Dövizle Kira Sözleşmesi Yapma Yasağı ve İstisnaları

32 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Karar ve bu Karar’a dayanılarak çıkarılan Tebliğ hükümleri uyarınca, Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında yapacakları kira sözleşmelerinde döviz veya dövize endeksli kira bedeli belirlenmesi kural olarak yasaklanmıştır.

Uygulamada ise özellikle işyeri kiralarında, yabancı uyruklu kiracılarla yapılan sözleşmelerde veya belirli faaliyet alanlarına ilişkin kiralamalarda dövizle kira belirlenip belirlenemeyeceği sıkça tartışma konusu olmaktadır. Bunun yanında mevcut dövizli kira sözleşmelerinin geçerliliği, yasağa aykırı şekilde yapılan sözleşmelerin hukuki sonucu ve istisna kapsamında kalan durumların sınırları da taraflar arasında uyuşmazlıklara yol açabilmektedir.

Bu yazımızda; hangi durumlarda dövizle kira sözleşmesi yapılabileceği, mevcut sözleşmelerin durumu ve yasağa aykırılığın hukuki sonuçları mevzuat ve uygulamadaki örneklerle ele alınacaktır.

1. Dövizle Kira Sözleşmesi Yapma Yasağının Hukuki Dayanağı

1.1. Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Mevzuat

Dövizle kira sözleşmesi yapılmasına ilişkin düzenlemelerin temel dayanağını, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun ile bu Kanun’a dayanılarak çıkarılan 32 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Karar ve ilgili Tebliğ hükümleri oluşturmaktadır. Bu düzenlemeler, Türkiye’de yerleşik kişilerin dövizle sözleşme yapmasına ilişkin esasları belirlemekte ve belirli sözleşme türleri bakımından sınırlamalar getirmektedir.

Kira sözleşmeleri de bu kapsamda yer almakta olup, mevzuatta öngörülen istisnalar dışında döviz veya dövize endeksli kira bedeli belirlenmesi mümkün değildir. Bu nedenle kira sözleşmesinin taraflarının yerleşik kişi olup olmadığı ve sözleşmenin niteliği, yasağın uygulanıp uygulanmayacağının belirlenmesi bakımından önem taşır.

1.2. Dövizle Kira Sözleşmesi Yapma Yasağının Amacı

Dövizle kira sözleşmesi yapma yasağının temel amacı, ekonomik istikrarın korunması ve kira ilişkilerinde döviz kuruna bağlı aşırı dalgalanmaların yaratabileceği belirsizliklerin önlenmesidir. Özellikle döviz kurundaki hızlı değişimlerin kira bedelleri üzerinde doğrudan etkili olması, taraflar arasında öngörülemeyen mali yükümlülüklerin ortaya çıkmasına yol açabilmektedir.

Bu nedenle kanun koyucu, kira sözleşmelerinde döviz cinsinden bedel belirlenmesini sınırlandırarak kira ilişkilerinde öngörülebilirliği ve sözleşme dengesini korumayı hedeflemiştir.

1.3. Yasağın Konut ve İşyeri Kiralarına Uygulanması

Dövizle kira sözleşmesi yapma yasağı, kural olarak hem konut hem de işyeri kiralarını kapsayan genel bir düzenleme niteliğindedir. Bu nedenle Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında yapacakları konut ve işyeri kira sözleşmelerinde döviz veya dövize endeksli kira bedeli belirlenmesi mümkün değildir.

Ancak mevzuatta öngörülen bazı istisnalar nedeniyle, belirli durumlarda işyeri kiralarında döviz cinsinden kira bedeli belirlenmesi mümkün olabilmektedir. Özellikle yabancı uyruklu kiracılarla yapılan sözleşmeler veya belirli faaliyet alanlarına ilişkin kiralamalar bu kapsamda değerlendirilir. Bu nedenle somut olayda yasağın uygulanıp uygulanmayacağının belirlenmesi, tarafların statüsü ve sözleşmenin niteliği dikkate alınarak yapılmalıdır.

2. Dövizle Kira Sözleşmesi Yapmak Yasak mıdır?

Türkiye’de dövizle kira sözleşmesi yapılmasına ilişkin düzenlemeler, 32 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Karar ve ilgili Tebliğ hükümleri ile belirlenmiştir. Bu düzenlemeler uyarınca Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında yapacakları kira sözleşmelerinde döviz veya dövize endeksli kira bedeli belirlenmesi kural olarak yasaktır. Bu nedenle kira sözleşmesinde bedelin yabancı para cinsinden veya döviz kuruna bağlı olarak belirlenmesi, mevzuatta öngörülen istisnalar dışında mümkün değildir.

Uygulamada taraflar çoğu zaman sözleşmenin geçerli olup olmadığını, kira bedelinin hangi para birimi üzerinden belirlenebileceğini ve dövize bağlı kira düzenlemelerinin hukuki sonuçlarını merak etmektedir. Bu nedenle dövizle kira sözleşmesi yapılmasının yasak olup olmadığı ve yasağın kapsamının doğru şekilde anlaşılması, kira sözleşmesinin geçerliliği bakımından önem taşımaktadır.

2.1. Türkiye’de Yerleşik Kişiler Arasında Dövizle Sözleşme Yapma Yasağı

32 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Karar ve ilgili Tebliğ hükümleri uyarınca, Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında yapacakları belirli sözleşmelerde döviz cinsinden bedel belirlenmesi sınırlandırılmıştır. Bu kapsamda kira sözleşmeleri de açıkça düzenleme altına alınmış ve Türkiye’de yerleşik kişiler arasında dövizle kira sözleşmesi yapılması kural olarak yasaklanmıştır.

Burada belirleyici olan husus, sözleşmenin taraflarının Türkiye’de yerleşik kişi olup olmadığıdır. Tarafların her ikisinin de Türkiye’de yerleşik kişi olması halinde, kira sözleşmesinde döviz veya dövize endeksli kira bedeli belirlenmesi mümkün değildir.

2.2. Kira Bedelinin Döviz Cinsinden Belirlenmesi Yasağı

Kira sözleşmesinde kira bedelinin doğrudan yabancı para birimi üzerinden belirlenmesi, mevzuatta öngörülen istisnalar dışında hukuken geçerli kabul edilmemektedir. Örneğin kira bedelinin “1.000 ABD Doları” veya “800 Euro” olarak belirlenmesi, tarafların her ikisinin de Türkiye’de yerleşik kişi olması halinde yasağa aykırılık teşkil eder.

Bu durumda sözleşmede yer alan döviz cinsinden kira bedeli hükmü uygulanamaz ve kira bedelinin Türk Lirası üzerinden belirlenmesi gerekir. Yasağa aykırı şekilde yapılan sözleşme hükümleri, ilgili mevzuat çerçevesinde geçersiz sayılır veya Türk Lirası üzerinden uygulanacak şekilde değerlendirilir.

2.3. Dövize Endeksli Kira Sözleşmeleri Yapılabilir mi?

Kira bedelinin doğrudan döviz cinsinden belirlenmesi kadar, kira bedelinin döviz kuruna bağlanması da yasağın kapsamı içindedir. Bu nedenle kira bedelinin Türk Lirası olarak belirlenmekle birlikte belirli bir döviz kuruna endekslenmesi de kural olarak mümkün değildir.

Örneğin kira bedelinin “Türk Lirası olarak ödenecek, ancak ABD Doları kuruna göre artırılacaktır” şeklinde belirlenmesi veya kira artışının döviz kuruna bağlanması, mevzuatta öngörülen istisnalar dışında hukuken geçerli kabul edilmez. Bu nedenle kira sözleşmesinde yer alan dövize endeksli düzenlemelerin de yasağa aykırılık oluşturup oluşturmadığı, somut olayın özellikleri dikkate alınarak değerlendirilir.

3. Dövizle Kira Sözleşmesi Yapılabilecek Haller (İstisnalar)

32 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Karar ve bu Karar’a dayanılarak çıkarılan Tebliğ hükümleri uyarınca, Türkiye’de yerleşik kişilerin kendi aralarında yapacakları kira sözleşmelerinde döviz veya dövize endeksli kira bedeli belirlenmesi kural olarak yasaktır. Bununla birlikte aynı düzenlemelerde belirli kişi ve faaliyet grupları bakımından bu yasağa istisnalar getirilmiştir.

Bu kapsamda, mevzuatta açıkça sayılan hallerde döviz cinsinden kira bedeli belirlenmesi mümkündür. İstisnalar sınırlı sayıdadır ve geniş yorumlanamaz. Bu nedenle somut olayda dövizle kira sözleşmesi yapılıp yapılamayacağı, ilgili düzenlemede yer alan şartların gerçekleşip gerçekleşmediğine göre değerlendirilir.

3.1. Türkiye’de Yerleşik Olmayan Kişilerle Yapılan Kira Sözleşmeleri

Mevzuat uyarınca, Türkiye’de yerleşik olmayan kişilerle yapılan kira sözleşmelerinde döviz cinsinden kira bedeli belirlenmesi mümkündür. Bu durumda sözleşmenin taraflarından en az birinin Türkiye’de yerleşik kişi olmaması gerekir.

Başka bir ifadeyle, kiracının veya kiraya verenin yabancı gerçek kişi veya yabancı şirket olması halinde, kira bedelinin döviz cinsinden belirlenmesi yasağa aykırılık oluşturmaz. Bu istisnanın uygulanabilmesi için ilgili kişinin yerleşik sayılıp sayılmadığı, mevzuattaki tanım çerçevesinde değerlendirilir.

3.2. Serbest Bölgelerde Faaliyet Gösteren Kişiler Tarafından Yapılan Kira Sözleşmeleri

Serbest bölgelerde faaliyet gösteren kişiler tarafından, bu faaliyetleri kapsamında yapılan kira sözleşmelerinde döviz cinsinden kira bedeli belirlenmesi mümkündür. Bu düzenleme, serbest bölgelerin dış ticaret ve döviz kazandırıcı faaliyetler açısından özel bir statüye sahip olması nedeniyle getirilmiştir.

Ancak bu istisna, serbest bölge dışında yapılan kira sözleşmelerini kapsamaz. Dolayısıyla serbest bölgede faaliyet gösteren bir işletmenin serbest bölge dışındaki bir taşınmazı kiralaması halinde, genel kuralın uygulanması söz konusu olabilir.

3.3. Döviz Kazandırıcı Hizmet ve Faaliyetler Kapsamında Yapılan Kira Sözleşmeleri

Mevzuatta belirli sektörlerde faaliyet gösteren ve döviz kazandırıcı hizmet sunan işletmeler bakımından da dövizle kira sözleşmesi yapılmasına izin verilmiştir. Özellikle aşağıdaki nitelikte faaliyetler yürüten işletmeler bu kapsamda değerlendirilebilir:

• Uluslararası yük ve yolcu taşımacılığı faaliyetleri,
• Sivil havacılık ve hava taşımacılığı hizmetleri,
• Turizm ve konaklama faaliyetleri kapsamında yabancı ülke vatandaşlarına sunulan hizmetler,
• İhracat faaliyetleri ve ihracata yönelik üretim faaliyetleri,
• Yurt dışında yerleşik kişilere yönelik hizmetler (yazılım, danışmanlık, bakım-onarım vb.),
• Döviz kazandırıcı hizmet ve faaliyetler kapsamında ilgili kamu kurumlarınca desteklenen veya teşvik edilen faaliyetler.

Bu istisnanın uygulanabilmesi için işletmenin faaliyetinin gerçekten döviz kazandırıcı nitelikte olması ve ilgili mevzuatta belirtilen şartları taşıması gerekir. Aksi halde yalnızca yabancı müşterilerle çalışılması veya döviz geliri elde edilmesi tek başına yeterli kabul edilmez.

3.4. Özel Mevzuat Kapsamındaki Kiralamalar

Bazı kiralama türleri, özel mevzuat hükümleri nedeniyle dövizle kira sözleşmesi yapılmasına izin verilen istisnalar arasında yer almaktadır. Bu tür durumlarda dövizle kira bedeli belirlenmesi, genel yasağın dışında tutulmuş olup, ilgili özel düzenlemede açık bir hüküm bulunmasına bağlıdır. Dolayısıyla her somut olayda uygulanacak özel mevzuatın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Özellikle aşağıdaki nitelikteki kiralamalar bu kapsamda değerlendirilebilir:

• Serbest bölgelerde faaliyet gösteren işletmelerin, faaliyetleri kapsamında yaptıkları kira sözleşmeleri,
• Gümrüksüz satış mağazalarına (duty free) ilişkin kiralamalar,
• Havaalanı, liman ve sınır kapısı gibi uluslararası ulaşım alanlarında yapılan kiralamalar,
• Kültür ve turizm yatırım veya işletme belgeli konaklama tesislerine ilişkin belirli kiralamalar,
• Uluslararası kuruluşlar veya yabancı diplomatik temsilciliklerle yapılan kira sözleşmeleri.

Bu tür kiralamalarda dövizle kira bedeli belirlenmesi, ilgili özel düzenlemede açıkça izin verilmiş olması şartına bağlıdır. Bu nedenle yalnızca faaliyetin niteliğine bakılarak değil, uygulanacak özel mevzuat hükümleri dikkate alınarak değerlendirme yapılmalıdır.

4. Dövizle Kira Sözleşmesine Aykırı Düzenleme Yapılmasının Sonuçları

32 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Karar ve ilgili Tebliğ hükümlerine aykırı şekilde döviz veya dövize endeksli kira bedeli belirlenmesi halinde, sözleşmede yer alan bu tür hükümler hukuken geçerli kabul edilmez. Bunun yanında, mevzuata aykırı şekilde dövizle kira sözleşmesi yapılması durumunda yalnızca sözleşmesel sonuçlar değil, idari yaptırımlar da gündeme gelebilir.

Bu nedenle dövizle kira sözleşmesine ilişkin yasağa aykırı düzenleme yapılmasının sonuçları, hem özel hukuk bakımından (geçersizlik ve iade) hem de kamu hukuku bakımından (idari para cezası) ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

4.1. Geçersizlik ve Uygulanacak Hukuki Sonuçlar

Dövizle kira sözleşmesi yapılmasının yasak olduğu hallerde, kira bedelinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak belirlenmesine ilişkin sözleşme hükümleri geçersiz kabul edilir. Bu durumda sözleşme tamamen ortadan kalkmaz; yalnızca ilgili hüküm uygulanmaz ve kira bedelinin Türk Lirası üzerinden belirlenmesi gerekir.

Başka bir ifadeyle kira sözleşmesi geçerliliğini korur; ancak döviz cinsinden belirlenen kira bedeli hükmü yerine mevzuata uygun şekilde Türk Lirası esas alınarak uygulama yapılır.

4.2. Dövizle Ödeme Yapılması Halinde İade Talebi

Yasağa aykırı şekilde döviz üzerinden kira ödemesi yapılmış olması halinde, hukuka aykırı şekilde yapılan bu ödemelerin iadesi talep edilebilir. Özellikle döviz cinsinden kira bedeli tahsil edilmesi halinde, ödeme yapan taraf fazla veya yersiz ödediği bedelin geri verilmesini isteyebilir.

Bu durumda taraflar arasında uyuşmazlık çıkması halinde, iade talebi icra takibi veya alacak davası yoluyla ileri sürülebilir.

4.3. Fazla Ödenen Kira Bedelinin Geri İstenmesi

Dövizle kira sözleşmesine dayalı olarak yapılan ödemelerin mevzuata aykırı olması halinde, Türk Lirası üzerinden belirlenmesi gereken kira bedelini aşan kısım fazla ödeme niteliği taşır. Bu nedenle fazla ödenen kira bedelinin geri istenmesi mümkündür.

Fazla ödeme yapıldığının tespiti halinde, bu bedelin iadesi genel hükümlere göre talep edilebilir.

4.4. İdari Para Cezası ve Diğer Yasal Yaptırımlar

Dövizle kira sözleşmesi yapılmasına ilişkin yasağa aykırı davranılması halinde, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun uyarınca idari para cezası uygulanabilir. Bu ceza, sözleşmenin tarafları hakkında ayrı ayrı uygulanabilir ve aykırılığın devam etmesi halinde her tespit için yeniden idari yaptırım gündeme gelebilir.

Dövizle kira sözleşmesi yapılmasına ilişkin yasağa aykırı davranılması halinde uygulanacak yaptırımın hukuki dayanağını 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun’un 3. maddesi oluşturmaktadır. Bu hüküm uyarınca, Cumhurbaşkanı kararları ve bu kararlara dayanılarak çıkarılan düzenlemelerde öngörülen yükümlülüklere aykırı davranan kişiler hakkında idari para cezası uygulanır.

2026 yılı itibariyle döviz mevzuatına aykırılık halinde uygulanabilecek idari para cezası tutarı, yeniden değerleme oranına göre artırılmış olup yaklaşık olarak şu aralıktadır:

2026 yılı için idari para cezası: ≈ 72.000 TL – 600.000 TL aralığında

Ceza, sözleşmenin tarafları hakkında ayrı ayrı uygulanabilir Aykırılığın devam etmesi halinde her tespit için yeniden ceza verilebilir

İlgili Yazılar

Dövizle kira sözleşmesi yapılmasına ilişkin yasak ve istisnaların uygulamadaki sonuçları, kira bedelinin belirlenmesi ve sözleşme hükümlerinin geçerliliği bakımından önem taşımaktadır. Konuyla ilgili daha detaylı bilgi almak için aşağıda yer alan yazılarımıza da göz atabilirsiniz:

Kiracı Aleyhine Cezai Şart Düzenlenmesi

Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir? (TBK m.344)

Kira Bedelinin Uyarlanması Davası: Şartları ve Dava Süreci (TBK m.138)

Kira Sözleşmesi Nedir? Türleri ve Hukuki Niteliği

Kiracı Aleyhine Sözleşme Yapma Yasağı (TBK m.354)