı rızası ile yapılan bir devirde, eski kiracı sözleşmenin tarafı olmaktan çıkar.
• Ancak eski kiracı, devralan kiracı ile birlikte kira sözleşmesinden doğan borçlardan belirli bir süre daha sorumlu olmaya devam eder.
• Bu sorumluluk, kanun gereği iki yıl süreyle devam eder.
• İki yıllık süre dolduktan sonra eski kiracının sorumluluğu sona erer.

Özellikle işyeri kiralarında bu düzenleme büyük önem taşır. Çünkü kiraya veren, yeni kiracının ödeme gücü veya işletmenin devamı konusunda risk oluşması ihtimaline karşı, eski kiracının belirli bir süre daha sorumlu kalmasını güvence olarak kabul eder.

Bu nedenle kira sözleşmesinin devredilmesi, eski kiracının tüm sorumluluklarından derhâl kurtulduğu anlamına gelmez. Devir işlemi geçerli şekilde yapılmış olsa dahi, devreden kiracı kanunda öngörülen süre boyunca devralan kiracı ile birlikte sorumluluğunu sürdürür.