Kira sözleşmesi, tarafların karşılıklı hak ve yükümlülüklerini belirleyen ve çoğu zaman uzun süre devam eden bir hukuki ilişkidir. Bu nedenle kira ilişkisinin devamı sırasında kira bedelinde, kullanım şartlarında veya sözleşmenin diğer hükümlerinde değişiklik yapılması ihtiyacı ortaya çıkabilmektedir. Ancak kira sözleşmesinde değişiklik yapılması, tarafların serbest iradesine bırakılmış sınırsız bir alan değildir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 343. maddesi uyarınca, kira sözleşmesinde kiracı aleyhine olacak şekilde sözleşme hükümlerinin sonradan değiştirilmesi veya yeni yükümlülükler getirilmesi kural olarak geçersizdir.
Bu yazıda; kira sözleşmesinde değişiklik yapılmasının mümkün olup olmadığı, tarafların anlaşması ile yapılabilecek değişikliklerin sınırları, mevzuat ve uygulamadaki yerleşik esaslar çerçevesinde ele alınacaktır.
Yazı İçeriği
1. Kira Sözleşmesinde Değişiklik Yapılmasının Hukuki Dayanağı
Kira sözleşmesi, tarafların karşılıklı iradeleri ile kurulan ve sözleşme serbestisi ilkesine dayanan bir hukuki ilişkidir. Bu nedenle taraflar, kira sözleşmesinin kurulması sırasında olduğu gibi sözleşmenin devamı sürecinde de karşılıklı anlaşma ile sözleşme hükümlerinde değişiklik yapabilirler. Kira bedelinin yeniden belirlenmesi, kullanım şartlarının değiştirilmesi veya sözleşmeye yeni hükümler eklenmesi gibi düzenlemeler, tarafların ortak iradesi ile mümkün olabilir.
Ancak kira sözleşmeleri bakımından sözleşme serbestisi mutlak değildir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı korumaya yönelik emredici düzenlemeler bulunmaktadır.
- Türk Borçlar Kanunu m.343 Düzenlemesi
Türk Borçlar Kanunu’nun 343. maddesi, kira sözleşmelerinde kiracı aleyhine düzenleme yapılmasını sınırlayan emredici bir hüküm niteliğindedir. Bu düzenlemeye göre, kira sözleşmesinde kiracı aleyhine olacak şekilde kira bedeli dışında yeni yükümlülükler getirilmesi veya mevcut yükümlülüklerin ağırlaştırılması kural olarak geçersiz kabul edilmektedir.
Bu hükmün amacı, kira ilişkisinde ekonomik ve hukuki açıdan daha zayıf konumda bulunan kiracının korunmasını sağlamaktır.
- Sözleşme Serbestisi ve Kiracıyı Koruma İlkesi
Hukukumuzda sözleşme serbestisi ilkesi gereği taraflar, sözleşmenin içeriğini serbestçe belirleyebilir ve karşılıklı anlaşma ile sözleşmede değişiklik yapabilirler. Ancak kira sözleşmeleri bakımından bu ilke, kiracıyı korumaya yönelik emredici hükümlerle sınırlandırılmıştır.
Bu nedenle kira sözleşmesinde yapılacak bir değişikliğin geçerli olabilmesi için, tarafların serbest iradesine dayanması yanında kanunda öngörülen koruyucu düzenlemelere aykırı olmaması gerekir. Özellikle kiracıya yeni bir mali yük getiren, mevcut yükümlülüklerini ağırlaştıran veya kira sözleşmesinin dengesini kiracı aleyhine bozacak nitelikteki değişiklikler, taraflar arasında kararlaştırılmış olsa dahi hukuken geçersiz sayılabilir.
2. Kira Sözleşmesinde Hangi Değişiklikler Yapılabilir?
Kira sözleşmesinde yapılabilecek değişiklikler, sözleşme serbestisi ilkesi kapsamında mümkün olmakla birlikte, kanunda öngörülen emredici hükümlere ve kiracıyı korumaya yönelik düzenlemelere aykırı olmamalıdır. Bu nedenle tarafların anlaşması ile yapılabilecek değişikliklerin hukuken geçerli olabilmesi için, değişikliğin kiracı aleyhine ağırlaştırıcı bir sonuç doğurmaması ve kanuni sınırlar içinde kalması gerekir.
2.1. Kira Bedelinin Tarafların Anlaşmasıyla Değiştirilmesi
Taraflar, kira sözleşmesinin devamı sırasında karşılıklı anlaşma ile kira bedelini değiştirebilirler. Bu değişiklik, kira bedelinin artırılması veya azaltılması şeklinde olabilir. Ancak kira bedelinin artırılması bakımından Türk Borçlar Kanunu’nda belirlenen artış sınırlarının dikkate alınması gerekir.
2.2. Kullanım Amacının Değiştirilmesi
Kira sözleşmesinde taşınmazın kullanım amacı önemli bir unsur olup, tarafların anlaşması ile kullanım amacının değiştirilmesi mümkündür. Örneğin konut olarak kiralanan bir taşınmazın işyeri olarak kullanılmasına veya işyeri olarak kullanılan bir taşınmazın farklı bir ticari faaliyet için tahsis edilmesine tarafların birlikte karar vermesi halinde sözleşmede değişiklik yapılabilir.
2.3. Sözleşme Süresinin Uzatılması veya Kısaltılması
Taraflar, kira sözleşmesinin süresini karşılıklı anlaşma ile uzatabilir veya belirli şartlar altında kısaltabilirler. Sözleşme süresinin uzatılması, kira ilişkisinin devamı bakımından sık karşılaşılan bir uygulamadır ve çoğu zaman ek protokol veya yeni sözleşme ile yapılır.
Buna karşılık sözleşme süresinin kısaltılması veya kira ilişkisinin süresinden önce sona erdirilmesi, tarafların açık ve karşılıklı iradesini gerektirir. Özellikle kiracı aleyhine tek taraflı olarak sözleşme süresinin kısaltılması veya kira ilişkisinin sona erdirilmesine yönelik düzenlemeler, kanuni koruma hükümleri nedeniyle geçersiz sayılabilir.
2.4. Yan Gider ve Masraflara İlişkin Düzenleme Yapılması
Taraflar, kira sözleşmesinde yan giderlerin ve masrafların hangi tarafa ait olacağını belirleyebilir ve bu konuda değişiklik yapabilirler.
Ancak kiracıya kanunen kiraya verene ait olması gereken giderlerin yüklenmesi mümkün değildir. Özellikle taşınmazın büyük onarım giderleri, yapısal yenileme giderleri veya değer artırıcı nitelikteki harcamaların kiracıya yüklenmesine ilişkin düzenlemeler, taraflar arasında kararlaştırılmış olsa dahi hukuken geçersiz kabul edilir.
3. Kira Sözleşmesinde Değişiklik Nasıl Yapılır?
Uygulamada kira sözleşmesinde yapılacak değişiklikler çoğu zaman ek protokol düzenlenmesi veya yeni bir sözleşme yapılması suretiyle gerçekleştirilir. Ancak değişikliğin geçerli olabilmesi için yalnızca tarafların anlaşması yeterli olmayıp, yapılan düzenlemenin kanuni sınırlara ve emredici hükümlere aykırı olmaması gerekir. Bu nedenle değişikliğin şekli kadar içeriği de hukuki geçerlilik bakımından önem taşır.
3.1. Tarafların Karşılıklı Anlaşması
Kira sözleşmesinde değişiklik yapılmasının temel şartı, tarafların karşılıklı olarak anlaşmış olmasıdır. Bu anlaşma, kira bedelinin değiştirilmesi, kullanım şartlarının yeniden belirlenmesi veya sözleşmeye yeni hükümler eklenmesi gibi çeşitli konularda ortaya çıkabilir.
Taraflardan yalnızca birinin talebi veya tek taraflı irade beyanı, sözleşme hükümlerinin değiştirilmesi için yeterli değildir. Değişikliğin hukuken geçerli olabilmesi için her iki tarafın da değişikliği kabul ettiğini açık şekilde ortaya koyması gerekir.
3.2. Yazılı Değişiklik (Ek Protokol) Yapılması
Kira sözleşmesinde yapılacak değişikliklerin yazılı şekilde yapılması, uygulamada ispat kolaylığı sağlaması bakımından büyük önem taşır. Bu nedenle sözleşmede değişiklik yapılması halinde, tarafların yeni düzenlemeyi yazılı bir ek protokol ile kayıt altına almaları tavsiye edilir.
Her ne kadar kanunen her değişiklik için yazılı şekil zorunlu olmasa da, sözleşmede yapılan değişikliğin içeriğinin açık şekilde belirlenmesi ve tarafların imzasını taşıyan bir belge ile desteklenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından önemlidir.
3.3. Değişikliğin Geçerlilik Şartları
Kira sözleşmesinde yapılan bir değişikliğin hukuken geçerli olabilmesi için, tarafların karşılıklı iradesine dayanması yanında kanunda öngörülen emredici hükümlere aykırı olmaması gerekir. Özellikle kiracı aleyhine yeni yükümlülükler getiren veya mevcut yükümlülükleri ağırlaştıran düzenlemeler, taraflar arasında kararlaştırılmış olsa dahi geçersiz sayılabilir.
Bu nedenle kira sözleşmesinde yapılacak değişikliklerin hukuki geçerliliği değerlendirilirken, değişikliğin içeriği, tarafların iradesi ve kanuni sınırlara uygunluğu birlikte dikkate alınmalıdır.
4. Kira Sözleşmesinde Yapılamayacak Değişiklikler
Kira sözleşmesinde tarafların karşılıklı anlaşması ile değişiklik yapılması mümkün olmakla birlikte, bu yetki sınırsız değildir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı korumaya yönelik emredici hükümler bulunmaktadır. Bu nedenle kiracı aleyhine sonuç doğuran veya kanuni sınırları aşan sözleşme değişiklikleri, taraflar arasında kararlaştırılmış olsa dahi hukuken geçersiz kabul edilir.
4.1. Kiracı Aleyhine Yeni Yükümlülük Getirilmesi
Kira sözleşmesinde kiracıya başlangıçta bulunmayan yeni bir yükümlülük getirilmesi, kiracı aleyhine sonuç doğuruyorsa kural olarak geçersiz kabul edilir. Özellikle kira ilişkisinin devamı sırasında kiracıya yeni ödeme yükümlülükleri getirilmesi veya mevcut borçlarının artırılması yönündeki düzenlemeler, kiracıyı koruyan emredici hükümlere aykırılık teşkil edebilir.
Bu nedenle kira sözleşmesinde sonradan yapılan değişikliklerin kiracının mali veya hukuki yükünü ağırlaştırıp ağırlaştırmadığı dikkatle değerlendirilmelidir. Kiracı aleyhine açık şekilde yük getiren düzenlemeler, taraflar arasında kararlaştırılmış olsa dahi hukuki sonuç doğurmayabilir.
4.2. Kanuni Sınırları Aşan Kira Artışı Kararlaştırılması
Kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılması mümkündür; ancak bu artışın kanunda öngörülen sınırları aşmaması gerekir. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artış oranı bakımından Türk Borçlar Kanunu’nda belirlenen üst sınırın üzerinde bir artış oranı kararlaştırılması geçersiz kabul edilir.
Tarafların karşılıklı anlaşması ile dahi olsa, kanuni artış sınırını aşan bir kira artışı düzenlemesi hukuken bağlayıcı değildir. Bu tür düzenlemeler, yalnızca kanunda öngörülen sınır dahilinde geçerli sayılır. Konuyla ilgili detaylı bilgi almak için Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir? başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
4.3. Kiracı Aleyhine Cezai Şart Eklenmesi
Kira sözleşmesine kiracı aleyhine cezai şart niteliğinde hükümler eklenmesi de kanun tarafından sınırlandırılmıştır. Özellikle kira bedelinin geç ödenmesi halinde fahiş cezai şart öngörülmesi veya kiracıya olağan borçlarının dışında ek mali yaptırımlar getirilmesi, kiracıyı korumaya yönelik düzenlemelere aykırılık teşkil edebilir. Konuyla ilgili detaylı bilgi almak için Kiracı Aleynine Cezai Şart Yasağı başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
4.4. Kiracı Aleyhine Ek Sözleşme Yapılması
Kira sözleşmesinde kiracı aleyhine sonuç doğuran ek sözleşmeler veya ek protokoller düzenlenmesi de hukuken geçerli kabul edilmez.
Bu nedenle kira sözleşmesine sonradan eklenen düzenlemelerin kiracı aleyhine sonuç doğurup doğurmadığı dikkatle değerlendirilmelidir. Kiracının haklarını sınırlayan veya yükümlülüklerini ağırlaştıran ek sözleşmeler, taraflar arasında imzalanmış olsa dahi hukuki geçerlilik kazanmaz.
5. Geçersiz Değişikliğin Hukuki Sonuçları
Kira sözleşmesinde kanuna aykırı şekilde yapılan değişiklikler, taraflar arasında kararlaştırılmış olsa dahi hukuki sonuç doğurmaz. Özellikle kiracı aleyhine yeni yükümlülükler getiren veya kanuni sınırları aşan düzenlemeler, Türk Borçlar Kanunu’nun emredici hükümlerine aykırılık teşkil ettiğinden geçersiz kabul edilir. Bu durumda sözleşmenin tamamı değil, yalnızca kanuna aykırı olan hüküm geçersiz sayılır.
5.1. Değişiklik Hükmünün Geçersiz Sayılması
Kira sözleşmesinde yapılan bir değişikliğin kanuna aykırı olması halinde, bu değişiklik baştan itibaren geçersiz sayılır. Başka bir ifadeyle hukuken geçersiz olan bir hüküm, hiç yapılmamış gibi değerlendirilir ve taraflar bakımından bağlayıcı bir sonuç doğurmaz.
Bu nedenle kiraya verenin geçersiz bir sözleşme hükmüne dayanarak kiracıdan ek bir ödeme talep etmesi veya kiracının yükümlülüklerini artırması mümkün değildir. Geçersiz hükmün uygulanmış olması, bu hükmün sonradan geçerli hale gelmesini de sağlamaz.
5.2. Geçersiz Şart Yerine Kanuni Hükümlerin Uygulanması
Kira sözleşmesinde yer alan bir değişiklik hükmünün geçersiz sayılması halinde, bu hükmün yerine kanunda öngörülen düzenlemeler uygulanır. Bu durum, özellikle kira artış oranı, gider yükümlülükleri veya cezai şart gibi konularda önem taşır.
Örneğin kanuni sınırı aşan bir kira artış oranı kararlaştırılmışsa, bu artış oranı tamamen hükümsüz sayılmaz; yalnızca kanuni sınırı aşan kısmı geçersiz kabul edilir ve kira artışı kanunda belirlenen sınır dahilinde uygulanır. Bu yaklaşım, kira sözleşmesinin devamlılığını sağlamak ve taraflar arasındaki hukuki dengeyi korumak amacı taşır.
5.3. Fazla Ödenen Bedelin Geri İstenmesi
Geçersiz bir sözleşme hükmüne dayanılarak kiracıdan fazla bedel tahsil edilmiş olması halinde, kiracının bu bedelin iadesini talep etme hakkı doğar. Bu talep, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanılarak ileri sürülebilir.
Kiracının geçersiz bir düzenleme nedeniyle yaptığı fazla ödemeleri geri istemesi mümkündür. Bu kapsamda kiracı, ödediği fazla tutarın iadesini talep edebileceği gibi, gerekli şartların bulunması halinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Bu nedenle kira sözleşmesinde yapılan değişikliklerin hukuki geçerliliğinin dikkatle değerlendirilmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi bakımından önem taşır.
kira sözleşmende kiraladığım binada iki adet otopark yeri belirtildiği ve 4 yıl yıl boyunca kullandığım halde kiraya veren otopark olarak kullanılan alana müdahale ederek kullanmamı engelledi ayrıca yönetim planını değiştirdi. bu konuda kiracı olarak bana ihtarname çekti bu konuda bir çözüm önerirsiniz.
Kira kontratımda tefe tüfe veya ℅10 yazıyor.
Beş yıllın sonunda kira artırma davası açıldı ben kaybettim.
Yeni kiram belirlendi.
Bundan sonra kontratta yazan yıllık oran üzerinden mi kiramı artıracam?
Yoksa tefe tüfe oranında mı.
Daha 7 yıl oturma hakkım var.
Kira sözleşmesinde artış oranı Tüfe+Yiüfe/2 iken Tüfe yüksek ise o uygulanabilir mi?
Merhabalar ben işyerimi kurumsal bir firmaya 10 yıllığına kiraya verdim.
Yıllık artış %25 olarak fakat tefe tüfe %67yi görünüyor.
Bizim çok zararımız oluyor.
Ne yapmalıyım?
İyi çalışmalar
Yeni aldığım dükkan da market zinciri var.
6+4 yıllık kira sözleşmesi yapılmış ve kira oranı her halükarda ne olursa olsun %10 u geçemez diye bir ibare var.
Halef ve selefleri kapsıyor mu? Ne yapabilirim?
3.11.2020 yılında kurumsal bir marketle yaptığımız sözleşme gereği kira artış oranını maksimum %15 olarak belirlenmiştir.
Ancak sözleşme tarihinde kira artış oranları en fazla tefe tüfeğe göre %15 olarak artış olurken sözleşmeden bir ay sonra
enflasyon oranları yüksek rakamlara ulaşmıştır.
Ben dava açarak artış oranının tefe tüfeye göre değiştirilmesi için dava açabilir miyim?
Merhaba,
Yaklaşık 5 yıldır kiracısı olduğum konutta, başlangıçta 1.100 TL olan kira bedelim ev sahibi tarafından önce %100 oranında artırılarak 2.300 TL’ye çıkarıldı. Ancak dün yapılan görüşmede, ev sahibi hiçbir gerekçe göstermeksizin kirayı bu kez 7.500 TL’ye yükselteceğini, bu bedeli ödemeyeceksem evi boşaltmamı söyledi.
Ben iyi niyetli şekilde 5.000 TL kira ödemeyi teklif ettim, fakat ev sahibim hiçbir uzlaşma niyetinde değil. Sürekli baskı altında bırakılıyorum ve “hiçbir hakkın yok, çıkmak zorundasın” şeklinde konuşuyor.
Bu durumda benim gerçekten hiçbir hakkım yok mu? Ne yapabilirim? Yardımcı olabilir misiniz?
5 yıl önce evimi kiraya verirken kiranın yıllık artış oranını % 10 olarak belirlemiştik. Ancak pandemi ve dünya ekonomisinin değişen şartlarında bu oran çok gerilerde kalmış ve biz ev sahibi olarak mağdur olmuş durumdayız.
Şimdi kiracımız 5 yılını tamamladığı için yeni kira bedelini belirlemek için dava açacağız. Bu açacağımız davada yeni kira bedelini belirleyen mahkeme bundan sonraki kira artış oranımızı tefe tüfeye göre yapılacak şeklinde ayarlayabilir mi?
İzmir’de 3+1 evimde 11 yıllık bir kiracı var. 1800 tl. kira veriyordu. Çıkan kanun gereği Temmuz ayında %25 zam yaptı ve 2250 tl.ye oturuyor. Emsal kiralar 7000 tl.den başlıyor. Kira sözleşmesine göre tüfe tefe oranında zam yapması gerekiyordu. Orta noktada anlaşmaya da yanaşmıyor. Tahliye taahhütnamesinde “Sözleşmeye uyulmaması durumunda geçerlidir.” şeklinde bir şerh var. Ve mevcut durumda sözleşmeye uyulmuyor. Bu tahliye sebebi olabilir mi.
Bizim patronumuzun 500 e yakın işyerleri var kiraları tefe+ tüfe bölü 2 şeklinde bir uygulama yapıyorduk kontratlarımızda da bu madde var şimdi neye göre uygulama yapacağız bizim uyguladığımızmı yoksa 12 aylık tüfe toplamı bölü 12 mi konumuz biraz acil lütfen.