Kiracının tahliyesi, kira ilişkisinin sona ermesiyle kiralananın boşaltılmasına ilişkin hukuki süreci ifade eder. Ancak bu süreç, kiraya verenin tek taraflı iradesiyle her zaman başlatılabilecek serbest bir alan değildir. Kira hukukunda kiracının tahliyesi, kanunda öngörülen şart ve sebeplere bağlıdır.
Türk Borçlar Kanunu’nda kiracının tahliye sebepleri sınırlı olarak düzenlenmiş, ayrıca kiracı aleyhine sözleşme ile yeni tahliye şartları getirilmesi de yasaklanmıştır. Bu nedenle kiraya veren, kanunda yer almayan bir sebebe dayanarak kiracının tahliyesini talep edemeyeceği gibi, sözleşmeye konulan her tahliye şartı da geçerli kabul edilmez.
Bu yazıda, kiracının tahliyesinde geçerli olan sınırlı sebep ilkesi ile kiracı aleyhine düzenleme yasağı Türk Borçlar Kanunu’nun 354. maddesi kapsamında ele alınacak; geçersiz sayılan sözleşme hükümleri ve bu düzenlemenin uygulamadaki hukuki sonuçları incelenecektir.
Yazı İçeriği
1. Tahliye Sebeplerinin Sınırlı Olması İlkesi
Tahliye sebeplerinin sınırlı olması ilkesi, kira hukukunda kiracının tahliyesinin ancak kanunda açıkça düzenlenen sebeplerin varlığı halinde mümkün olacağını ifade eder. Bu ilke uyarınca kiraya veren, kira sözleşmesinde yer alsa dahi kanunda düzenlenmeyen bir sebebe dayanarak kiracının tahliyesini talep edemez. Dolayısıyla kiracının tahliyesi, tarafların serbest iradesine bırakılmış bir konu olmayıp, kanun koyucu tarafından belirlenen sınırlar içinde gerçekleşebilen bir hukuki süreçtir.
1.1. İlkenin Hukuki Dayanağı – TBK Madde 354
Tahliye sebeplerinin sınırlı olması ilkesinin temel dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun kira ilişkisine ilişkin hükümleridir. Kanunda kiracının tahliyesine imkân veren sebepler tek tek düzenlenmiş olup, bu sebeplerin genişletilmesi veya yeni tahliye sebeplerinin yaratılması mümkün değildir.
Nitekim Türk Borçlar Kanunu’nun 354. maddesi ile dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği açıkça düzenlenmiştir. Bu düzenleme, kira hukukunda kiracının korunması ilkesinin somut bir yansıması niteliğindedir.
TBK Madde 354 – Dava sebeplerinin sınırlılığı
Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.
1.2. İlkenin Amacı ve Kapsamı
Tahliye sebeplerinin sınırlı olarak düzenlenmesinin temel amacı, kiracının barınma veya işyeri kullanım hakkının keyfi müdahalelere karşı korunmasını sağlamaktır. Bu ilke sayesinde kiraya verenin tek taraflı iradesiyle kira ilişkisinin sona erdirilmesi engellenmekte, kira ilişkisinde hukuki güvenlik ve öngörülebilirlik sağlanmaktadır.
1.3. Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı ve Sözleşme Hükümlerinin Geçersizliği
Türk Borçlar Kanunu’nun 354. maddesi uyarınca, kira sözleşmesinde kiracı aleyhine kanunda öngörülmeyen yükümlülükler getirilmesi veya kiracının tahliyesini kolaylaştıracak hükümler düzenlenmesi kural olarak geçersizdir. Bu nedenle kira sözleşmesinde yer alan her hüküm hukuken geçerli kabul edilmez; özellikle kiracının tahliyesine ilişkin kanuna aykırı düzenlemeler bağlayıcı sonuç doğurmaz.
Kiracının bu tür bir hükmü kabul etmiş olması veya sözleşmeyi imzalamış bulunması da söz konusu hükmün geçerliliğini sağlamaz. Kanuna aykırı bir sözleşme hükmü baştan itibaren geçersizdir ve hukuki sonuç doğurmaz.
1.4. Tahliye Sebeplerinin Sözleşme ile Genişletilememesi
Tahliye sebeplerinin sözleşme ile genişletilememesi, tahliye sebeplerinin sınırlı olması ilkesinin doğal bir sonucudur. Kiraya veren, kira sözleşmesine yeni tahliye sebepleri ekleyerek kiracının tahliyesini kolaylaştıracak düzenlemeler yapamaz. Kanunda yer almayan bir sebebe dayanılarak kiracının tahliyesinin talep edilmesi mümkün değildir.
Bu nedenle kira sözleşmesinde;
- Kiraya verenin ihtiyaç göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebileceği,
- Belirli bir tarihte kiracının kiralananı boşaltmak zorunda olduğu,
- Kira bedelinin geç ödenmesi halinde sözleşmenin kendiliğinden sona ereceği
şeklindeki hükümler, tek başına geçerli bir tahliye sebebi oluşturmaz. Tahliye talebinin kabul edilebilmesi için mutlaka kanunda düzenlenen bir tahliye sebebine dayanılması gerekir.
2. Geçersiz Sayılan Başlıca Tahliye Şartları
Kira sözleşmelerinde kiracının tahliyesine ilişkin çeşitli hükümler düzenlenebilmekte ise de bu hükümlerin tamamı hukuken geçerli değildir. Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiracının tahliyesini kolaylaştıran veya kanunda yer almayan yeni tahliye sebepleri oluşturan sözleşme şartları kural olarak geçersiz sayılır. Bu nedenle kira sözleşmesinde yer alan tahliye şartlarının kanuna uygun olup olmadığı her somut olay bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.
- İstenildiğinde Tahliye Edileceğine İlişkin Hükümler
Kiraya verenin talebi üzerine kiracının herhangi bir sebep gösterilmeksizin kiralananı boşaltacağını öngören hükümler, tahliye sebeplerinin sınırlı olması ilkesine aykırıdır. Bu nedenle “istenildiğinde tahliye edilir” şeklindeki düzenlemeler hukuken geçerli bir tahliye sebebi oluşturmaz.
- Süre Bitiminde Otomatik Tahliye Şartı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira süresinin sona ermesi tek başına tahliye sebebi değildir. Bu nedenle sözleşme süresinin bitmesiyle kiracının kendiliğinden kiralananı boşaltacağını öngören hükümler kural olarak geçersiz kabul edilir.
- Cezai Şartla Tahliye Zorunluluğu Getirilmesi
Kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltmaması halinde yüksek miktarda cezai şart öngören hükümler, kiracıyı tahliyeye zorlayıcı nitelik taşıdığı ölçüde kiracı aleyhine düzenleme yasağı kapsamında değerlendirilir ve çoğu durumda geçersiz sayılır.
- Tahliye Taahhüdü Niteliği Taşımayan Hükümler
Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için kanunda öngörülen şartları taşıması gerekir. Bu şartları taşımayan beyanlar veya kira sözleşmesi ile birlikte alınan genel nitelikteki tahliye taahhütleri, hukuken geçerli bir tahliye sebebi oluşturmaz.
3. TBK 354’ün Hukuki ve Usulî Sonuçları
Türk Borçlar Kanunu’nun 354. maddesi, kiracı aleyhine düzenleme yapılmasını yasaklayan emredici bir hükümdür. Bu nedenle kira sözleşmesinde yer alan tahliye şartlarının geçerliliği, tarafların anlaşmasına göre değil kanuna uygun olup olmadığına göre değerlendirilir. Kanuna aykırı şekilde düzenlenen tahliye şartları hukuken geçerli sayılmaz ve kiracının tahliyesi için dayanak oluşturmaz.
- Sözleşmede Yer Alan Her Tahliye Şartının Geçerli Olmaması
Kira sözleşmesinde yer alan her tahliye şartı otomatik olarak geçerli kabul edilmez. Özellikle kanunda düzenlenmeyen bir tahliye sebebine dayanan veya kiracının tahliyesini kolaylaştıran hükümler, sözleşmede yazılı olsa dahi hukuken bağlayıcı değildir. Bu nedenle tahliye talebinin geçerli sayılabilmesi için mutlaka kanunda düzenlenen bir sebebe dayanması gerekir.
- Kanunda Yer Almayan Sebeple Tahliye Davası Açılamaması
Kiraya veren, kira sözleşmesinde yer alsa dahi kanunda düzenlenmeyen bir sebebe dayanarak kiracının tahliyesini talep edemez. Kanunda yer almayan bir sebebe dayanılarak açılan tahliye davaları, hukuki dayanağı bulunmadığından kabul edilmez. Tahliye talebinin başarılı olabilmesi için talebin mutlaka kanunda açıkça düzenlenen bir tahliye sebebine dayanması zorunludur.
- Mahkemenin Bu Kuralları Re’sen Dikkate Alması
Kiracı aleyhine düzenleme yasağı emredici nitelikte bir kuraldır. Bu nedenle mahkeme, taraflar ileri sürmese bile kanuna aykırı bir tahliye şartının geçersiz olduğunu kendiliğinden dikkate alır. Başka bir ifadeyle, kiracı bu durumu açıkça savunmasa dahi mahkeme kanuna aykırı bir tahliye şartına dayanılarak karar veremez.
- Geçersiz Sözleşme Hükümlerinin Sonradan Geçerli Hale Gelmemesi
Kanuna aykırı bir tahliye şartı, kiracının bu hükmü kabul etmiş olması veya uzun süre uygulanmış bulunması nedeniyle sonradan geçerli hale gelmez. Geçersiz bir sözleşme hükmü baştan itibaren hukuki sonuç doğurmaz ve kira ilişkisi devam ettiği sürece geçersizliğini korur.
4. Sık Sorulan Sorular
Kira sözleşmesinde kanunda olmayan yeni bir tahliye sebebi belirlenebilir mi?
Kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilebileceği özel tahliye sebepleri kanunda sınırlı olarak düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 354. maddesi uyarınca, dava yoluyla tahliye sebepleri yalnızca kanunda sayılan hallerle sınırlıdır. Başka bir ifadeyle, kanunda yer almayan bir sebeple kiracının tahliye edilmesi mümkün değildir.
Bu nedenle kira sözleşmesinde yeni bir tahliye sebebi belirlenmesi veya mevcut tahliye sebeplerinin şartlarının kiracı aleyhine değiştirilmesi hukuken geçerli değildir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatları da tahliye sebeplerinin sınırlı olduğu ve bu sebeplerin sözleşme ile genişletilemeyeceği yönündedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 19.09.2017 tarihli, 2017/4869 E., 2017/12183 K. sayılı kararında da, kira sözleşmesinde taraflarca yeni bir fesih hakkı öngörülmüş olmasına rağmen, kanunda düzenlenmeyen bu fesih ve tahliye şartının geçerli kabul edilemeyeceği açıkça ifade edilmiştir. Kararda, konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih ve tahliye sebeplerinin sınırlı olduğu, sözleşmede yer alan hükümlerin kanuna aykırı olması halinde hukuki sonuç doğurmayacağı vurgulanmıştır.
Sonuç olarak, taraflar kira sözleşmesi ile yeni bir tahliye sebebi oluşturamaz ve kanunda yer alan tahliye sebeplerinin kapsamını kiracı aleyhine genişletemez.
Kiracı lehine sözleşmede değişiklik yapılabilir mi?
Tahliye sebeplerinde kiracı aleyhine değişiklik yapılması yasaklanmış olmakla birlikte, kiracı lehine olacak şekilde düzenleme yapılması mümkündür. Başka bir ifadeyle, kira sözleşmesi ile kiracının kanundan doğan koruması daraltılamaz; ancak kiracıya daha geniş bir koruma sağlanabilir.
Örneğin kanuna göre kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyaçları nedeniyle sözleşmenin feshi mümkündür. Ancak taraflar kira sözleşmesinde yalnızca kiraya verenin kendi ihtiyacı halinde sözleşmenin feshedilebileceğini kararlaştırmışlarsa, bu durum kiracı lehine bir düzenleme niteliği taşır. Bu şekilde tahliye sebeplerinin kapsamı daraltılmış olur ve kiracı kanundan daha güçlü bir koruma elde eder.
Sonuç olarak kira sözleşmesinde kiracı lehine değişiklik yapılması mümkündür; ancak kiracı aleyhine yeni tahliye sebepleri getirilmesi veya mevcut sebeplerin ağırlaştırılması hukuken geçerli değildir.
Ev sahibi istediği zaman kiracıyı tahliye edebilir mi?
Hayır. Ev sahibi kiracıyı istediği zaman tahliye edemez. Kiracının tahliyesi ancak Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen tahliye sebeplerinden birinin varlığı halinde mümkündür. Kanunda yer almayan bir sebebe dayanılarak kiracının tahliyesi talep edilemez.
Kira sözleşmesine yazılan her tahliye şartı geçerli midir?
Hayır. Kira sözleşmesinde yer alan her tahliye şartı hukuken geçerli kabul edilmez. Özellikle kanunda düzenlenmeyen veya kiracının tahliyesini kolaylaştıran hükümler, sözleşmede yer alsa dahi geçersiz sayılabilir.
Kiracı aleyhine sözleşme yapılabilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine düzenleme yapılması kural olarak yasaktır. Bu nedenle kiracının haklarını sınırlayan veya tahliyesini kolaylaştıran sözleşme hükümleri çoğu durumda geçersiz kabul edilir.
Sözleşmede “süre bitiminde kiracı tahliye eder” hükmü geçerli midir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira süresinin sona ermesi tek başına tahliye sebebi değildir. Bu nedenle sözleşmede süre bitiminde kiracının otomatik olarak tahliye edeceğine ilişkin hükümler kural olarak geçerli sayılmaz.
Kiracı sözleşmedeki geçersiz bir şartı kabul etmişse yine de geçersiz olur mu?
Evet. Kiracının sözleşmeyi imzalaması veya şartı kabul etmiş olması, kanuna aykırı bir hükmü geçerli hale getirmez. Kanuna aykırı düzenlemeler baştan itibaren geçersiz sayılır.
Tahliye sebepleri sözleşme ile artırılabilir mi?
Hayır. Tahliye sebepleri kanunda sınırlı olarak düzenlenmiştir. Taraflar kira sözleşmesi ile yeni bir tahliye sebebi oluşturamaz veya mevcut tahliye sebeplerini genişletemez.
Mahkeme kanuna aykırı bir tahliye şartını kendiliğinden dikkate alır mı?
Evet. Kiracı aleyhine düzenleme yasağı emredici nitelikte bir kuraldır. Bu nedenle mahkeme, taraflar ileri sürmese bile kanuna aykırı bir tahliye şartının geçersiz olduğunu kendiliğinden dikkate alır.
- Kiracının Tahliye Sebepleri ve Tahliye Davaları
- Kiracının İcra Takibi Yoluyla Tahliyesi
- Yeniden İnşa veya Esaslı Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası: Şartları ve Dava Süreci (TBK m. 350/2)
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Şartları ve Dava Süreci (TBK m. 350/1)
- Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası: Şartları ve Dava Süreci (TBK m. 351)
İş yeri Mülk sahibi olarak kiracımız ile 2013 yılında 10 yıllık kira sözleşmesi imzalamıştık ve şimdi üzerinden 10 yıl geçti ve bizim kiracımızı tahliye etme hakkımız var mıdır? teşekkürler
Kiracıma, oğlumun 16.07.2023 tarihinde evleneceğini belirterek 2 Mayıs 2023’te noterden ihtarname gönderdim. Kiracım düğün süresince çıkmadı; ben de oğluma kiralık ev tuttum. Kiracımla olan sözleşmemiz 1 Ağustos’ta bitiyordu. Bu süreçte kendisine herhangi bir tebligatta bulunmadım. Kiracım, 10 Ağustos 2023’te sözleşme bitiminde evi boşalttı. Ben de evi başkasına kiraladım. Kiracım bana tazminat davası açabilir mi? Açarsa ne olur? Kiracım mahkemelik olmadan çıktı.